個人住房抵押貸款風險來源分析

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1、個人住房抵押貸款風險來源分析個人住房抵押貸款風險分析從銀行個人住房抵押貸款業(yè)務的流程和性質(zhì)來看，該業(yè)務涉及房屋買方、賣方、中介機構(gòu)、銀行等眾多方面。因此，很多因素都會引發(fā)個人住房貸款風險，風險的表現(xiàn)形式多種多樣，有借款人的原因，有銀行自身的原因，有開發(fā)商的原因，有抵押物的原因，還受宏觀經(jīng)濟形勢左右，風險的成因復雜多變。對銀行個人住房抵押貸款進行風險管理是一個系統(tǒng)的工程，涉及到很多方面的因素，包括對外部風險的控制、對銀行內(nèi)部風險因素的管理等等。筆者認為要控制個人住房抵押貸款的風險，最重要的就是要了解并控制風險產(chǎn)生的，因此本文依據(jù)個人住房抵押貸款的風險產(chǎn)生

2、將個人住房抵押貸款的風險劃分為兩類。一類于人的主觀因素，對于這類風險銀行是可以通過防范和控制風險源頭來遏制風險發(fā)生的。另一類于經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境等客觀因素，對于這類風險銀行無法通過控制風險源頭來阻止風險的發(fā)生，但可以通過有效的防范措施來規(guī)避風險或降低風險發(fā)生的影響程度。其中，風險的主觀包括房屋賣方、借款人、辦理個人住房抵押貸款的中介機構(gòu)和銀行的內(nèi)部管理；風險的客觀包括法律政策、經(jīng)濟環(huán)境和自然環(huán)境。3．1風險的主觀3．1．1于房地產(chǎn)開發(fā)商的風險于開發(fā)商的風險主要是指房屋開發(fā)商因欺詐行為或其他不良行為造成的風險。3．1．1．1房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐行為房地產(chǎn)開

3、發(fā)商往往有高負債的特性，根據(jù)央行發(fā)布的《2007年中國房地產(chǎn)金融報告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)開發(fā)資金中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款。事實上，在自籌資金中還有一個主要部分是建筑施工企業(yè)的工程墊款，而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是于銀行的建筑業(yè)貸款。如此一來，在房地產(chǎn)開發(fā)資金中，至少有60％以上的資金是15于銀行各類貸款，開發(fā)商自有資金的部分還不到20%。同時，開發(fā)商除了銀行信貸資金外，公司上市融資、發(fā)行債券融資和通過房地產(chǎn)信托融資在目前都存在著較大的困

4、難性。因此在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這種高負債性和融資渠道單一的情況下，一旦經(jīng)濟形勢變化銀行收縮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸投放，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了資金就往往會采取惡意欺詐銀行的行為。如故意抬高房價來相對提高按揭成數(shù);開具虛假首付款收據(jù)或多收少存的方式來套取銀行資金。更有甚者，則利用其親朋好友或內(nèi)部員工批量購買本公司的房產(chǎn)或以建筑施工、建材供應等關聯(lián)企業(yè)員工的個人名義向銀行申請個人抵押貸款，或一女多嫁重復銷售騙取貸款。實際上這種行為本身就是一種欺詐行為，也是嚴格意義上的開發(fā)商信用風險，其發(fā)生的程序非常普遍，花樣繁多，加之審核判定又有一定難度，往往令銀行防不勝防。例如

5、，2002年9月，交行上海分行上海分行某支行進行內(nèi)部稽核時發(fā)現(xiàn)，有一家開發(fā)商以員工名義，虛構(gòu)房屋買賣合同、提供虛假收入證明、重復抵押貸款，于2000年12月至2002年6月套取抵押貸款199筆，涉及公寓273套。該公司獲取資金并將資金移至外地，致使該項目停工，形成爛尾工程，形成風險敞口64,494萬元。這個案件其實反映了一種典型的假按揭，即房地產(chǎn)開發(fā)商利用內(nèi)部職工或者其他關系人員的名義，或虛擬若干購房人，與其簽訂不真實、虛假的購房合同，將其暫時無法售出的房子購入，再利用這些購房人身份申請抵押貸款，從而套取或騙取銀行貸款獲取資金的行為。開發(fā)商在辦理假按揭

6、后，會每個月替那些所謂的業(yè)主供款還貸，直到將來有一天這套房子賣給真實的購房人取得資金后才償還銀行貸款。這樣，開發(fā)商能夠盡快銷售完房屋收回投資，實現(xiàn)獲利，但有的開發(fā)商因無法將房屋最后真正賣出，就會發(fā)生資金鏈斷裂，最終攜款潛逃。3．1．1．2房地產(chǎn)開發(fā)商的其他不良行為當然開發(fā)商除了欺詐風險外，還有可能因自己的不良行為引發(fā)貸款風險。例如，2002年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與交行上海分行開展個人住房抵押貸款業(yè)務合作。銀行嚴格按照個人住房抵押貸款的要求，對每個借款人進行了貸前調(diào)查和逐級審批。并且在房管局辦理了房屋抵押手續(xù)，在取得房屋他項權(quán)利證書后發(fā)放貸款。貸款發(fā)放初期

7、，借款人均能按期償還貸款本息。但到2003年5月，共有17戶借款人開始拖欠貸款，經(jīng)與借款人聯(lián)系和調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，17個借款人不償還貸款本息的原因是因為房地產(chǎn)公司未能按商品房買賣合同所約定時間為借款人辦理房產(chǎn)證。經(jīng)過多方了解和深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未能辦理房產(chǎn)證的原因是，該公司未按照建設工程規(guī)劃許可證批準的規(guī)16劃要求，擅自將規(guī)劃要求的7層建筑改建為12層，此事被房管部門發(fā)現(xiàn)后，取消了該公司辦理房產(chǎn)證的資格。該案中交行上海分行信貸人員只注意做到了五證齊全，而沒有認真核對五證記載要素的一致性。開發(fā)商提供的五證資料之間存在互相矛盾之處，建設工程規(guī)劃許可證與商品房銷

8、售許可證所標明的建筑面積不符。建設工程規(guī)劃許可證所標建筑面積為6457平方米，而商品房銷售許可