商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險分析.

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1、商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險分析摘要：我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展促使住房抵押貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，個人住房抵押貸款已經(jīng)成為商業(yè)銀行貸款發(fā)放的重要組成部分，由此對貸款的風(fēng)險管理提出了很高的要求。文章分析了我國個人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，并將中美兩國的個人住房抵押貸款風(fēng)險進(jìn)行比較，從美國次貸危機(jī)中找出啟示，在此基礎(chǔ)上提出具體可行的防范個人住房抵押貸款風(fēng)險的對策。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；住房抵押貸款；風(fēng)險近年來，我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，居民收入水平的提高以及居民對改善居住條的渴望，促使我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。與此同時，我國商業(yè)銀行個

2、人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的增長規(guī)模也相應(yīng)加快，個人住房抵押貸款已經(jīng)成為銀行發(fā)放貸款的主要領(lǐng)域之一。美國次貸危機(jī)打破了住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話，同時也給了我國房地產(chǎn)市場及商業(yè)銀行一個很好的警示，對此我們應(yīng)該引以為鑒。一、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業(yè)銀行具有強(qiáng)勁發(fā)展勢頭的“零售業(yè)務(wù)”，被視為拓展信貸營銷業(yè)務(wù)、優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的主要手段，個人住房抵押貸款已成為商業(yè)銀行重點(diǎn)拓展的貸款投向。1998-XX年，住宅年銷售額平均增長率達(dá)到3°%以上，然而，同期的城鎮(zhèn)居民可支配收入的年平均增

3、長率卻只有10.1%,兩者間懸殊的增長差距再加上政府啟動內(nèi)需的政策，極大地促進(jìn)了住房抵押貸款這一金融產(chǎn)品需求量的增長。2001-XX年我國個人住房抵押貸款及居民人均可支配收入情況見表1。從表1我們可以發(fā)現(xiàn)，2001年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在逐年增加的同時，個人住房抵押貸款每年期末余額基本上都呈現(xiàn)發(fā)展迅猛的態(tài)勢，而且其增長率高出收入增長率很多。原因是近年來我國房地產(chǎn)市場的高漲、房價飆升大大超出了人均收入水平，房貸市場便順勢迅猛發(fā)展了起來。截至XX年底，個人住房抵押貸款作為銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)中所占權(quán)重最大的一種貸款種類，年

4、末余額已達(dá)到30128億元，個人住房抵押貸款余額占金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款余額的比重一直穩(wěn)步上升，XX年末首次超過10%。XX年金融危機(jī)的影響開始波及全球，我國國民經(jīng)濟(jì)各方面均受到不同程度的沖擊，GDP增速減緩，居民可支配收入增長率也出現(xiàn)下滑，我國房地產(chǎn)市場有所調(diào)整，商品房成交量減少，房屋價格漲幅有所回落。受房地產(chǎn)市場、個人信貸需求趨降等因素影響，個人住房抵押貸款XX年末余額29800億元，首次出現(xiàn)下降，占消費(fèi)性貸款余額的比例比XX年同期下降了2個百分點(diǎn)。XX年，為應(yīng)對國際金融危機(jī)，我國采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政

5、策。商品房銷售面積增幅持續(xù)增加，房價同比漲幅自6月份開始上漲后不斷走高。部分城市商品房銷售猛增、價格上漲的特點(diǎn)表現(xiàn)得更為明顯。在市場變化的影響和政府大力采用宏觀調(diào)控手段的作用下，全國房地產(chǎn)信貸也出現(xiàn)較快增長。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額快速增長，個人購房貸款持續(xù)回升。XX年末，個人住房抵押貸款年末余額達(dá)到47600億元。商業(yè)銀行之所以積極發(fā)展個人住房抵押貸款，主要原因有兩點(diǎn)：一是近些年我國房地產(chǎn)市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業(yè)銀行普遍認(rèn)為個人住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良貸款率極低，比批發(fā)類貸款風(fēng)險小得多。事實(shí)上，個人住房

6、抵押貸款不良貸款率低、風(fēng)險相對小并非必然，它是同經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素密切相關(guān)的。二、中美兩國關(guān)于個人住房抵押貸款風(fēng)險的比較房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險我國房地產(chǎn)金融體系和美國相比相對簡單，地產(chǎn)金融參與者相對單一。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款，這種單一地產(chǎn)金融機(jī)制，使各商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險壓力。各商業(yè)銀行既沒有建立客戶分級體制，也沒有對抵押貸款進(jìn)行分級，個人住房消費(fèi)信貸市場上的激烈競爭使銀行對客戶的選擇是單方面的，個人貸款客戶的市場準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)，在具體掌握過程中，對符合

7、準(zhǔn)入條的客戶，基本上給予全部的優(yōu)惠條，缺乏有效明晰的分類產(chǎn)品體系和適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制。利率風(fēng)險從XX年6月開始的兩年時間里，美聯(lián)儲連續(xù)17次提息，利率大幅攀升加重了購房者的負(fù)擔(dān)，美國房貸市場逐步出現(xiàn)自2001開始異?；鸨蟮慕禍噩F(xiàn)象，而樓市的低迷正是引發(fā)此次次貸危機(jī)的導(dǎo)火索。與美國房地產(chǎn)發(fā)展相類似的是，我國央行從XX年10月開始連續(xù)8次加息，盡管單獨(dú)一次加息增加的還款額不算大，但多次加息后購房人累積的房貸負(fù)擔(dān)已不小，一旦房價出現(xiàn)波動，違約情況必然大增。這與美國次貸危機(jī)的誘因一致，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫，購房者因此而無法及時

8、還貸，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險將大量暴露。信用風(fēng)險我國沒有美國的次級按揭貸款制度，但并不能否認(rèn)我國存在著相似制度。“假按揭”，就是一種欺騙行為，主要特征是實(shí)際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險更高的投資，如挪用到房地產(chǎn)開發(fā)，或者進(jìn)入股市，導(dǎo)致商業(yè)銀行信貸風(fēng)險大幅上升。這種騙貸行為，很大程度上導(dǎo)致了我