土地出讓金財(cái)政學(xué)-財(cái)政學(xué)

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1、精品文檔土地出讓金財(cái)政學(xué)/財(cái)政學(xué)一、土地出讓金的實(shí)質(zhì)究竟是什么土地出讓金，顧名思義，它是一個(gè)與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系的新范疇，是一個(gè)土地財(cái)政問題。土地出讓金，在社會主義宏觀調(diào)控中具有雙重功能：一是調(diào)節(jié)土地的利用，改進(jìn)和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，包括一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、各業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，制約或促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；二是土地出讓金的分配，作為調(diào)整市場經(jīng)濟(jì)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調(diào)節(jié)市場競爭關(guān)系等。我國實(shí)行土地公有制，作為所有者，要收地租。土地出讓金，實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之

2、總和。地租，是土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，即土地的價(jià)格。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，這個(gè)價(jià)格可以資本化，從而使土地具有資本的形態(tài)。土地之所以有價(jià)格，是因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)條件下誰擁有土地所有權(quán)，誰就可以定期獲得一筆固定收入——2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作–獨(dú)家原創(chuàng)12/12精品文檔地租。這同有一筆資金存入銀行可以定期得利息是一樣的。所以，土地價(jià)格是資本化的地租。土地所有權(quán)，按照產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)理論可以分解為若干具體的權(quán)利：如土地的田底權(quán)、田面權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)等。這些權(quán)利的主體可以是合

3、一的，也可以是相對分離的。在相對分離狀況下，每一項(xiàng)具體的權(quán)利都可能參與地租的分配。土地出讓金的功能，說到底，就是保證平均利潤率對經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。但必須看到，這里最關(guān)鍵的是土地所有者與土地使用者之間地租的分配必須有一個(gè)“度”的問題。土地所有者拿得多了，土地使用者得不到平均利潤，就會影響他的競爭力和積極性，反之，土地所有者拿少了，土地使用者有超額利潤，就可能盲目投資，任意擴(kuò)張。兩種情況都不利于經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展?？梢?，合理分配土地出讓金收益，必須明確土地產(chǎn)權(quán)，建設(shè)土地市場，使地租、地價(jià)通過市場顯現(xiàn)。在我國土地公有制下，作為所

4、有者，要收地租，國家作為管理者，要收稅等等都表現(xiàn)為我國土地使用制度改革的選擇。簡言之，現(xiàn)行的土地出讓金的實(shí)質(zhì)，可概括為它是一個(gè)既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。這里所說的累計(jì)若干年地租總和，本質(zhì)上是公有資產(chǎn)的所有者收入，是出讓土地資產(chǎn)使用權(quán)的收入。它是一種按市場等價(jià)交換原則的市場交易行為。因而，土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計(jì)若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金

5、自身就是這樣一個(gè)內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。也就是說，土地出讓金，是租非稅，似稅非稅。2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作–獨(dú)家原創(chuàng)12/12精品文檔二、土地出讓金成了“第四財(cái)政”土地出讓金的上述性質(zhì)，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作–獨(dú)家原創(chuàng)12/12精品文檔土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限的地租總和是一次性收取的。按照現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的最高年限分別是：居住地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地

6、50年。我國法律規(guī)定城市土地是歸國家所有，國民對土地?fù)碛惺褂脵?quán)。由于我國土地不能買賣，我國實(shí)行土地批租制度并規(guī)定土地出讓的最低年限為40年和最高年限70年。土地批租的最高70年限究竟根據(jù)何在？有的學(xué)者稱，這在某種程度上借鑒了香港的土地批租制度。這主要是因?yàn)橄愀鄞蟛糠滞恋厥怯?898年《展拓香港界址專條》從清政府租讓新界得來。由于土地并非香港當(dāng)局所有，按法理在租借期滿之后必須歸還，所以在解決土地流轉(zhuǎn)問題時(shí)，香港實(shí)行了批租制度，即在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。由于租讓新界的期限是99年，所以香港的批租年限沒有超過99年的

7、。后來中英關(guān)于香港問題的談判又達(dá)成協(xié)議，最長的批租期限到期日不能超過香港回歸后50年左右。從國際上來講，土地批租90年和100年都有。我國的這個(gè)規(guī)定居住用地70年限，主要是考慮居住用地上的房屋建筑物，一般在70年之后基本上價(jià)值就會折舊到零。同時(shí)，這也與當(dāng)時(shí)對中國人預(yù)期壽命70歲左右等綜合因素有關(guān)?，F(xiàn)在的問題在于，土地出讓金是地方政府將40年或70年累計(jì)的地租采取了一次性收取。這樣，勢必造成地方政府希望土地能夠“賣出”較好的價(jià)錢，以利于改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施。土地批租收益紿各級地方政府的好處是顯而易見的。這種地方政

8、府一次性收取累計(jì)了50～70年的地租之總和的土地出讓金。說它是地租，但地租一般是按年收取的；而將累計(jì)50～70年的地租一次性收取這又似稅。這樣。土地出讓金似稅，卻非稅，也就成了“第四財(cái)政”。地方政府獲得的土地出讓金有很大比例是作為當(dāng)年的地方財(cái)政收入并安排作財(cái)政支出的，這樣，實(shí)際上也即成了“第四財(cái)政”。所謂第一財(cái)政指預(yù)算內(nèi)收入，第二財(cái)政指預(yù)算外收