土地出讓金的財政學分析

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1、土地出讓金的財政學分析土地出讓金的財政學分析土地出讓金的財政學分析土地出讓金的財政學分析土地出讓金的財政學分析土地出讓金的財政學分析土地出讓金的財政學分析土地出讓金的財政學分析土地出讓金的財政學分析土地出讓金的財政學分析土地出讓金的財政學分析土地出讓金的財政學分析土地出讓金的財政學分析　一、土地出讓金的實質(zhì)究竟是什么　　土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系的新范疇，是一個土地財政。土地出讓金，在主義宏觀調(diào)控中具有雙重功能：一是調(diào)節(jié)土地的利用，改進和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，包括一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、各業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，制約或促進；二是土地出讓金

2、的分配，作為調(diào)整市場經(jīng)濟關(guān)系的經(jīng)濟杠桿，調(diào)控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調(diào)節(jié)市場競爭關(guān)系等?！　∥覈鴮嵭型恋毓兄?，作為所有者，要收地租。土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。地租，是土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式，即土地的價格。在社會主義市場經(jīng)濟體制下，這個價格可以資本化，從而使土地具有資本的形態(tài)。土地之所以有價格，是因為在市場經(jīng)濟條件下誰擁有土地所有權(quán)，誰就可以定期獲得一筆固定收入——地租。這同有一筆資金存入銀行可以定期得利息是一樣的。所以，土地價格是資本化的地租。土地所有權(quán)，按照產(chǎn)

3、權(quán)經(jīng)濟學和法學可以分解為若干具體的權(quán)利：如土地的田底權(quán)、田面權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)等。這些權(quán)利的主體可以是合一的，也可以是相對分離的。在相對分離狀況下，每一項具體的權(quán)利都可能參與地租的分配。土地出讓金的功能，說到底，就是保證平均利潤率對經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用。但必須看到，這里最關(guān)鍵的是土地所有者與土地使用者之間地租的分配必須有一個“度”的問題。土地所有者拿得多了，土地使用者得不到平均利潤，就會他的競爭力和積極性，反之，土地所有者拿少了，土地使用者有超額利潤，就可能盲目投資，任意擴張。兩種情況都不利于經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。可見，合理分配土地出讓

4、金收益，必須明確土地產(chǎn)權(quán)，建設(shè)土地市場，使地租、地價通過市場顯現(xiàn)。在我國土地公有制下，作為所有者，要收地租（出讓金、租賃費），國家作為管理者，要收稅等等都表現(xiàn)為我國土地使用制度改革的選擇。　　簡言之，現(xiàn)行的土地出讓金的實質(zhì)，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復合體?！　∵@里所說的累計若干年地租總和，本質(zhì)上是公有資產(chǎn)的所有者收入，是出讓土地資產(chǎn)使用權(quán)的收入。它是一種按市場等價交換原則的市場交易行為。因而，土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟義務(wù)，具有強制性、無償性

5、和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個內(nèi)在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，是租非稅，似稅非稅?！　　　《?、土地出讓金成了“第四財政”　　土地出讓金的上述性質(zhì)，體現(xiàn)在以下幾個方面：　　（1）土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限的地租總和是一次性收取的。按照現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的最高年限分別是：居住地70年；用地50年；、、文化、衛(wèi)生、用地50年；商業(yè)、、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年（注：《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定。

6、）。我國規(guī)定城市土地是歸國家所有，國民對土地擁有使用權(quán)。由于我國土地不能買賣，我國實行土地批租制度并規(guī)定土地出讓的最低年限為40年和最高年限70年。土地批租的最高70年限究竟根據(jù)何在？有的學者稱，這在某種程度上借鑒了香港的土地批租制度。這主要是因為香港大部分土地是英國1898年《展拓香港界址專條》從清政府租讓新界得來。由于土地并非香港當局所有，按法理在租借期滿之后必須歸還，所以在解決土地流轉(zhuǎn)問題時，香港實行了批租制度，即在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。由于租讓新界的期限是99年，所以香港的批租年限沒有超過99年的。后來中英關(guān)于香港問題的談判又達

7、成協(xié)議，最長的批租期限到期日不能超過香港回歸后50年左右。從國際上來講，土地批租90年和100年都有。我國的這個規(guī)定居住用地70年限，主要是考慮居住用地上的房屋建筑物，一般在70年之后基本上價值就會折舊到零。同時，這也與當時對人預期壽命70歲左右等綜合因素有關(guān)?！　‖F(xiàn)在的問題在于，土地出讓金是地方政府將40年或70年累計的地租采取了一次性收?。ㄕ骷{）。這樣，勢必造成地方政府希望土地能夠“賣出”較好的價錢，以利于改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施。土地批租收益紿各級地方政府的好處是顯而易見的。這種地方政府一次性收取累計了50～70年的地租之總和的土地

8、出讓金。說它是地租，但地租一般是按年收取的；而將累計50～70年的地租一次性收取這又似稅。這樣。土地出讓金似稅，卻非稅，也就成了“第四財政”。　?。?）地方政府獲得的土地出讓金有