新天-大亞灣項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

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1、新天·大亞灣項(xiàng)目前期策劃報(bào)告中國·深圳2007年01月前言前言①本項(xiàng)目開發(fā),首先要做的是區(qū)域造勢。要聯(lián)合周邊的項(xiàng)目,“合縱連橫”,提前預(yù)熱大亞灣區(qū)域,樹立大亞灣區(qū)域的影響力,將大亞灣的“造城運(yùn)動(dòng)”和衛(wèi)星城、區(qū)域價(jià)值結(jié)合起來,打造一個(gè)世界級(jí)、國際化、全球性工業(yè)區(qū)的區(qū)域定位。②其次,項(xiàng)目是大亞灣房地產(chǎn)開發(fā)的“風(fēng)向標(biāo)”,其產(chǎn)品涵蓋了商業(yè)、住宅、酒店、商務(wù)公寓等復(fù)合功能,她的豐富的產(chǎn)品類型及組合資源是其他項(xiàng)目無法比擬的,這是本項(xiàng)目的最大價(jià)值點(diǎn),在后期的營銷策略中應(yīng)作為本項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)給予放大。③最后,通過后期的營銷戰(zhàn)略,全力打造大亞灣CBD最具價(jià)值的都市綜合體,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值

2、最大化,樹立發(fā)展商的品牌形象。本報(bào)告總體思路本報(bào)告總體思路項(xiàng)目開發(fā)策略市場回顧解構(gòu)衛(wèi)星城項(xiàng)目市場定位(CBD)成長模式項(xiàng)目分析項(xiàng)目開發(fā)性質(zhì)項(xiàng)價(jià)目值物業(yè)開發(fā)解構(gòu)都市綜合體定項(xiàng)目規(guī)劃指引挖與發(fā)展建產(chǎn)品甄選掘位議地塊分析大亞灣造城運(yùn)動(dòng)細(xì)分產(chǎn)品定位產(chǎn)品開發(fā)建議項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算PartAPartBPartCPartDPartEPartF回顧發(fā)現(xiàn)解構(gòu)定基筑城贏局PartA回顧篇……A1大亞灣產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場發(fā)展概述①大亞灣石化產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展初期,辦公物業(yè)的需求將不斷上升;而由于人口的增加,目前對(duì)居住、商業(yè)等物業(yè)類型的需求較為明顯;②大亞灣石化產(chǎn)業(yè)將帶動(dòng)一定的物流、貿(mào)易等服務(wù)性行業(yè)的發(fā)

3、展;③大亞灣中心區(qū)承擔(dān)城市功能,是整個(gè)工業(yè)區(qū)的配套依托,是將來辦公、商務(wù)、居住、商業(yè)發(fā)展的領(lǐng)先區(qū)域;④大亞灣大量的外資、石化產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的下游企業(yè)、承建商等將帶動(dòng)辦公、居住的租賃及居住、商務(wù)和商業(yè)需求;⑤大亞灣已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展階段,將吸引大量投資者進(jìn)入,對(duì)未來的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有直接的推動(dòng)作用。A2大亞灣房地產(chǎn)市場概述①目前大亞灣作為一個(gè)區(qū)級(jí)城市,十年前經(jīng)歷了一段不平坦的路程,隨著惠州招商引資,大亞灣的熱度開發(fā),大亞灣將成為未來南中國新的經(jīng)濟(jì)增長級(jí)。②惠城、惠陽、淡水房地產(chǎn)市場當(dāng)前均呈現(xiàn)火熱景象,2007年-2010年,大亞灣,是值得期待的一個(gè)地產(chǎn)熱點(diǎn)。③隨著大量企

4、業(yè)及投資者進(jìn)入大亞灣區(qū)域,未來的大亞灣房地產(chǎn)市場存在巨大的能量。目前大亞灣僅有少量的公寓和低檔住宅供應(yīng),未來的潛力較大,而且市場消化率較高。④本項(xiàng)目地處大亞灣行政金融商務(wù)區(qū),是未來大亞灣核心所在,是開發(fā)住宅/公寓的較好的領(lǐng)地。A3大亞灣酒店市場概述①大亞灣酒店普遍經(jīng)營狀況良好,主要需求來源為企業(yè)的商務(wù)接待、建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)人員、前來考察人士;②目前大亞灣酒店數(shù)量較少,缺少上檔次和規(guī)模的酒店,不能滿足區(qū)域內(nèi)不斷增長的商務(wù)接待需求;③隨著大亞灣石化區(qū)的不斷成熟和旅游資源的開發(fā),將帶來更大的商務(wù)和度假需求,未來酒店市場前景看好;④本項(xiàng)目位于中心區(qū),是未來大亞灣行政金融商務(wù)區(qū)

5、,是酒店建設(shè)酒店的最佳位置之一,同時(shí)大亞灣市場空缺量較大,是本項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)產(chǎn)品。A4大亞灣辦公市場概述①大亞灣目前多數(shù)企事業(yè)單位、中海石化區(qū)項(xiàng)目承建商及相關(guān)建設(shè)單位均有自己的寫字樓辦公,部分投資、貿(mào)易、物流、貨運(yùn)、事務(wù)所等中小型公司以及石化下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)有小開間寫字樓需求;②大亞灣中心區(qū)目前的商業(yè)寫字樓只有南山國際,建面為27500平方米,商務(wù)公寓7648平方米,銷售狀況良好,多為深圳投資客,但入住情況欠佳;③本項(xiàng)目的開發(fā)可以考慮部分寫字樓產(chǎn)品,但體量不宜太大,建議開發(fā)“宜商宜居”類型的商務(wù)公寓。A5大亞灣置業(yè)群體分析外地非深圳異地置業(yè)群體包括周邊縣游離客戶市港澳

6、人士等(投資、商務(wù)度假、居住三大類)重要客戶1、大亞灣本地公務(wù)員企事業(yè)單位人員2、惠州惠城區(qū)、惠陽、大亞灣中高級(jí)核心客戶管理人員、公務(wù)員、公司職員、自由職業(yè)者主要是以投資目的為主;3、大亞灣本地居民1、深圳異地置業(yè)群體2、大亞灣石化區(qū)、響水河工業(yè)區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)、電子信息、港務(wù)區(qū)、澳頭區(qū)產(chǎn)業(yè)高層管理者、高級(jí)白領(lǐng)。A6大亞灣置業(yè)群體分析客戶類別客戶描述客戶比惠州客產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移外銷客戶例定位戶比例客戶比例深圳異地置業(yè)群體(特別說明:惠州一線樓盤均超過30%深圳客戶群體,40-50%40-50%惠陽多數(shù)樓盤超過50%的深圳客戶)核心客戶大亞灣石化區(qū)、響水河工業(yè)區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)、電子信

7、息、港務(wù)區(qū)、澳頭區(qū)產(chǎn)30-40%30-40%業(yè)高層管理者、高級(jí)白領(lǐng)。1、大亞灣本地公務(wù)員企事業(yè)單位人員2、惠州惠城區(qū)、惠陽、大亞灣中高級(jí)重要客戶20-30%20-30%管理人員、公務(wù)員、公司職員、自由職業(yè)者主要是以投資目的為主;外地非深圳異地置業(yè)群體包括惠州直惠州直其他周邊游離客戶屬縣市、周邊其他城市、港澳人士等10%屬縣市城市、港(投資、商務(wù)度假、居住三大類)5%澳5%合計(jì)100%25-35%30-40%45-55%A7寫字樓、酒店、住宅租賃對(duì)象分析酒店公寓終端使用客戶:項(xiàng)目承建商及設(shè)備供應(yīng)商技術(shù)人員;中海殼牌等先期投產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)銷經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來的商務(wù)客源;商務(wù)參觀

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