前海片區(qū)調(diào)研報(bào)告

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前海片區(qū)調(diào)研報(bào)告462020年4月19日

1文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。南山前海片區(qū)調(diào)研報(bào)告前言說(shuō)明：從嚴(yán)格意義來(lái)講，前海片區(qū)應(yīng)是深南大道以南、前海路以西、內(nèi)環(huán)路以北的區(qū)域，但由于大部分商品住宅分布在前海路兩邊，為了便于分析，本次研究范圍囊括了前海路與南新路之間的舊城區(qū)域。另外，由于大部分樓盤(pán)是在后開(kāi)盤(pán)，前開(kāi)發(fā)的住宅則較少，難以從時(shí)間上進(jìn)行對(duì)比分析，分析過(guò)程中多處把所有樓盤(pán)按前開(kāi)盤(pán)和后開(kāi)盤(pán)分為兩部分，在所涉及到的16個(gè)樓盤(pán)中，前開(kāi)盤(pán)的僅有4個(gè)，以后開(kāi)盤(pán)的則有12個(gè)。再有，客戶(hù)群分析部分和客戶(hù)承受總價(jià)分析部分，主要根據(jù)陽(yáng)光棕櫚園一期和二期成交客戶(hù)資料統(tǒng)計(jì)結(jié)果，同時(shí)參考了其它樓盤(pán)的客戶(hù)信息。一、片區(qū)概述（一）片區(qū)總體概況462020年4月19日

2文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。前海片區(qū)位于南山南頭半島前海灣畔，隸屬南山南頭街道辦事處，東與南頭商業(yè)文化中心、深圳大學(xué)、高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相臨，南接大南山，西靠前海灣，北面與中山公園隔深南大道相望。嚴(yán)格意義上來(lái)講，前海片區(qū)是指深南大道以南、前海路沿線(xiàn)以西、內(nèi)環(huán)路以北的板塊。前海用地主要為填海及規(guī)劃填海區(qū)，當(dāng)前已填海2平方公里，已有圍堤用地7．7平方公里，南北長(zhǎng)約5公里，東西寬約1.5公里。前海是南山組團(tuán)以港口、倉(cāng)儲(chǔ)、臨港工業(yè)為主功能的區(qū)域物流中心，是南山區(qū)未來(lái)住宅、商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。（二）片區(qū)土地利用現(xiàn)狀及特征前海是蛇口工業(yè)區(qū)的主要輻射地，以前土地利用不夠成熟，沒(méi)有科學(xué)的土地規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)主要是工廠和居民自建住宅，呈現(xiàn)農(nóng)民房和工廠混雜的局面。隨著市政規(guī)劃及舊城改造的實(shí)施，現(xiàn)在，前海路以西已得到拆遷，土地正得到科學(xué)合理的開(kāi)發(fā)利用，從北至南形成了振業(yè)星海名城、前?；▓@、港灣麗都、中海陽(yáng)光棕櫚園、鼎太風(fēng)華社區(qū)等中、大盤(pán)，沿前海路一字排開(kāi)，以占地70萬(wàn)平方米的巨大規(guī)模，綿延成5公里的壯麗建筑景觀。前海路以東的農(nóng)民房也正在按照統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行舊城改造，也有鴻洲文鼎花園、心語(yǔ)家園、碧玉小家等新盤(pán)出現(xiàn)。462020年4月19日

3文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。另外，作為填海用地的前海，隨著舊城改造和填海工程的進(jìn)一步實(shí)施，將會(huì)有較多的土地可供利用，除現(xiàn)正開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)用地外，在陽(yáng)光棕櫚園以南學(xué)府路沿線(xiàn)又有兩小快面積共達(dá)10萬(wàn)平方米的住宅用地得到規(guī)劃，港灣大道以西也有5.2萬(wàn)平方公里的土地被南油集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，打算建設(shè)濱海新城小區(qū)。（三）片區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展前海的住宅市場(chǎng)發(fā)展較晚，1998年片區(qū)內(nèi)剛剛有商品住宅露面,接下來(lái)的幾年也只有個(gè)別零星小盤(pán)出現(xiàn)。但隨著南山板快逐漸成為深圳樓市的一片“熱土”，眾多地產(chǎn)巨頭紛紛進(jìn)入南山，后海依靠其濱海物業(yè),得到了成功開(kāi)發(fā),中海、振業(yè)、鼎太等知名地產(chǎn)商也紛紛看中了南山這塊風(fēng)水寶地，不約而同地啟動(dòng)了前海片區(qū)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，開(kāi)發(fā)出了星海名城、陽(yáng)光棕櫚園和鼎太風(fēng)華三個(gè)大盤(pán),在大盤(pán)的帶動(dòng)下,前海的住宅市場(chǎng)于去年有了飛躍式的發(fā)展,在似乎突然間就冒出了9個(gè)樓盤(pán)同時(shí)發(fā)售，片區(qū)的整體形象迅速脫胎換骨，成為一個(gè)迅速崛起的地產(chǎn)板塊。展望462020年4月19日

4文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。,前海住宅市場(chǎng)將會(huì)上演一場(chǎng)如火如荼的大戲,將又有椰風(fēng)海岸和南山豪庭兩個(gè)新盤(pán)加入戰(zhàn)團(tuán),陽(yáng)光棕櫚園三期也早早宣傳造勢(shì),又有鴻潤(rùn)花園和鼎太風(fēng)華二期正在施工,還有星海名城三期也有可能將于年底推出，新盤(pán)不斷涌現(xiàn)，老盤(pán)不干寂寞，大盤(pán)小盤(pán)、新盤(pán)老盤(pán)同時(shí)上演,前海的住宅市場(chǎng)徹底熱鬧起來(lái)了!（四）片區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀前海作為新開(kāi)發(fā)區(qū)域，各項(xiàng)配套設(shè)施相對(duì)滯后,配套設(shè)施不夠齊全,有沃爾瑪社區(qū)店、惠爾佳百貨、一本電器和民潤(rùn)超市,也有工商銀行和招商銀行南山分行,還有一致藥店和合丹醫(yī)藥,學(xué)校、醫(yī)院、書(shū)城等也都有,但數(shù)量不多,且規(guī)模不大,更缺乏大型綜合商業(yè)休閑場(chǎng)。這些配套設(shè)施多為社區(qū)內(nèi)配套,規(guī)模較大的配套設(shè)施則臨近南新路,前海路以西居民去購(gòu)物休閑則多有不便。在各項(xiàng)配套設(shè)施中,最齊全的要算是學(xué)校了,有前海小學(xué)、前海中學(xué)和南頭中學(xué),三個(gè)大盤(pán)內(nèi)也都建有自己的幼兒園或小學(xué)。（五）片區(qū)交通組織現(xiàn)狀從大范圍來(lái)講,前海的交通滯后的狀況基本得到改進(jìn)。區(qū)域內(nèi)共有四條城市主干道:深南大道、港灣大道、前海路和南新路。寬110米,全長(zhǎng)3公里的港灣大道直通北環(huán)大道,深南大道直通市區(qū),前海路和南新路北接深南大道,南接內(nèi)環(huán)路。片區(qū)內(nèi)又有三條城市次干道:桂廟路、學(xué)府路和桃園路,這幾條次干道西接港灣大道,東接南新路,其中，桂廟路更是濱海大道的延伸。同時(shí),又有地鐵1號(hào)線(xiàn)穿過(guò)該片區(qū)。整個(gè)片區(qū)內(nèi)道路縱橫交錯(cuò),搭配合理,輻射范圍廣,交通快捷,經(jīng)過(guò)這些大道能夠到達(dá)市區(qū)各個(gè)地方。462020年4月19日

5文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。另外,又有西部通道自東頭角到港灣大道,經(jīng)小鏟島、大鏟島上寶安大道往中山。還有深圳西站有開(kāi)往湖南、江西的長(zhǎng)途列車(chē),給出門(mén)遠(yuǎn)行居民帶來(lái)一定的便捷.（六）片區(qū)SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析I）自然風(fēng)光優(yōu)美該區(qū)域位于珠江入?？?，西臨前海灣，南接大南山，依山傍水，山水相宜，登頂南山之顛，舉目四望，前海一望無(wú)際，很有“秋水長(zhǎng)天、落霞飛雁”的景象，自然環(huán)境很是優(yōu)美。同時(shí)，其距離華僑城、青青世界等旅游景點(diǎn)（區(qū)）不遠(yuǎn)，處于兩者之間的景區(qū)帶上，未來(lái)在這里開(kāi)發(fā)一旅游景點(diǎn)也并非無(wú)稽之談。II）地段優(yōu)勢(shì)明顯前海片區(qū)毗鄰高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)和深圳大學(xué)，人文環(huán)境較好。同時(shí)，前海片區(qū)屬于南山商業(yè)文化中心的一級(jí)輻射地帶，從前海、后海到南山商業(yè)文化中心區(qū)之間形成過(guò)渡，而前海正處于這個(gè)過(guò)渡帶上。462020年4月19日

6文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。III）新興區(qū)域，有較大開(kāi)發(fā)空間前海片區(qū)作為新開(kāi)發(fā)區(qū)域，其前海路以西區(qū)域正處于熱開(kāi)發(fā)時(shí)期，也有部分預(yù)留用地，同時(shí)，該區(qū)域用地主要是填海及規(guī)劃填海區(qū)，作為稀缺資源的土地則有增長(zhǎng)的空間，這就為進(jìn)一步開(kāi)發(fā)前海提供了基本保障。另外，前海路以東與南新路之間區(qū)域大部分是農(nóng)民房，如向南村、南山村等，建設(shè)較為落后，商業(yè)設(shè)施也不夠齊全，隨著市政規(guī)劃及城市的發(fā)展，對(duì)這部分舊城區(qū)的改造開(kāi)發(fā)也是必然。2、劣勢(shì)分析I）環(huán)境和各種相關(guān)配套設(shè)施仍較落后數(shù)年前，尚有很少有人知道前海，這里主要是工廠和農(nóng)民房住宅；近幾年，隨著知名地產(chǎn)商的進(jìn)入，前海喚起了人們的關(guān)注，但由于其開(kāi)發(fā)才剛剛開(kāi)始，周?chē)沫h(huán)境還沒(méi)有得到很大改進(jìn)：前海路以東大片的農(nóng)民房，高低不齊，且很破舊，更無(wú)綠化可言；前海路上則是來(lái)來(lái)往往的貨柜車(chē)，噪音很大，塵土飛揚(yáng)。462020年4月19日

7文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。就交通而言，能夠直接與深圳四條快速干道相聯(lián)，公交線(xiàn)路有南新路22路、427路、431路、435路，學(xué)府路有20路、K105路等，市運(yùn)輸局還在前海路增設(shè)了一甲海濱、大新小學(xué)和大新村三個(gè)公共汽車(chē)?？空?，而且開(kāi)設(shè)了一環(huán)南頭半島行駛的公交線(xiàn)路，交通本應(yīng)該是方便的，但該片區(qū)當(dāng)前人氣指數(shù)還較低，經(jīng)過(guò)前海路的公交線(xiàn)路也僅有3條，且車(chē)次較少，自然給前海路兩邊的居民帶來(lái)了很大交通不便。從配套設(shè)施來(lái)看，雖有醫(yī)院、書(shū)城、學(xué)校等配套設(shè)施，但還不夠齊全、規(guī)模不大，大型購(gòu)物休閑商業(yè)場(chǎng)所，如綜合性大商場(chǎng)、超市等不在片區(qū)內(nèi)，距離較遠(yuǎn)。心語(yǔ)家園和港灣麗都規(guī)劃了大型的商業(yè)物業(yè)，但由于未完工或人氣不旺難以招商等原因，還沒(méi)有開(kāi)業(yè)。II）舊城改造較為困難前海路以西是大面積的農(nóng)民房和以前遺留下來(lái)的工廠，建筑無(wú)序，違章建設(shè)較多，不但給這里整體環(huán)境造成了一定的影響，也會(huì)給舊城改造帶來(lái)較大阻力。III）高壓線(xiàn)路及平南鐵路阻礙片區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)前海有一高壓線(xiàn)路，它橫穿星海名城北部的北大附中，經(jīng)過(guò)西火車(chē)站，又到鼎太風(fēng)華南部。一條條高壓電線(xiàn)，低低的橫亙?cè)谇昂?，?duì)片區(qū)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)帶來(lái)了較多的困難。另外，隨著填海工程的進(jìn)一步實(shí)施，沿海岸的平南鐵路會(huì)把前海分隔開(kāi)來(lái)，影響前海的整體布局。462020年4月19日

8文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。3、機(jī)會(huì)分析I）地理位置優(yōu)越，受到政府重視前海毗鄰深圳大學(xué)和高新科技園區(qū)，地理位置優(yōu)越，受到市政府的扶持。根據(jù)市政府的規(guī)劃，深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶西起前海灣，東到龍崗大鵬鎮(zhèn)，在“9+2”片區(qū)中，前海處于開(kāi)端，擁有一席之地。面積約一平方公里的前海高新區(qū)的定位是：建成與現(xiàn)代高新技術(shù)園配套的軟件開(kāi)發(fā)及科技成果孵化基地，作為現(xiàn)有高新區(qū)產(chǎn)、學(xué)、研功能的自然延伸。《規(guī)劃綱要》中還指出要“實(shí)施‘青山、碧水、藍(lán)天、綠地’工程，營(yíng)造人與自然和諧相處的氛圍、創(chuàng)立生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、基礎(chǔ)設(shè)施超前、實(shí)行環(huán)保一票否決制”。II）交通先行，片區(qū)發(fā)展有保證根據(jù)規(guī)劃，前海片區(qū)交通相對(duì)滯后的狀況即將成為過(guò)去，南起內(nèi)環(huán)路、北接深南大道的港灣大道已正在建設(shè)，1號(hào)地鐵線(xiàn)也將延伸到星海名城西部65萬(wàn)平方米的填海區(qū)，深圳西部的公交結(jié)點(diǎn)也將在這里，位于前海腹地的西客站，將隨著西部通道的建成而成為繼羅湖之后的深圳又一個(gè)交通樞紐，再加上直達(dá)市區(qū)的濱海大道和南接內(nèi)環(huán)路北達(dá)深南大道的前海路。462020年4月19日

9文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。相信，有這么多交通利好消息，未來(lái)的前海交通將會(huì)四通八達(dá)，便利之極，為能把前海營(yíng)造成一個(gè)居住環(huán)境良好、有特色、配套齊全的高尚居住社區(qū)提供了有力的保障。III）品牌地產(chǎn)商進(jìn)入，引領(lǐng)片區(qū)開(kāi)發(fā)走向成熟中海、振業(yè)、鼎太等深圳著名地產(chǎn)商進(jìn)入前海,開(kāi)發(fā)出了陽(yáng)光棕櫚園、星海名城和鼎太風(fēng)華三個(gè)大盤(pán),建筑面積分別為35萬(wàn)平方米、84萬(wàn)平方米和42萬(wàn)平方米,規(guī)模龐大,成為前海住宅市場(chǎng)的”發(fā)動(dòng)機(jī)”。這些知名地產(chǎn)商的進(jìn)入，大盤(pán)的出現(xiàn)，極大地帶動(dòng)了前海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并拉動(dòng)了整個(gè)片區(qū)的人氣指數(shù)。再加上前海毗鄰深圳市高新園區(qū)、文化教育區(qū)、南山商業(yè)文化中心的優(yōu)越地理位置，周邊環(huán)境交通和生活配套等會(huì)得到進(jìn)一步發(fā)展，前海成為名副其實(shí)的高尚濱海大社區(qū)指日可待。4、威脅分析I）政府扶持，一把雙刃劍深圳進(jìn)行西部開(kāi)發(fā)，帶來(lái)了南山的開(kāi)發(fā)熱潮，也給前海片區(qū)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了一個(gè)難得的機(jī)遇，同時(shí)，9+2科技園帶的規(guī)劃，更帶來(lái)了契機(jī)?？墒牵邔?dǎo)向能引起人們的關(guān)注，也會(huì)使地產(chǎn)商大舉進(jìn)軍前海，造成地產(chǎn)過(guò)熱，出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。II）填海造地，并非永無(wú)止境462020年4月19日

10文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。前海用地為填海區(qū)，當(dāng)前已填海2平方公里，隨著海岸線(xiàn)向外推移，海水漸深，至南油大紅線(xiàn)帶，水深約2米，若進(jìn)一步填海，難度則加大。也就是說(shuō)，填海造田并非永無(wú)止境，片區(qū)開(kāi)發(fā)空間也有一定限量。III）房地產(chǎn)泡沫，連帶效應(yīng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，利潤(rùn)空間較大，許多非房地產(chǎn)公司紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，這些公司缺乏房地產(chǎn)知識(shí)，不懂市場(chǎng)規(guī)律，盲目開(kāi)發(fā)，勢(shì)必造成整體市場(chǎng)供求失橫局面。同時(shí)，南山成為開(kāi)發(fā)商關(guān)注的“熱土”，知名地產(chǎn)商和不知名地產(chǎn)商同時(shí)進(jìn)軍南山市場(chǎng)，也會(huì)影響南山市場(chǎng)的供求關(guān)系。前海片區(qū)作為整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的一分子，作為南山市場(chǎng)的一部分，自然難以幸免。IV)基礎(chǔ)建設(shè)，居住環(huán)境惡化根據(jù)市政規(guī)劃，前海將有1號(hào)地鐵經(jīng)過(guò)，也正修建南接深南大道北聯(lián)內(nèi)環(huán)路的港灣大道，平南鐵路將修為復(fù)線(xiàn)，也將建設(shè)1平方公里前海軟件園等，這些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)必然會(huì)使前海處于雜亂的狀況下，本就較差的居住環(huán)境會(huì)進(jìn)一步惡化。462020年4月19日

11文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。同時(shí),由于前海緊鄰蛇口工業(yè)區(qū),前海路和港灣大道又承擔(dān)著貨物運(yùn)輸?shù)墓δ?對(duì)居住環(huán)境的影響也不可小覬.V）熱點(diǎn)片區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大縱觀南山樓市，后海、商業(yè)文化中心和華僑城等熱點(diǎn)區(qū)域，近兩年寫(xiě)盡南山樓市風(fēng)流，商業(yè)文化中心、華僑城及后海三個(gè)片區(qū)的地理位置或自然環(huán)境已受到消費(fèi)者認(rèn)可，配套設(shè)施齊全，已發(fā)展為成熟社區(qū)。就前海和后海來(lái)看，兩者在很多方面較為相似，又各有優(yōu)劣，前海作為純住宅社區(qū)，開(kāi)發(fā)較早，環(huán)境已得到極大改進(jìn)，各種配套設(shè)施也基本完善；后海則開(kāi)發(fā)較晚，無(wú)論在居住環(huán)境、交通，還是各種配套設(shè)施都難與前海相比。另外，二線(xiàn)關(guān)撤留問(wèn)題已提上議事日程，前海地處南山，離寶安較近，關(guān)外較低的住宅價(jià)格對(duì)前海房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是一種沖擊。二、片區(qū)相關(guān)的城建、規(guī)劃介紹（一）片區(qū)相關(guān)城建介紹462020年4月19日

12文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。在南山圈定的市政基建項(xiàng)目中，前海片區(qū)直接受惠的項(xiàng)目有3個(gè)。投資2.8億元左右的港灣大道正在建設(shè)，開(kāi)通后，前海路的貨柜車(chē)噪音問(wèn)題將得到徹底改進(jìn)；南山醫(yī)院住院大樓的建設(shè)將會(huì)極大地改進(jìn)南山的醫(yī)療條件，后海等片區(qū)是該項(xiàng)目的受益者；南頭古城則直接提升前海片區(qū)的文化氛圍和旅游地位。，《深港西部通道深圳側(cè)接線(xiàn)工程項(xiàng)目建議書(shū)》經(jīng)過(guò)市發(fā)展計(jì)劃局的審批。深港西部通道深圳側(cè)接線(xiàn)工程為深港過(guò)境專(zhuān)用通道，是深港西部通道的配套工程，起于前海月亮灣大道，終點(diǎn)于深港西部通道一線(xiàn)口岸，全長(zhǎng)5.32km。該項(xiàng)目已于去年10開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)到12月竣工。建成后，南山片區(qū)將與香港科技開(kāi)發(fā)地區(qū)銜接起來(lái)，形成深港科技走廊，將帶來(lái)眾多高素質(zhì)富裕人群，對(duì)前海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將形成巨大影響力。?（二）片區(qū)相關(guān)規(guī)劃介紹為從根本上解決我市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間不足的問(wèn)題，并將進(jìn)一步增強(qiáng)我市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力和輻射帶動(dòng)能力，促進(jìn)特區(qū)內(nèi)外的協(xié)調(diào)發(fā)展。在中共深圳市委三屆三次全體（擴(kuò)大）會(huì)議上，討論了《深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃綱要》。根據(jù)規(guī)劃，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶全長(zhǎng)大約100公里，規(guī)劃總用地面積約152．62平方公里，其中可建設(shè)用地面積約100平方公里，在可建設(shè)用地面積中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地約55．45平方公里。高新產(chǎn)業(yè)帶從西至東，由南山前海片區(qū)開(kāi)始，到龍崗葵涌—大鵬片區(qū)終止，共包括9個(gè)高新技術(shù)工業(yè)片區(qū)、一個(gè)大學(xué)片區(qū)和一個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)，簡(jiǎn)稱(chēng)9＋2個(gè)片區(qū)?！兑?guī)劃綱要》中指出，前海科技園區(qū)將“依托南山區(qū)現(xiàn)有的城市建設(shè)基礎(chǔ)，作為現(xiàn)有高新區(qū)產(chǎn)學(xué)研的自然延伸，目標(biāo)是建成與現(xiàn)有高新技術(shù)園區(qū)配套的軟件開(kāi)發(fā)及科技成果孵化基地?！备鶕?jù)規(guī)劃，前海統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一部署，將建成一個(gè)總建筑面積達(dá)462020年4月19日

13文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。150萬(wàn)平方米，居住人口超過(guò)5萬(wàn)的低密度大型高尚社區(qū)，引進(jìn)一批規(guī)模大、檔次高的連鎖店和專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。同時(shí)，興建深圳西火車(chē)站；開(kāi)通南起內(nèi)環(huán)路、北接深南大道的港灣大道；連接前海的望海路與深港西部通道。屆時(shí)，前海不但是深圳的黃金海岸，同時(shí)還將成為香港的后花園。三、片區(qū)內(nèi)品牌發(fā)展商開(kāi)發(fā)的代表性樓盤(pán)分析462020年4月19日

14文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。樓盤(pán)名稱(chēng)星海名城二期所屬區(qū)域南山前海片區(qū)地理位置南山前海大道西側(cè)，南頭中學(xué)對(duì)面規(guī)模類(lèi)型有11-18層單體住宅23棟投資商深圳市振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)展商深圳市振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司代理商深圳市同致房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司施工單位深圳市第一建筑工程公司建筑設(shè)計(jì)何顯毅建筑樓（中國(guó)）有限公司園林設(shè)計(jì)推出時(shí)間發(fā)售時(shí)間.9.1封頂日02.3.1入伙日03.3.8交樓標(biāo)準(zhǔn)占地面積52266.63㎡建筑面積209368.65㎡容積率4綠化率53.4%總戶(hù)數(shù)1200戶(hù)戶(hù)型類(lèi)型戶(hù)型1*12*23*24*25*26*2復(fù)式面積70-8085-120110-130120-160戶(hù)數(shù)240240480240比例20%20%40%20%銷(xiāo)售率95%70%55%40%外銷(xiāo)率付款方式及優(yōu)惠1、一次性付款：93折2、銀行按揭付款：96折3、建筑分期付款：96折4、其它方式付款：銷(xiāo)售起價(jià)4500元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)5100元/㎡總銷(xiāo)售率70%總外銷(xiāo)率%車(chē)位數(shù)量810個(gè)車(chē)位價(jià)格租價(jià)：元/平方米物業(yè)管理深圳市振業(yè)物業(yè)管理有限公司管理費(fèi)2.8元/㎡/月底層裙樓每棟住宅的低層都建設(shè)為商業(yè)物業(yè)預(yù)售證號(hào)深（南）（）年022號(hào)售樓電話(huà)26163988調(diào)查人蘇中林調(diào)查日期03.4.5(一)星海名城1．規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)評(píng)析462020年4月19日

15文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。A)建筑設(shè)計(jì)：星海名城占地30萬(wàn)平方米，總建筑面積84萬(wàn)平方米，是一所規(guī)模龐大的園林式大社區(qū)，在社區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，車(chē)輛環(huán)社區(qū)外圍進(jìn)入車(chē)庫(kù)。一期由6個(gè)組團(tuán)組成，采用“平行均享”布局，每組團(tuán)的住宅間合圍成一個(gè)可供休息的小綠洲，組團(tuán)與組團(tuán)之間也有較寬的大通道，既保證了居家的私密性，也保證了各家各戶(hù)的采光、通風(fēng)及欣賞綠洲景色。二期在一期的北面，含11-18層單體住宅23棟，有7-8兩個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，設(shè)計(jì)布局又獨(dú)具匠心，在一期“平行均享”布局的基礎(chǔ)上，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)景觀及均衡性，使所有住戶(hù)可充分享受小綠洲的環(huán)境景觀，同時(shí)更注重樓群的轉(zhuǎn)承圍合及公共區(qū)域的間隔聯(lián)絡(luò)，使各組團(tuán)既共同構(gòu)成一個(gè)整體，又各具私密性，更具有濃厚的傳統(tǒng)家居氛圍。B）園林設(shè)計(jì)星海名城規(guī)劃有16萬(wàn)平方米的園林綠化，分別由大綠洲和小綠洲組成。大綠洲斜跨整個(gè)社區(qū)，形成800米長(zhǎng)的主景觀走廊，小綠洲由各住宅組團(tuán)圍合，形成十多個(gè)綠色休閑空間，每個(gè)小綠洲根據(jù)組團(tuán)不同的空間，組成不同主題，并以天際的星座命名：雙魚(yú)座、天秤座等，每個(gè)星座都是與眾不同的風(fēng)景，更給人每天都不一樣的好心情。462020年4月19日

16文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。C）戶(hù)型設(shè)計(jì)星海名城的戶(hù)型既有70-80平米的兩房，也有100平米左右的三房、四房，還有面積高達(dá)約160平米的五房?jī)蓮d大宅豪門(mén)，二十多種的戶(hù)型，分為典雅、尊貴等不同類(lèi)別，能夠滿(mǎn)足不同成功人士的不同需求。每一套房間室內(nèi)布局均十分合理，動(dòng)靜相宜，強(qiáng)調(diào)客廳和主臥朝南或朝向景觀花園，并盡可能地使客廳及臥室擁有氣派的凸窗和落地窗，使房間寬敞明亮，使用率更高，開(kāi)窗就是一片郁郁蔥蔥的綠洲，采光、通風(fēng)、景觀效果極佳。2．項(xiàng)目周邊環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施介紹由于星海名城緊鄰深南大道，周邊自然環(huán)境較好，交通較方便，配套設(shè)施也較為齊全。深南大道美麗的自然景觀，加上星海名城16萬(wàn)平方米綠洲，自然環(huán)境決不遜色；周?chē)?guī)劃建設(shè)的完備，使周邊居住人群素質(zhì)也較高；緊鄰深南大道，又有貫穿深圳的濱海大道、北環(huán)大道直接連通，更有未來(lái)的西部跨海大橋直通香港，規(guī)劃中的地鐵也舉步即到，11條大巴線(xiàn)，17條中巴線(xiàn)組成四通八達(dá)的交通網(wǎng)，交通可謂方便；周邊配套設(shè)施也基本齊全，北面緊鄰的是北大附中，隔深南大道是南頭中學(xué)，462020年4月19日

17文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。招商、工商銀行等也較近，南山醫(yī)院、南山婦幼醫(yī)院、南山專(zhuān)家醫(yī)院也不算很遠(yuǎn)。另外，沿周邊住宅底層也都規(guī)劃為商業(yè)物業(yè)，有各種各樣配套商店，但畢竟離商業(yè)中心稍遠(yuǎn)，去大的綜合商場(chǎng)、超市購(gòu)物則不夠十分方便。3．項(xiàng)目定位分析A）物業(yè)定位星海名城占地30萬(wàn)平方米，建筑面積80萬(wàn)平方米，定位于大社區(qū)、大戶(hù)的普通中檔住宅。B）形象定位星海名城以80萬(wàn)平方米園林式生活社區(qū)，規(guī)劃有較多的商業(yè)物業(yè)及配套設(shè)施，倡導(dǎo)“一站式”居家理念。C）客戶(hù)定位星海名城的主力目標(biāo)客戶(hù)是首次置業(yè)者的高端客戶(hù)及2次以上置業(yè)者，主要來(lái)源是南山區(qū)，其次還有福田、寶安和羅湖等區(qū)域的白領(lǐng)人士及對(duì)住宅面積有較高需求的成功人士等。4、項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣策略分析462020年4月19日

18文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。房地產(chǎn)銷(xiāo)售推廣策略最主要是大幅度做廣告，進(jìn)行小區(qū)亮點(diǎn)介紹，促銷(xiāo)手段公告，商報(bào)、特區(qū)報(bào)、南方都市報(bào)等，應(yīng)有盡有。星海名城也不外乎這樣的推廣方式，其采取的促銷(xiāo)推廣方式有：1、在一期開(kāi)盤(pán)日，舉行小區(qū)業(yè)主植樹(shù)節(jié)，進(jìn)行形象宣傳。2、組織業(yè)主登山等戶(hù)外活動(dòng)，體現(xiàn)小區(qū)人文精神。3、舉行“星海城杯-----深圳寶貝評(píng)選頒獎(jiǎng)儀式”，30位佳麗到場(chǎng)展現(xiàn)迷人風(fēng)采，并進(jìn)行精彩表演，評(píng)比結(jié)果和投票者獲獎(jiǎng)名單現(xiàn)場(chǎng)公布，當(dāng)即發(fā)獎(jiǎng)。4、在節(jié)假日（10月1日-7日）期間購(gòu)房者均可參加優(yōu)惠1-6%抽獎(jiǎng)活動(dòng)。5、舉行“清爽金秋心動(dòng)優(yōu)惠活動(dòng)”----買(mǎi)房送價(jià)值最高達(dá)2萬(wàn)元家電套餐和周?chē)I(mǎi)房幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)活動(dòng)（獎(jiǎng)品價(jià)值最高達(dá)約5000元）。5、項(xiàng)目S.W.O.T.分析A）優(yōu)勢(shì)分析：（I）星海名城的開(kāi)發(fā)商是深圳市振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司，公司成立較早，且為上市公司，實(shí)力較強(qiáng)，具有一定的品牌價(jià)值。集團(tuán)在深開(kāi)發(fā)和建設(shè)的房屋面積達(dá)430萬(wàn)平方米，先后被評(píng)為94年度、98年度全國(guó)優(yōu)秀施工企業(yè)、中國(guó)建設(shè)企業(yè)百?gòu)?qiáng)、94年度中國(guó)最大300家股份制企業(yè)，有較高的知名度和美譽(yù)度。462020年4月19日

19文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。（II）星海名城規(guī)模較大，占地面積30萬(wàn)平方米，建筑面積更達(dá)80萬(wàn)平方米，能夠大規(guī)模的進(jìn)行綠化，提供園林式的大型社；也能夠規(guī)劃較多的商業(yè)物業(yè)和配套設(shè)施，滿(mǎn)足“一站式”居家的理念；更能體現(xiàn)大型成熟社區(qū)氣派，增強(qiáng)影響力。（III）南山前海片區(qū)漸成為熱點(diǎn)片區(qū)，星海名城地處此片區(qū)，又緊鄰深南大道，周邊環(huán)境較好，交通也便利、配套相應(yīng)齊全。B）劣勢(shì)分析：（I）在前海的三個(gè)大盤(pán)（星海名城、陽(yáng)光棕櫚園和鼎太風(fēng)華）中，雖然規(guī)模最大，園林規(guī)劃面積也高達(dá)16萬(wàn)平方米，但景觀沒(méi)有特色，不能給人以耳目一新的感覺(jué)，這一點(diǎn)就比陽(yáng)光棕櫚園差了一節(jié)。（II）雖有道路直通市區(qū)，公交線(xiàn)路可達(dá)市區(qū)各個(gè)區(qū)域，但地處前海片區(qū)，離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，福田、南山區(qū)白領(lǐng)階層去星海名城置業(yè)則有較多不便。（III）離商業(yè)中心距離較遠(yuǎn)，附近開(kāi)發(fā)還不夠成熟，周邊缺少綜合性商場(chǎng)、超市等大型商業(yè)場(chǎng)所。462020年4月19日

20文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。（IV）二期大戶(hù)型較多，相對(duì)前海客戶(hù)對(duì)大戶(hù)型的需求來(lái)講，銷(xiāo)售壓力較大。B）機(jī)會(huì)分析：（I）知名發(fā)展商進(jìn)入前海片區(qū)，前海片區(qū)漸熱，有較大的開(kāi)發(fā)潛力和升值潛力。（II）其北面北大附中的規(guī)劃建設(shè)，及其大戶(hù)型的規(guī)劃，對(duì)有較高需求的成功人士會(huì)有一定的吸引力。C）威脅分析：（I）南山前海片區(qū)除振業(yè)開(kāi)發(fā)的星海名城外，還有兩大實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的大盤(pán)：中海陽(yáng)光棕櫚園、鼎太風(fēng)華，兩個(gè)樓盤(pán)也都受到業(yè)內(nèi)人士的吹捧，有很高的知名度，對(duì)星海名城來(lái)說(shuō)，無(wú)疑存在較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。（II）前海片區(qū)成熟社區(qū)氛圍還沒(méi)有完全形成，有較多的福利房、微利房，前海路以東則是農(nóng)民房，星海名城的銷(xiāo)售阻力不可小視。（III）星海名城一期業(yè)主的不滿(mǎn)意因素，必然影響星海名城的形象，使?jié)撛谥脴I(yè)者心存疑慮，難下決定，甚至不會(huì)選擇星海名城。462020年4月19日

21文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。(二)中海陽(yáng)光棕櫚園樓盤(pán)名稱(chēng)中海陽(yáng)光棕櫚園（二期）所屬區(qū)域南山前海片區(qū)地理位置南山前海路西側(cè)，南為桂廟路，北為學(xué)府路規(guī)模類(lèi)型二期共有11棟多層、2棟小高層投資商中海地產(chǎn)股份有限公司海港城實(shí)業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司發(fā)展商中海地產(chǎn)（深圳）有限公司代理商深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司施工單位深圳市第一建筑工程公司建筑設(shè)計(jì)清華設(shè)計(jì)院園林設(shè)計(jì)歐博推出時(shí)間02.10發(fā)售時(shí)間02.10.19封頂日入伙日.8交樓標(biāo)準(zhǔn)套餐占地面積80548㎡建筑面積140856㎡容積率1.65綠化率60%總戶(hù)數(shù)746戶(hù)戶(hù)型類(lèi)型戶(hù)型1*12*23*24*25*26*2復(fù)式面積69-7498-120133-146戶(hù)數(shù)149373224比例20%50%30%銷(xiāo)售率70%70-80%70-80%外銷(xiāo)率付款方式及優(yōu)惠1、一次性付款：95折2、銀行按揭付款：7-8成，97-99折3、建筑分期付款：97折4、其它方式付款：銷(xiāo)售起價(jià)4200元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)5500元/㎡總銷(xiāo)售率80%總外銷(xiāo)率%車(chē)位數(shù)量360個(gè)車(chē)位價(jià)格租價(jià)：110元/平方米物業(yè)管理中海物業(yè)管理（深圳）有限公司管理費(fèi)2.8元/㎡/月底層裙樓沿外圍底層為商業(yè)物業(yè)，有一中等超市預(yù)售證號(hào)深（南）（）售樓電話(huà)26084666調(diào)查人蘇中林調(diào)查日期03.4.5462020年4月19日

22文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。1．規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)評(píng)析A）建筑設(shè)計(jì)中海陽(yáng)光棕櫚園總占地面積18.5萬(wàn)平方米，建筑面積35萬(wàn)平方米，容積率小于2.0，建筑覆蓋率僅為20%，擁有超過(guò)60%的綠化率，是深圳特區(qū)除別墅外最低密度小區(qū)之一。小區(qū)一期、二期各自采用半圍合式空間布局，中央形成獨(dú)有3萬(wàn)平方米“棕櫚島”小區(qū)中央園林，包括水晶宮（會(huì)所）、游泳池、棕櫚大道等，不但最大限度吸納小區(qū)的景觀，而且滿(mǎn)足了各戶(hù)的通風(fēng)、采光的要求。小區(qū)內(nèi)多層住宅之間的最小距離是建筑高度的1.1倍，住宅之間的最大距離達(dá)到200米，建筑布局呈現(xiàn)出地中海風(fēng)格的自由松散，且一期“中央會(huì)所”、二期“文藝會(huì)所”、三期“運(yùn)動(dòng)會(huì)所”以及各棟住宅之間的組團(tuán)花園內(nèi)穿插布置兒童娛樂(lè)設(shè)施及老人活動(dòng)場(chǎng)所，形成“三點(diǎn)一線(xiàn)”的完整社區(qū)文化、藝術(shù)、體育、休閑活動(dòng)體系。B）園林設(shè)計(jì)462020年4月19日

23文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。陽(yáng)光棕櫚園在園林設(shè)計(jì)上也采用歐洲地中海式的風(fēng)格，綠化面積超過(guò)60%，走進(jìn)小區(qū)便是商業(yè)街，沿街挺立70棵大王椰子樹(shù)；經(jīng)過(guò)位于其中軸線(xiàn)上的二十米寬棕櫚大道與中央棕櫚島相連，棕櫚大道棕櫚林立，微風(fēng)過(guò)處，拂動(dòng)地中海自然人文風(fēng)情；中央的棕櫚島既是地中海風(fēng)情的中心園林，也是業(yè)主的主要活動(dòng)場(chǎng)所，水晶宮、游泳池、觀賞水池等，兩座拱形橋凌立于觀賞池與泳池之上，連接通往會(huì)所和茅草亭的小橋。橋下是靜靜的流水，水中是自在的游魚(yú)，身上是暖暖的陽(yáng)光，生活原來(lái)如此愜意?？傊?，陽(yáng)光棕櫚園經(jīng)過(guò)對(duì)綠色、陽(yáng)光感、海洋氣息的準(zhǔn)確把握來(lái)體現(xiàn)純粹的海洋氣息，倡導(dǎo)一種都市中的休閑、浪漫的生活方式。C）戶(hù)型設(shè)計(jì)陽(yáng)光棕櫚園以三房和四房為主，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上花費(fèi)了諸多心血精心設(shè)計(jì)，揉合地中海休閑文化于居住的革命戶(hù)型-----類(lèi)TOWNHOUSE：深圳首創(chuàng)空中入戶(hù)花園，區(qū)間花園的設(shè)計(jì)消除了公共空間與私人空間的隔膜，完成了自然過(guò)渡。每層、每戶(hù)擁有花園，這個(gè)空間既是公共共享的，又能夠按照住戶(hù)自己的意圖去種植、栽培。它改變了傳統(tǒng)戶(hù)型結(jié)構(gòu)，增加了休閑空間，使人在樓房中同樣能夠享受到私家花園的樂(lè)趣，體會(huì)地中海式的閑情，為繁忙的都市人提供了一種新的生活方式。462020年4月19日

24文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。2．項(xiàng)目周邊環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施介紹陽(yáng)光棕櫚園位于南山前海路西側(cè)，南為桂廟路，北為學(xué)府路，處于前海路和港灣大道之間的前海住宅開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊開(kāi)發(fā)尚不成熟，自然環(huán)境相對(duì)較差，西面是一片農(nóng)民房，人文環(huán)境也難以與成熟高尚社區(qū)相提并論；周邊的商業(yè)氛圍也未尚形成，配套設(shè)施不夠齊全，周?chē)m有姊妹城百貨、曼哈商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)家福等大型商業(yè)場(chǎng)所，但距離稍遠(yuǎn)，步行需20-30分鐘的才能到達(dá)，不過(guò)棕櫚園內(nèi)部商業(yè)街和小區(qū)外圍底層開(kāi)發(fā)成為了商業(yè)物業(yè)，彌補(bǔ)了這方面的不足；就交通來(lái)看，雖有道路能連接深圳市三條快速干道直達(dá)市區(qū)：濱海大道、港灣大道、深南大道，但仍有一段距離；也有公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)三條快速干道、直達(dá)市區(qū)，但人氣稍低，公交車(chē)相應(yīng)較少，不過(guò)，小區(qū)直達(dá)市區(qū)的住戶(hù)專(zhuān)車(chē)和距離約500米的桃園路將會(huì)有地鐵經(jīng)過(guò)，交通還算方便。3．項(xiàng)目定位分析A）物業(yè)定位陽(yáng)光棕櫚園以地中海式城邦生活場(chǎng)景為主題，以“都市文化+都市閑情”為內(nèi)容，演繹地中海式都市閑情生活的普通住宅物業(yè)。B）形象定位462020年4月19日

25文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。陽(yáng)光棕櫚園經(jīng)過(guò)建筑師、設(shè)計(jì)師對(duì)綠色、陽(yáng)光感、海洋氣息的準(zhǔn)確把握來(lái)體現(xiàn)純粹的海洋氣息，倡導(dǎo)一種都市中的休閑、浪漫的生活方式；它所帶來(lái)的“日子緩緩，生活散散”的都市閑情、建筑與自然融洽、契合的“第二自然”的設(shè)計(jì)理念以及清新、自然的地產(chǎn)文化，給我們帶來(lái)的不但僅是一種地產(chǎn)文化的創(chuàng)新，還是一種提升居住文化、提高生活品位的理念。C）客戶(hù)定位從置業(yè)次第來(lái)看，主要是首次置業(yè)者；從區(qū)域來(lái)看，由于陽(yáng)光棕櫚園地處南山前海片區(qū)，目標(biāo)客戶(hù)主要是工作在南山區(qū)，涉及福田、羅湖等其它區(qū)域；從社會(huì)階層來(lái)看，主要是拼搏的白領(lǐng)階層，工作辛苦，極希望在市內(nèi)得到一個(gè)屬于自己的休閑空間。4．項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣策略分析房地產(chǎn)銷(xiāo)售推廣策略最主要是大幅度做廣告，進(jìn)行小區(qū)亮點(diǎn)介紹，促銷(xiāo)活動(dòng)內(nèi)容公告等，商報(bào)、特區(qū)報(bào)、南方都市報(bào)應(yīng)有盡有。陽(yáng)光棕櫚園采取的促銷(xiāo)推廣方式有：a、為更好服務(wù)消費(fèi)者置業(yè)，舉行“中海讓您買(mǎi)放心樓”活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)舉行買(mǎi)房程序及法律事務(wù)咨詢(xún)，讓消費(fèi)者沒(méi)有不了解、疑慮的地方，增加銷(xiāo)售成功的機(jī)會(huì)。b462020年4月19日

26文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。、對(duì)首創(chuàng)的12平方米入戶(hù)花園的一半進(jìn)行贈(zèng)送，滿(mǎn)足消費(fèi)者得到實(shí)惠的心理。c、舉行“陽(yáng)光棕櫚杯----陽(yáng)光小學(xué)藝術(shù)節(jié)”，表示對(duì)業(yè)主下一代成長(zhǎng)的關(guān)懷，樹(shù)立形象，擴(kuò)大影響，使消費(fèi)者認(rèn)同陽(yáng)光棕櫚園。d、實(shí)行老業(yè)主成功推介可獲贈(zèng)價(jià)值1080元消費(fèi)券制度，鼓勵(lì)老業(yè)主把陽(yáng)光棕櫚園推介出去，同時(shí)使?jié)撛谙M(fèi)者更認(rèn)可陽(yáng)光棕櫚園，會(huì)盡快購(gòu)買(mǎi)。e、樓盤(pán)剛剛推出，為鼓勵(lì)業(yè)主盡快下決定，有好的開(kāi)端，對(duì)于首兩日落定的消費(fèi)者，可獲贈(zèng)19000元“購(gòu)房現(xiàn)金大禮券”！5．項(xiàng)目S.W.O.T.分析A）優(yōu)勢(shì)分析：(I)陽(yáng)光棕櫚園由中國(guó)海外建筑（深圳）有限公司開(kāi)發(fā)，是深圳知名的開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，其開(kāi)發(fā)的中海麗苑、中海華庭、海濱廣場(chǎng)、中海怡翠山莊等樓盤(pán)無(wú)論從其建筑設(shè)計(jì)造型還是其營(yíng)銷(xiāo)手段的策劃方面均取得了不俗的成績(jī)，成為業(yè)內(nèi)矚目的亮點(diǎn)，在廣大業(yè)主方面也贏得了較好的口碑。(II)陽(yáng)光棕櫚園經(jīng)過(guò)建筑師、設(shè)計(jì)師對(duì)綠色、陽(yáng)光感、海洋氣息的準(zhǔn)確把握來(lái)體現(xiàn)純粹的海洋氣息，倡導(dǎo)一種都市中的休閑、浪漫的生活方式；利用地中海的風(fēng)情帶來(lái)的“日子緩緩，生活散散”462020年4月19日

27文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。設(shè)計(jì)理念以及清新、自然的地產(chǎn)文化，是一種提升居住文化、提高生活品位的理念，較具有特色，在深圳尚屬首創(chuàng)。(III)南山前海片區(qū)漸成為熱點(diǎn)片區(qū)，陽(yáng)光棕櫚園也在此片區(qū)，發(fā)展?jié)摿σ草^大。B）劣勢(shì)分析：(I)在前海的三個(gè)大盤(pán)（星海名城、陽(yáng)光棕櫚園和鼎太風(fēng)華）中，陽(yáng)光棕櫚園規(guī)模最小，站地18.5萬(wàn)平方米，建筑面積35萬(wàn)平方米，相比星海名城的80萬(wàn)平方米和鼎太風(fēng)華的42萬(wàn)平方米，則略顯遜色。(II)雖有道路直通市區(qū)，公交線(xiàn)路可達(dá)市區(qū)各個(gè)區(qū)域，但地處前海片區(qū)，離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，福田、南山區(qū)白領(lǐng)階層去陽(yáng)光棕櫚園置業(yè)則有較多不便。(III)離商業(yè)中心距離較遠(yuǎn)，附近開(kāi)發(fā)還不夠成熟，周邊缺少綜合性商場(chǎng)、超市等大型商業(yè)場(chǎng)所。(IV)片區(qū)開(kāi)發(fā)不夠成熟，前海路以東是大片農(nóng)民房，周邊環(huán)境還有待進(jìn)一步改進(jìn)。462020年4月19日

28文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。C）機(jī)會(huì)分析：(I)知名發(fā)展商進(jìn)入前海片區(qū)，前海片區(qū)漸熱，有較大的開(kāi)發(fā)潛力和升值潛力。(II)未來(lái)經(jīng)過(guò)桃園路將有地鐵經(jīng)過(guò)，無(wú)疑對(duì)前海片區(qū)的成熟發(fā)展是一個(gè)機(jī)遇。D）威脅分析：(I)對(duì)于陽(yáng)光棕櫚園來(lái)說(shuō)，同樣存在其它兩個(gè)知名大盤(pán)（星海名城和鼎太風(fēng)華）的競(jìng)爭(zhēng)壓力。(II)前海片區(qū)成熟社區(qū)氛圍還沒(méi)有完全形成，前海路以東則是農(nóng)民房，周邊環(huán)境、交通和配套設(shè)施存在較大不足，從而帶來(lái)的銷(xiāo)售阻力不可小視。樓盤(pán)名稱(chēng)鼎太風(fēng)華一期---璞真園所屬區(qū)域南山前海片區(qū)地理位置南山前海路與桂廟路交匯處規(guī)模類(lèi)型45棟11-18層中小高層投資商鼎太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（深圳）有限公司發(fā)展商鼎太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（深圳）有限公司462020年4月19日

29文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。代理商深圳經(jīng)緯行有限公司施工單位深圳市西部城建筑工程有限公司建筑設(shè)計(jì)柏濤設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)怡景師園林設(shè)計(jì)公司推出時(shí)間、4發(fā)售時(shí)間02.5.10封頂日入伙日03.2.28交樓標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修占地面積25萬(wàn)㎡建筑面積總42萬(wàn)55690.37容積率2.75綠化率50%總戶(hù)數(shù)572戶(hù)戶(hù)型類(lèi)型戶(hù)型1*12*23*24*25*26*2復(fù)式面積90-119140220戶(hù)數(shù)37211486比例65%20%15%銷(xiāo)售率95%90%70%外銷(xiāo)率付款方式及優(yōu)惠1、一次性付款：93折2、銀行按揭付款：（八成三十年）96折3、建筑分期付款：（八成三十年）96折4、其它方式付款：銷(xiāo)售起價(jià)5600元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)6000元/㎡總銷(xiāo)售率88%總外銷(xiāo)率%車(chē)位數(shù)量個(gè)車(chē)位價(jià)格租價(jià)：元/平方米物業(yè)管理深圳鼎太物業(yè)管理有限公司管理費(fèi)2.5元/㎡/月底層裙樓預(yù)售證號(hào)深（南）（）年010號(hào)售樓電話(huà)26072668調(diào)查人蘇中林調(diào)查日期03.4.5(三)鼎太風(fēng)華1．規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)評(píng)析A）建筑設(shè)計(jì)462020年4月19日

30文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。鼎太風(fēng)華總占地25萬(wàn)平方米，總建筑面積42萬(wàn)平方米，是當(dāng)前前海片區(qū)大型社區(qū)。它由20幾棟的多層與小高層物業(yè)組成，呈半圍合式分布，整個(gè)工程規(guī)劃分7期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在推出的一期4棟7-11層高的帶電梯多層物業(yè)售賣(mài)，占地大約1萬(wàn)多平方米。在鼎太風(fēng)華，外墻沒(méi)有填充墻，這樣絕不會(huì)墻面漏水，玻璃是夾膠的，絕對(duì)安全，陽(yáng)臺(tái)的欄桿用的都是不銹鋼，即使是靠墻的看不見(jiàn)的一面也不會(huì)生銹，埋藏在墻內(nèi)上下水管用的是PPR，幾十年不會(huì)腐爛。B）園林設(shè)計(jì)社區(qū)擁有大型中央公園，包括3500平方米的足球場(chǎng)，室內(nèi)室外游泳池、籃球場(chǎng)、大草坪、噴泉瀑布等十幾個(gè)特色區(qū)域，是名副其實(shí)的綠色社區(qū)。C）戶(hù)型設(shè)計(jì)屋苑物業(yè)呈半圍合式分布，使多數(shù)單位能獲得開(kāi)揚(yáng)的景觀和良好采光。加上45米的寬敞樓間距，令業(yè)主擁有更多的公共空間。西北面少數(shù)高層單位除了可觀賞到整個(gè)社區(qū)的全貌，還可眺望前海海景。屋苑規(guī)劃1梯4戶(hù)，單位有1房1廳，2房1廳，3房2廳和復(fù)式等多種戶(hù)型可供選擇，面積由36至187平方米。主力戶(hù)型為3房2廳，間隔方正，實(shí)用率高達(dá)90%；其中大廳呈長(zhǎng)方形，方便擺放家具；每個(gè)房間均附送大面積窗臺(tái)，方便觀看園林景致。部分頂層大面積單位，獨(dú)有6.5米462020年4月19日

31文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。挑高空間，業(yè)主可自行加建多一層，成為復(fù)式單位，而收費(fèi)依然按平面面積計(jì)算，十分超值。2．項(xiàng)目周邊環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施介紹鼎太風(fēng)華位于前海片區(qū)的最南端，北為學(xué)府路，南為內(nèi)環(huán)路，西面和南面都是農(nóng)民房，前海路和內(nèi)環(huán)路上有較多貨柜車(chē)經(jīng)過(guò)，自然環(huán)境和人文環(huán)境都比較差；交通狀況也不夠好，前海路上僅有三條公交線(xiàn)路，人氣指數(shù)較低，車(chē)次也更少，港灣大道還在建設(shè)中；就周邊配套設(shè)施來(lái)說(shuō)，周邊商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所比較缺乏，小區(qū)內(nèi)也還沒(méi)有出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)，居民購(gòu)物休閑極不方便，讓人欣慰的是周邊的學(xué)校配套比較好，有前海中學(xué)、前海小學(xué)等，內(nèi)部也見(jiàn)有“美國(guó)明泉學(xué)園”。3．項(xiàng)目定位分析A）物業(yè)定位鼎太風(fēng)華以42萬(wàn)平方米的建筑面積，定位為高檔住宅物業(yè)。B）形象定位鼎太風(fēng)華引進(jìn)“美國(guó)明泉學(xué)園”，實(shí)行九年雙語(yǔ)教學(xué)，打出“兒童雙母語(yǔ)成長(zhǎng)社區(qū)”的概念。并倡導(dǎo)“生活家”的理念，提出“家是父親的王國(guó)，母親的城堡，孩子的樂(lè)園”，充分體現(xiàn)一種人文社區(qū)的思想。C）客戶(hù)定位462020年4月19日

32文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。鼎太風(fēng)華的客戶(hù)定位層次較高，主要是首次置業(yè)的高端客戶(hù)和兩次以上消費(fèi)者者，客戶(hù)區(qū)域范圍較廣，涉及到福田、羅湖等區(qū)域，主要是追求生活質(zhì)量的高級(jí)白領(lǐng)和公司老板等消費(fèi)群。4．項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣策略分析鼎太風(fēng)華在銷(xiāo)售推廣方面也主要是經(jīng)過(guò)廣告宣傳、人員介紹等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，在前期的宣傳推廣中采取大投入、整體造勢(shì)烘托的營(yíng)銷(xiāo)策略；產(chǎn)品本身素質(zhì)較高，又對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行豪華裝修，免費(fèi)送家電，因而入市采去高價(jià)策略。5．項(xiàng)目SWOT分析A）優(yōu)勢(shì)分析：（I）開(kāi)發(fā)商是美國(guó)的跨國(guó)公司，品牌價(jià)值較高。（II）引進(jìn)“美國(guó)明泉學(xué)園”，實(shí)行九年雙語(yǔ)教學(xué)，使孩子學(xué)英語(yǔ)幾乎和學(xué)母語(yǔ)一樣容易，對(duì)消費(fèi)者會(huì)有很大影響力。（III）建筑面積達(dá)42萬(wàn)平方米的大盤(pán)，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。B）劣勢(shì)分析：（I）鼎太風(fēng)華地處片區(qū)最南端，自然環(huán)境、交通和各項(xiàng)配套設(shè)施在三個(gè)大盤(pán)中最差。462020年4月19日

33文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。（II）整個(gè)小區(qū)的建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)都沒(méi)有特色，在三個(gè)大盤(pán)中也最沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。（III）高壓線(xiàn)路從小區(qū)南部經(jīng)過(guò)，將影響小區(qū)的整體開(kāi)發(fā)、整體布局。C）機(jī)會(huì)分析：（I）隨著中國(guó)家庭越來(lái)越小，孩子成為家中的“小皇帝”，以及英語(yǔ)在生活中變得越來(lái)越重要，而鼎太風(fēng)華引進(jìn)“美國(guó)明泉學(xué)園”，實(shí)行九年雙語(yǔ)教學(xué)，將有較大發(fā)展機(jī)會(huì)。（II）前?？萍紙@的規(guī)劃，周?chē)鷮⒂休^大目標(biāo)客戶(hù)群。D）威脅分析：（I）其它兩個(gè)大盤(pán)同樣對(duì)鼎太風(fēng)華是一個(gè)很大的競(jìng)爭(zhēng)。（II）前海成熟社區(qū)還沒(méi)有形成，吸引高端客戶(hù)群有困難，大戶(hù)型、高價(jià)房的銷(xiāo)售存在一定壓力。（III）周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，對(duì)居住環(huán)境將有大的影響。462020年4月19日

34文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。四、片區(qū)住宅市場(chǎng)分析（一）片區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析1．現(xiàn)供應(yīng)總量----約有24萬(wàn)平方米經(jīng)過(guò)對(duì)在售樓盤(pán)和4月份即將開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)（南山豪庭和椰風(fēng)海岸）預(yù)售面積以及開(kāi)盤(pán)余量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)一手市場(chǎng)供應(yīng)總量約有24萬(wàn)平方米（具體分布見(jiàn)下表）。未來(lái)供應(yīng)量則至少在104462020年4月19日

35文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。萬(wàn)平方米以上，其中，星海名城三期有約48萬(wàn)平方米，陽(yáng)光棕櫚園三期約有12萬(wàn)平方米，鼎太風(fēng)華約有36萬(wàn)平方米,鴻潤(rùn)花園約有8萬(wàn)平方米。樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積（平方米）銷(xiāo)售率待銷(xiāo)售面積（平方米）星海名城二期20936870.0%62810陽(yáng)光棕櫚園二期14085680.0%28171鼎太風(fēng)華一期5569088.0%6683南山豪庭342690.0%34269椰風(fēng)海岸700000.0%70000碧玉小家2229795.0%1114港灣麗都7590055.0%34155旺海怡苑3088975.0%7722合計(jì)63926961.7%244924（注：南山豪庭和椰風(fēng)海岸將在4月內(nèi)開(kāi)盤(pán)，這里作為現(xiàn)發(fā)售樓盤(pán)分析）2．建筑類(lèi)型-----小高層物業(yè)是主流從前海的樓盤(pán)建筑情況來(lái)看，建筑類(lèi)型主要以供應(yīng)小高層為主，而多層和高層則較少。對(duì)前海所有住宅樓盤(pán)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，小高層約有高達(dá)80%的比例，多層和高層則分別占10%。高層主要出現(xiàn)在陽(yáng)光棕櫚園一期、港灣麗都、心語(yǔ)家園和旺海怡苑，多層則出現(xiàn)在陽(yáng)光棕櫚園二期、東方美地苑和福海苑，其它樓盤(pán)則清一色是小高層。說(shuō)明該片區(qū)對(duì)小高層的市場(chǎng)吸納能力較強(qiáng)，消費(fèi)者對(duì)其情有獨(dú)鐘。462020年4月19日

36文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。3．住宅戶(hù)型----二房、三房是主力經(jīng)過(guò)對(duì)以后開(kāi)盤(pán)的住宅進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，前海供應(yīng)的住宅戶(hù)型主要是兩房和三房，分別占到24%和45%，兩者合計(jì)約占到整個(gè)市場(chǎng)的70%，其它戶(hù)型則較少（如下圖所示）。其中，大戶(hù)型主要在大盤(pán)中出現(xiàn)，如：鼎太風(fēng)華一期、星海名城二期的4房和5房。從開(kāi)發(fā)時(shí)間來(lái)看，1房小戶(hù)型主要出現(xiàn)在以前開(kāi)盤(pán)的物業(yè)中，如福海苑、大陸花園和鴻洲文鼎家園；4房以上大戶(hù)型則主要出現(xiàn)在以后開(kāi)盤(pán)的物業(yè)中，在開(kāi)始發(fā)售的12個(gè)樓盤(pán)中，除心語(yǔ)家園和碧玉小家兩個(gè)樓盤(pán)是小戶(hù)型外，其它住宅中都可見(jiàn)到4房以上大戶(hù)型?？梢?jiàn)，隨著前海逐漸被人們關(guān)注，以及品牌地產(chǎn)商的進(jìn)入，一貫走小戶(hù)型路線(xiàn)的前海房地產(chǎn)市場(chǎng)，有向大戶(hù)型發(fā)展趨勢(shì)。462020年4月19日

37文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。4．住宅面積-----有增大趨勢(shì)從戶(hù)型面積來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)上供應(yīng)的住宅面積主要是70-80平方米兩房和100平方米左右的三房。另外，小戶(hù)型向大戶(hù)型的發(fā)展帶動(dòng)了前海住宅面積的增大，同時(shí)，隨著前海的開(kāi)發(fā)，人們?cè)絹?lái)越看好這里的發(fā)展?jié)摿?，消費(fèi)者的層次有所上升，對(duì)住宅面積的需求也就會(huì)提高，市場(chǎng)供應(yīng)的住宅面積有增大趨勢(shì)，見(jiàn)下表：開(kāi)始發(fā)售時(shí)間戶(hù)型面積（平方米）2房3房4房5房以前50-8570-100120137至今60-8580-120110-150120-1745．住宅價(jià)格----平均約4800元/平方米前海開(kāi)發(fā)較晚，成熟社區(qū)還沒(méi)有形成，周?chē)h(huán)境、交通和配套設(shè)施不夠完善，相比商業(yè)中心區(qū)和成熟社區(qū)來(lái)講，住宅價(jià)格較低。對(duì)片區(qū)內(nèi)以后開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)均價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，平均僅為4885元/平方米，其中小戶(hù)型樓盤(pán)平均為4267元/平方米，不計(jì)算三個(gè)小戶(hù)型樓盤(pán)（心語(yǔ)家園、碧玉小家和前海宜家），平均價(jià)則為5150元/平方米。縱觀個(gè)盤(pán)情況，三個(gè)大盤(pán)的均價(jià)都在5000元/平方米以上，其它樓盤(pán)則都在5000元/平方米以下。從開(kāi)發(fā)時(shí)間來(lái)看，前開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)均價(jià)為4783元/平方米，462020年4月19日

38文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。后則為4885元/平方米，可見(jiàn)，隨著環(huán)境的改進(jìn)，交通及配套設(shè)施的完善，前海正向成熟社區(qū)邁進(jìn)，因而住宅價(jià)格也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，當(dāng)然，這與三個(gè)大盤(pán)的整體拉動(dòng)不無(wú)關(guān)系。（二）片區(qū)住宅銷(xiāo)售狀況分析總體來(lái)講，前海住宅銷(xiāo)售狀況良好，沒(méi)有太多的存量房，以前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)現(xiàn)已基本售完，開(kāi)始發(fā)售的樓盤(pán)也已銷(xiāo)售約75%（不含4月份將開(kāi)盤(pán)的南山豪庭和耶風(fēng)海岸），銷(xiāo)售面積約40萬(wàn)平方米。出現(xiàn)這樣良好的局面，原因有五個(gè)方面：其一、市政府對(duì)南山的扶持，使南山成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，品牌地產(chǎn)商進(jìn)入南山，南山市場(chǎng)風(fēng)起云涌，整體造勢(shì)，引起消費(fèi)者的關(guān)注；其二、前海受政府重視，對(duì)其進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)劃，有較多利好消息，升值空間較大；其三、前海地處關(guān)內(nèi)，作為剛剛開(kāi)發(fā)的區(qū)域，其價(jià)格相應(yīng)較低，與關(guān)外的住宅價(jià)格相差無(wú)幾；其四、地理位置優(yōu)越，交通相應(yīng)便利，又距離南山商業(yè)中心、科技園區(qū)不遠(yuǎn)，周?chē)休^大消費(fèi)群；其五、該片區(qū)作為剛剛開(kāi)發(fā)的區(qū)域，市場(chǎng)供應(yīng)量不是很大。具體來(lái)看，該片區(qū)銷(xiāo)售狀況呈現(xiàn)以下幾方面特點(diǎn)：A．中、小戶(hù)型較受消費(fèi)者歡迎462020年4月19日

39文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。深圳移民城市的特性決定了深圳有太多的單身者、非常男女和丁克一族，她們比較年輕，對(duì)中小戶(hù)型住宅有非常明顯的需求和關(guān)注。同時(shí)，中小戶(hù)型價(jià)格較便宜，且更適宜投資，因而較為搶手。開(kāi)盤(pán)的心語(yǔ)家園、碧玉小家和前海宜家三個(gè)中小戶(hù)型樓盤(pán)，現(xiàn)在銷(xiāo)售率已達(dá)到95%以上，其中，10月份開(kāi)盤(pán)的碧玉小家，以40平方米1房、60平方米2房、80平方米3房的小戶(hù)型，半年時(shí)間已銷(xiāo)售約300套，銷(xiāo)售率達(dá)95%。另外，星海名城二期開(kāi)發(fā)的70-80平方米2房小戶(hù)型，在各戶(hù)型的銷(xiāo)售狀況中表現(xiàn)也最好，銷(xiāo)售率最高，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它戶(hù)型。B.多層物業(yè)銷(xiāo)售較快在前海,多層物業(yè)一般戶(hù)型較小,主要是1房和2房,面積也主要在80平方米以下,況且多層住宅價(jià)格比較便宜,物業(yè)管理費(fèi)也低,銷(xiāo)售狀況較好。前海路以東,福海苑、東方美地苑和大陸莊園一期的多層,都是前開(kāi)發(fā),早已銷(xiāo)售一空;前海路以西的商業(yè)物業(yè)中，僅有陽(yáng)光棕櫚園開(kāi)發(fā)了11棟多層住宅物業(yè)，經(jīng)過(guò)訪談陽(yáng)光棕櫚園的策劃師了解到：在陽(yáng)光棕櫚園住宅銷(xiāo)售過(guò)程中，多層銷(xiāo)售狀況也較好，銷(xiāo)售速度最快。C．大戶(hù)型銷(xiāo)售有壓力462020年4月19日

40文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。大戶(hù)型多為首次置業(yè)的高端業(yè)主或二次以上置業(yè)客戶(hù)購(gòu)來(lái)自用，總價(jià)較高，這部分業(yè)主往往對(duì)社區(qū)環(huán)境及各種相關(guān)配套較為重視，前海還不具備成熟社區(qū)的素質(zhì)，大戶(hù)型在銷(xiāo)售過(guò)程中有壓力自是難免。4月開(kāi)盤(pán)的西?；▓@，共有401套，其中，兩房和三房有314套，早早銷(xiāo)售已空，但其開(kāi)發(fā)的87套4房和5房住宅，至今仍有10多套未尋到業(yè)主。另外，經(jīng)過(guò)了解得知星海名城二期的大戶(hù)型，在各戶(hù)型中銷(xiāo)售率也最低。D．客戶(hù)能承受總價(jià)主要在55萬(wàn)元以下從價(jià)格看，小戶(hù)型的單價(jià)在4000~5000之間，總價(jià)在15~35萬(wàn)之間；大戶(hù)型的單價(jià)在5000~7000之間，總價(jià)在45~75萬(wàn)之間是置業(yè)者較易接受的價(jià)格區(qū)間。按照戶(hù)型總價(jià)分析：三房低于55萬(wàn)接受力度較好；四房總價(jià)則最好位于65萬(wàn)~80萬(wàn)之間。另外，高科技園區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)，公司老板以及部分金融證券業(yè)人士則是高價(jià)房的有力支撐（三）消費(fèi)群分析1.成交客戶(hù)群背景分析根據(jù)陽(yáng)光棕櫚園一期和二期成交客戶(hù)資料統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果（共統(tǒng)計(jì)分析了1084位），以及對(duì)鼎太風(fēng)華，星海名城和碧玉小家置業(yè)客戶(hù)的了解，前?？蛻?hù)具有以下特征：462020年4月19日

41文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。A)南山區(qū)客戶(hù)最多從業(yè)主所在的區(qū)域來(lái)看，大部分的客戶(hù)來(lái)自南山區(qū)和福田區(qū)，分別約占30%和25%，且南山區(qū)中又以南頭（南油）的客戶(hù)居多；其次是羅湖、南油、科技園片區(qū)客戶(hù)；也有少量的客戶(hù)分布在寶安、龍崗、蛇口等其它區(qū)域。B)中青年客戶(hù)是主力從業(yè)主年齡來(lái)看，購(gòu)房群體年齡主要集中在31—35歲年齡段，占到40%的比例。其次是25—30歲年齡段，所占比例為38%；25歲以下和45歲以上則較少。說(shuō)明購(gòu)房群體以中青年人為主。C)客戶(hù)的學(xué)歷較高從業(yè)主學(xué)歷來(lái)看，主要以本科為主，占總比例約50%，其次是專(zhuān)科和研究生分別約占總比例的25%和10%；大專(zhuān)以下則約有15%。綜合來(lái)看，客戶(hù)的綜合素質(zhì)較高。D)IT行業(yè)客戶(hù)最多從業(yè)主所在行業(yè)來(lái)看，也有一定的特征，主要集中在IT行業(yè)、政府公共部門(mén)、房地產(chǎn)行業(yè)，分別約占總比例25%、15%、15%；其它則是個(gè)體戶(hù)及其它行業(yè)客戶(hù)。其中，IT行業(yè)客戶(hù)主要來(lái)自軟件園區(qū)內(nèi)的高級(jí)白領(lǐng)，如華為公司就有較大比例。462020年4月19日

42文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。E)客戶(hù)家庭規(guī)模一般較小從業(yè)主的家庭結(jié)構(gòu)來(lái)看，現(xiàn)階段該片區(qū)的客戶(hù)以小家庭（2-3人）為主，約占總比例的65%；其次是4人及以上的大家庭，約占20%；另外，也有具備一定經(jīng)濟(jì)條件的單身人士，約占15%。2.消費(fèi)群及需求分析A)高端消費(fèi)群:主要來(lái)自南山、福田、羅湖和科技園的高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主、公司老板以及部分金融證券業(yè)人士,她們年齡稍大,收入高,家庭規(guī)模較大,是大戶(hù)型、高價(jià)房的有力支撐。但受前?，F(xiàn)有條件的影響,這部分消費(fèi)群較少。B)中端客戶(hù)群:主要是南山、福田、羅湖和科技園的白領(lǐng)、金融證券業(yè)及教師/醫(yī)生等專(zhuān)業(yè)人事,學(xué)歷較高,大部分是本科以上學(xué)歷,較為年輕,收入比較高,家庭規(guī)模在2-3人,但積蓄還不是很多,是中等戶(hù)型和中等價(jià)位房子的購(gòu)買(mǎi)者。這部分消費(fèi)者是前海的主力消費(fèi)群,比例較大。C)低端消費(fèi)群:462020年4月19日

43文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。主要是居住在南山的工作人員,也有部分福田、羅湖工薪階層,她們大部分是本科和專(zhuān)科學(xué)歷,比較年輕,收入一般,但想擁有自己的住房,是前海小戶(hù)型、低價(jià)房的需求者，這部分消費(fèi)群也有一定比例。五、片區(qū)住宅市場(chǎng)總結(jié)從一手市場(chǎng)來(lái)看，前海的住宅市場(chǎng)逐漸受到人們的關(guān)注，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)這種態(tài)勢(shì)仍將會(huì)延續(xù)。市場(chǎng)上既有建筑面積達(dá)84萬(wàn)平方米的大盤(pán)，也有建筑面積僅2萬(wàn)多平方米的小盤(pán)；既有體現(xiàn)歐洲地中海風(fēng)格的海灣概念樓盤(pán)，也有主打教育概念的教育地產(chǎn)，還有的鼓吹素質(zhì)人居或“一站式居家”的人文社區(qū)；有銷(xiāo)售已近尾聲的老盤(pán)，也有正準(zhǔn)備發(fā)售的新盤(pán)，更有剛剛開(kāi)始建造的后起之秀；整個(gè)市場(chǎng)是大盤(pán)和小盤(pán)、新盤(pán)和舊盤(pán)、中國(guó)風(fēng)格和西方風(fēng)格、小戶(hù)型樓盤(pán)和大戶(hù)型樓盤(pán)同時(shí)并存，同時(shí)上演；眾多樓盤(pán)從建筑特色到庭院綠化、小區(qū)文化、戶(hù)型面積到價(jià)位，相互競(jìng)爭(zhēng)，又相互添彩，可滿(mǎn)足多階層人士的需求，無(wú)論它們提什么口號(hào)，充當(dāng)什么角色，個(gè)個(gè)表現(xiàn)不俗，在過(guò)去一年中都取得了驕人的成績(jī)，也使前海一手住宅市場(chǎng)在得到了飛躍性的發(fā)展。另外，由于前海住宅市場(chǎng)發(fā)展比較晚，一手市場(chǎng)剛剛形成和發(fā)展，二手市場(chǎng)則相當(dāng)微弱，外銷(xiāo)市場(chǎng)也是基本不存在。但隨著前海住宅市場(chǎng)的發(fā)展，西部通道的開(kāi)工建設(shè)，二手市場(chǎng)和外銷(xiāo)市場(chǎng)會(huì)逐漸活躍起來(lái)。六、片區(qū)住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)462020年4月19日

44文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。（一）供求關(guān)系趨勢(shì)預(yù)測(cè)深圳,作為一個(gè)充滿(mǎn)生機(jī)的城市，吸引著成千上萬(wàn)的創(chuàng)業(yè)者和高學(xué)歷人才，這部分人是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的消費(fèi)力量，城市對(duì)人才的吸引力不減就必然會(huì)有新的需求。同時(shí)，前海知名地產(chǎn)商的品牌實(shí)力及大盤(pán)的影響力，也會(huì)吸引新的需求，再加上市中心的西移首先是居住的西移，隨著辦公的西移，科技園大批企業(yè)的進(jìn)駐，前海的置業(yè)半徑會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。因而，前海市場(chǎng)在內(nèi)有望能保持供求基本平衡的狀態(tài),但從前海住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看,隨著品牌地產(chǎn)商的進(jìn)入及大盤(pán)的出現(xiàn),大戶(hù)型、高價(jià)房的開(kāi)發(fā)會(huì)進(jìn)一步增加,依據(jù)現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)大戶(hù)型、高價(jià)房的需求量不很大的現(xiàn)狀,短期內(nèi)可能會(huì)存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)失橫的情況.現(xiàn)在前海市場(chǎng)的中小戶(hù)型住宅能夠認(rèn)為是供不應(yīng)求,主力戶(hù)型的兩房和三房供求基本能夠平衡,但四房以上大戶(hù)型則是供過(guò)于求.盡管前海有很多利好因素,也會(huì)很快發(fā)展成為成熟社區(qū),但支撐大戶(hù)型、高價(jià)房的高端消費(fèi)群有限,且華僑城、后海和南山商業(yè)中心等成熟社區(qū)會(huì)是這部分消費(fèi)群的主要競(jìng)爭(zhēng)者,相信,短期內(nèi)片區(qū)的這種供求結(jié)構(gòu)會(huì)繼續(xù)存在.（二）價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)從462020年4月19日

45文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。以前片區(qū)的價(jià)格變化來(lái)看,隨著前海的規(guī)劃開(kāi)發(fā),價(jià)格呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢(shì),及未來(lái)短期內(nèi)仍會(huì)保持這一趨勢(shì).一方面是由于近兩年前海的發(fā)展有目共睹,前景較好,隨著前海成熟社區(qū)的形成,住宅價(jià)格自然會(huì)一路上升；另一方面,片區(qū)內(nèi)未來(lái)的供應(yīng)主要是三個(gè)大盤(pán)的大戶(hù)型、高價(jià)房存量,對(duì)整個(gè)片區(qū)的價(jià)格有拉升作用；還有，以后的開(kāi)發(fā)向大戶(hù)型、高價(jià)房走的可能性很大。另外,對(duì)比附件幾個(gè)片區(qū)的價(jià)格現(xiàn)狀,前海的住宅價(jià)格比較低,遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到頂,會(huì)有較大上升空間。462020年4月19日