瀟湘國際營銷方案

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瀟湘國際營銷方案302020年5月29日

1文檔僅供參考謹呈:名居(永州)地產(chǎn)開發(fā)有限公司瀟湘國際社區(qū)項目部瀟湘國際策劃營銷方案(一期)名居(永州)地產(chǎn)開發(fā)有限公司瀟湘國際項目部:承蒙垂信,我們以<營銷策劃總綱>討論經(jīng)過為基礎(chǔ),經(jīng)過深入市場調(diào)查,并與貴方充分溝通,經(jīng)過重復研究,撰寫完成<瀟湘國際一期營銷方案>,提交貴司,以供營銷工作之決策參考。302020年5月29日

2文檔僅供參考由于整個項目的推廣工作時間長、任務重、市場變化快,我司將不斷調(diào)整方案,細致研究市場,今后,將以項目建議函的形式,提供更為深入的顧問服務。專此奉達,即頌商祺!4月13日302020年5月29日

3文檔僅供參考瀟湘國際一期營銷方案目錄第一篇策劃篇第一章銷售目標第二章項目分析第三章項目定位第四章售樓處及形象展示營造第二篇營銷篇第一章推廣總覽第二章營銷策略第三章分階段銷售策略第四章廣告方案第五章推廣總費用安排瀟湘國際營銷方案組委成員:302020年5月29日

4文檔僅供參考總策劃:主編:策劃人員:咨詢顧問:前言當我們走進永州,有一種從未有過的欣喜,永州經(jīng)過多年的城市建設(shè),會獲得如此另人矚目的變化,無論是城市道路,還是人文理念,都體現(xiàn)了規(guī)劃者的別具匠心,簡潔明了的建筑外立面,干凈寬敞的城市環(huán)境,喚起人們對真正品質(zhì)生活的向往。作為名居房地產(chǎn)開發(fā)公司的代理機構(gòu),我們很欣慰能夠為貴司服務,同時也希望經(jīng)過自己的努力為永州河西人居生活的改進貢獻自己的光熱?；谟乐莓斍暗氖袌霈F(xiàn)狀,結(jié)合項目本身,我們提綱挈領(lǐng)的確立了以下的推廣總思路:國際社區(qū)形象世界人文微縮景觀推廣項目品質(zhì)展望舊城明天→炒作周邊環(huán)境→實現(xiàn)價值最大化→快速實現(xiàn)銷售302020年5月29日

5文檔僅供參考做出差異性賣點樹立舊城標志型社區(qū)形象啟動購房俱樂部園林景觀小區(qū)太陽能供熱坡地花園洋房第一篇策劃篇第一章銷售目標一、階段性實現(xiàn)目標項目開發(fā)預期分布:u項目分為三期三區(qū),先期推出格林風情區(qū)一期項當前區(qū)一期推廣階段性分布:302020年5月29日

6文檔僅供參考銷售階段5．25-9．25(暫定9月28日開盤)9．28-10．28左右11-03月上半年年銷售時期預熱期強銷期持銷期掃尾期銷售目標客戶積累、完成格區(qū)一期(20%—30%)完成格區(qū)一期30—50%完成格區(qū)一期50—70%同時加推二區(qū)二期部分單位完成格區(qū)一期80%—90%銷售階段性銷售分布說明:項目地塊,共分三期開發(fā),一期推出前側(cè)十棟,,本計劃為動態(tài)計劃,如一期銷售理想,可于9—03月份強銷期和持銷期,加推中側(cè)二期的部分單元,應對市場變化。本方案為整體一區(qū)推廣方案,地區(qū)二期隨市場變化,將做調(diào)整,隨機應對市場。實現(xiàn)銷售目標之前提:強大銷售隊伍的保障,微縮景觀、太陽能供熱系統(tǒng)、精裝樣板間、售樓部精裝修及廣告包裝的支持,及活動保質(zhì)保量的完成。二、工程進度項目的推廣與工程的進度相輔相成,階段性的推廣需要工程的有力配合,按照我司的節(jié)點控制,初步提出如下進度簡表:302020年5月29日

7文檔僅供參考售樓處工程施工休閑帶綠地一期會所中央格林風情區(qū)建設(shè)完成建設(shè)完成園林建設(shè)完成開盤樣板間建設(shè)完成一期建至第二層5月30日6月25日7月25日9月28日9月28日9月25日三、營銷總費用預算總體營銷費用l項目總用地面積:約9萬㎡l住宅規(guī)劃總建筑面積:約15萬㎡l一般,城市的營銷推廣費用普遍在總銷售額的1、4%—2%之間備注:以上營銷推廣費用不包括商業(yè)部分的推廣費用。商業(yè)部分的推售建議放在小區(qū)入伙前后,人氣足,銷售快。第二章項目分析一、項目介紹302020年5月29日

8文檔僅供參考瀟湘國際項目位于河西老城區(qū)零陵南路中段,東靠交通主干道零陵南路,西鄰珍珠南路,北靠規(guī)劃支路,珍珠南路處于北向南穿越用地,將地塊分為東西兩部分,小區(qū)規(guī)劃用地面積130畝。瀟湘國際項目距市區(qū)商業(yè)中心僅幾分鐘,距鐵路客運站也僅十幾分鐘,區(qū)位優(yōu)勢明顯。該地塊向周邊配套設(shè)施基本成熟,且地理位置較優(yōu)越,能最大程度地形成人與自然相結(jié)合的小區(qū)景觀.二、項目發(fā)展之SWOT分析1、優(yōu)勢(S)1)位置優(yōu)勢:靠近火車站,交通便利,緊鄰交通主干道,距離市區(qū)較近。2)地塊優(yōu)勢:坡地能營造出小區(qū)的自然人文環(huán)境,美化小區(qū)內(nèi)部環(huán)境,提升小區(qū)檔次。3)規(guī)模優(yōu)勢,本項目規(guī)模較大,利于整體規(guī)劃;4)項目所處區(qū)域靠近新四中,三小,未來教育配套較好。5)項目距離重點醫(yī)院三醫(yī)院較近,周邊還有東方醫(yī)院,婦幼保健院及冷水灘社區(qū)醫(yī)院等,6)現(xiàn)河西并無高品質(zhì)的較大規(guī)模樓盤,容易做出差異化。7)引入世界人文微縮景觀概念,屬于永州首創(chuàng)。8)戶戶配有太陽能24小時連續(xù)供熱系統(tǒng),切合國家倡導的節(jié)能環(huán)保主題。2、劣勢(W)1)項目距離水泥廠很近,污染極大。302020年5月29日

9文檔僅供參考2)位置偏僻,人流量較小。3)河西屬于商業(yè)區(qū),不太適合居家。4)河西整體大環(huán)境較差,周邊大環(huán)境與本項目品質(zhì)不和諧。5)現(xiàn)永州市政府都向東發(fā)展,整體城市規(guī)劃對我們不利。6)據(jù)調(diào)查,市民居家首選地為河東,河西作為居家還不被市民認可。7)河西住宅房價均較低,不利于我們提價銷售。8)河西居住人口層次較低,對房地產(chǎn)沒什么概念。9)永州無大型的工業(yè)基礎(chǔ),老百姓收入較低。3、機會點(O)1)政府正進行舊城改造之中,河西房產(chǎn)將迎來新一輪發(fā)展機會。2)河西尚未有一處大規(guī)模的純居住的高檔社區(qū),競爭較小。3)河西房價較低,往后發(fā)展有一定上漲空間4、威脅點(T)1)城西尚未開發(fā),如政府開發(fā)資金不足,由開發(fā)商承建,將加大建造成本;2)周邊項目價格較低,將造成壓力;3)年度市場推出量大4)土地出讓量急增,外地開發(fā)商紛紛進入永州,潛在開發(fā)量明顯放大,政府對房地產(chǎn)缺少有效的調(diào)控措施。5)若水泥廠兩年內(nèi)還未拆遷,將會對銷售造成極大影響。302020年5月29日

10文檔僅供參考經(jīng)過分析,我們必須經(jīng)過如下幾方面突出優(yōu)勢,占領(lǐng)市場:1、我們的景觀、跌水瀑布、要盡快出,并請高水平的公司設(shè)計建設(shè)2、項目規(guī)劃高層位置,辟出綠地、建設(shè)歐式?jīng)鐾?、遮陽傘、兒童樂園等3、售樓部裝修格調(diào)品質(zhì)要高,將世界人文微縮景觀融入售樓部裝修中,設(shè)建材展示區(qū),4、速定物管,深圳甲級,形成超越對手態(tài)勢5、建設(shè)精品樣板房,激發(fā)購房沖動6、戶型創(chuàng)新優(yōu)勢太陽能供熱系統(tǒng)在推廣上要突出7、在廣告推廣中將教育和人文聯(lián)系起來,突出新四中。、302020年5月29日

11文檔僅供參考第三章項目文化定位一、項目文化定位本項目分三期開發(fā):一期為格林風情,二期為地中海風情,三期為拉丁風情應該從兩方面加以渲染:第一,從小區(qū)的內(nèi)在硬件,加以體現(xiàn),從景觀上營造上體現(xiàn);第二,從整體屬性和推廣宣傳上系統(tǒng)引導,充分突出景觀優(yōu)勢,使國際化的概念在永州深入人心,并以此形成小區(qū)獨有的文化氣質(zhì)。格林風情內(nèi)容:格林風情共分為五個北歐國家的風情,分為丹麥.荷蘭.挪威.芬蘭.瑞典,這五國歷史悠久,景色秀麗,均為發(fā)達國家,經(jīng)濟發(fā)達,社會福利水平居世界首位,人們生活悠閑.富有.安逸,追求環(huán)保與健康的主題。1.丹麥(Denmark)國花:冬青國鳥:云雀丹麥由德國以北的尤特蘭半島,其東部的舍蘭島,以及位于這些島之間的小島菲英島組成,首都哥本哈根(Copenhagen)項目能夠采用的微縮景觀:美人魚銅像(LittleMermaid)丹麥的標志。根據(jù)安徒童話<海的女兒>雕塑而成。安徒生博物館(H.C.AnderssonsHouse)為紀念童話大師安徒生而建。302020年5月29日

12文檔僅供參考圓塔(RoundTower)丹麥古建筑。坐落在首都哥本哈根市中心附近。2.荷蘭(TheKingdomoftheNetherlands)國花:郁金香國鳥:琵鷺荷蘭東鄰德國,南接比利時,西、北瀕臨北海。百分之二十四的面積低于海平面,從13世紀開始圍海造田。首都:阿姆斯特丹(Amsterdam)項目能夠采用的微縮景觀:風車(村):象征荷蘭的標志,恍如童話世界一般,所有荷蘭特色盡收于此。和平宮(PeacePalace):荷蘭名建筑,聯(lián)合國國際法院所在地,位于海牙市中心。3．瑞典(王國)(TheKingdomofSweden)國花:白菊睡蓮瑞典地形南北狹長,南部是廣闊的平源,有豐富的清潔水源和木材,能夠用來清洗玻璃和作為燃料,自古以來就聚集了許多的玻璃工廠,堪稱玻璃王國。首都:斯德哥爾摩(Stockholm)項目能夠采用的微縮景觀:中國宮(ChinaSlott)位于斯德哥爾摩以西大約30公里的皇后島上。建于1753年,初為木質(zhì)結(jié)構(gòu);1763年用土石結(jié)構(gòu)重建,整個建筑呈弓形。北歐博物館(NorthernMuseum)展示瑞典人生活實景的博物館;坐落在斯德哥爾摩東區(qū)通向北區(qū)的大橋附近。烏普薩拉教堂(Cathedralof302020年5月29日

13文檔僅供參考Upssala)瑞典最著名的哥特式教堂。曾是瑞典國王加冕之地,位于烏普薩拉市中心。4．挪威(Norway)國樹:挪威云杉國鳥:河鳥挪威被稱為萬島國、半夜太陽國,擁有世界最美麗的自然風光,長200千米、深1300米的松娜峽灣是世界上最長最深的峽灣,是舉世無雙的景觀。首都:奧斯陸(Oslo)項目能夠采用的微縮景觀:霍爾門科侖山(Holmenkollen)滑雪勝地。位于奧斯陸東北13公里,海拔371米,景色優(yōu)美。戲劇博物館這棟17世紀的建筑是奧斯陸現(xiàn)存最古老的建筑之一,展現(xiàn)挪威從18世紀以后的戲劇史。哈墨菲斯特(Hammerfest)地球上最北的城鎮(zhèn),位于挪威北端,鄰北極附近。5．芬蘭(Finland)國花:鈴蘭、繡球菊特產(chǎn):圣誕老人桑拿浴圣誕老人的故鄉(xiāng),是歐洲第五大國,譽稱為千湖之國,全國有三分之一的區(qū)域位于北極圈以內(nèi)。首都:赫爾辛基(Helsinki)項目能夠采用的微縮景觀:羅瓦涅米(Rovaniemi)北部旅游城市,圣誕老人的故鄉(xiāng)。302020年5月29日

14文檔僅供參考人文博物館:坐落在松鼠島,也稱博物館島上的露天人文博物館,陳列著從芬蘭各地運來的古老的農(nóng)戶家具、衣服和勞動工具。理念梳理:l本項目在入市之前,就要樹立起舊區(qū)的領(lǐng)導性地位,成為標志性小區(qū),具有樹立首席地位的氣魄。l一期共推出十棟多層,我司建議在每兩棟中間的道路以國家名命名,在每條道路中設(shè)置以上提供的微縮景觀兩到三個,具體制作可由景觀公司和我司溝通。l本項目具有其它樓盤所沒有的環(huán)境優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、園林景觀優(yōu)勢,較高的綠化率,超大的中央園林和水系,大型會所,這些都是作為高尚社區(qū)的表現(xiàn)。(注:二期和三期的具體微縮景觀我司將根據(jù)一期情況繼續(xù)提供顧問服務)主題廣告語定位領(lǐng)袖永州比肩世界生活理念梳理:l節(jié)能環(huán)保的太陽能供熱小區(qū)為永州首創(chuàng),正好樹立國家構(gòu)建和諧社會的典范l經(jīng)過世界范圍內(nèi)的景觀文化思想采購,突出社區(qū)內(nèi)的文化內(nèi)涵及人文環(huán)境302020年5月29日

15文檔僅供參考微縮景觀的象征,給人無限遐想。讓居民生活在其中有感世界生活的品質(zhì)。l大器所在朗朗上口內(nèi)在底蘊易于傳誦302020年5月29日

16文檔僅供參考302020年5月29日

17文檔僅供參考302020年5月29日

18文檔僅供參考第四章售樓處及形象展示營造一、售樓處1、售樓處總體劃分為三大部分:第一、洽談區(qū)第二、形象展示區(qū)第三、簽約區(qū)2、裝修要求整體裝修風格,要以”領(lǐng)袖永州比肩世界生活”為靈魂,貫穿于整個設(shè)計之中,世界人文微縮景觀的鮮明特征。1)功能分區(qū)明確設(shè)置:門前廣場、接待區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、財務室、展示區(qū)、辦公區(qū)、衛(wèi)生間、儲藏室、更衣室等302020年5月29日

19文檔僅供參考u開盤及促銷活動期間,根據(jù)活動需要在廣場搭建大型展臺,及活動空間◆售樓處內(nèi)外空間盡可能通透,內(nèi)部空間凈高不得低于3.6米302020年5月29日

20文檔僅供參考◆接待區(qū)要布置在離入口處較近,且方便業(yè)務員看到來往客戶的位置u接待臺的尺寸一般是:長不得小于4.3米,302020年5月29日

21文檔僅供參考寬為65-75㎝,高度在68-75㎝之間,朝向業(yè)務員的一面考慮作成雙層,以便業(yè)務員放置有礙視覺效果及不需要客戶接觸的物品和資料;u在必要的地方布置小飾品和綠植;可將綠化、水體引入室內(nèi);u售樓處內(nèi)要布置好電腦網(wǎng)絡接口、燈光插座(模型燈光)、電話、傳真機接口等;302020年5月29日

22文檔僅供參考u洽談區(qū)洽談桌的尺寸D≤80㎝;2、示范單位1)位置選擇原則u設(shè)在朝向、視野和環(huán)境較好的位置302020年5月29日

23文檔僅供參考2)戶型選擇302020年5月29日

24文檔僅供參考u選擇125㎡的主力三房錯層u選擇100㎡兩房單位u選擇復式房3)裝修要求u將”領(lǐng)袖永州比肩世界生活”的設(shè)計元素,充分融入樣板房內(nèi),比如能夠懸掛世界著名景觀的圖片作品u裝修以展示戶型空間優(yōu)勢,弱化空間的不足為目的u要有統(tǒng)一的標識系統(tǒng)(如門前戶型說明、房間面積牌等)模型項目名稱:瀟湘國際社區(qū)一至三期總體規(guī)劃模型表現(xiàn)特征:充分體現(xiàn)”世界人文微縮景觀”的項目特色,將跌水瀑布、微縮景色充分體現(xiàn)。比例:1:150材料及加工工藝:1、加工工藝(1)采用先進的電腦鐳射切割加工工藝;(2)銑床、車床加工工藝;(3)線切割加工工藝;(4)采用原子灰或溶解性氧化無縫粘接工藝;302020年5月29日

25文檔僅供參考(5)樹脂倒模加工工藝。模型內(nèi)的水系建議用以下二種方式制作:(1)大面積的水面采用德國進口水紋玻璃制作,在水面底部設(shè)置光電,塑造出動感逼真、波光粼粼的水面效果。(2)小區(qū)內(nèi)的水景則采用在水系內(nèi)鋪上碎石,碎石上用德國真水膠灌注,然后在水系兩側(cè)埋藍色小燈珠照明,即有真實性,又具活潑感。環(huán)境方面要適當拉伸,以增加綠化空間項目名稱:瀟湘國際社區(qū)戶型模型(做4-6個平面戶型,二個頂層躍式戶型)比例:1:15尺寸:1.2M×1.0M所用技術(shù):鐳射切割技術(shù)所用材料:進口亞加力——作外墻及內(nèi)墻(外墻透明、內(nèi)墻磨砂)淺色透明片——作窗玻璃、桌面等日本ABS板——室內(nèi)家私、床、衣柜、書桌等。金屬線——椅子、床架、欄桿、燈具布料——床墊、地毯等進口海草——室內(nèi)植物玻璃鋼——沙發(fā)、電視、冰箱、洗衣機等彩圖:室內(nèi)裝飾畫。302020年5月29日

26文檔僅供參考地板:根據(jù)甲方裝修方案制作。制作說明:要充分體現(xiàn)各類戶型的實用性,并發(fā)揮各戶型的優(yōu)點,形象地展現(xiàn)室內(nèi)空間、家私布置及特色露臺、屋頂花園、天窗等,營造一個舒適、優(yōu)雅的家居環(huán)境。使客戶對各種戶型,均有直觀充分的了解和理想的感受。室內(nèi)配置燈光效果,如:床頭燈、落地燈等。客廳配置:豪華沙發(fā)、電視柜、音響、畫王電視、高級鋼琴、地毯、茶幾、燈飾、壁櫥、電話等。臥室配置:豪華單人床、床上用品、床頭柜、燈飾、梳妝臺、衣柜、躺椅、電視、書桌、電腦等。餐廳配置:高級餐桌、餐椅、酒吧、壁掛等。廚房:進口組合廚柜、冰箱、吸油煙機等。衛(wèi)生間:洗臉盆、浴缸、淋浴器、坐便器、壁鏡等;第二篇營銷篇第一章推廣總覽一、推廣總流程主導推廣輔助推行、促銷、展銷開盤典禮廣告方案價格執(zhí)行方案銷售物料資料準備活動推廣現(xiàn)場包裝執(zhí)行策劃方案制定實施開始302020年5月29日

27文檔僅供參考銷售調(diào)整總結(jié)第二章營銷策略302020年5月29日

28文檔僅供參考成功的營銷策略能經(jīng)過合理的資源配比,以小成本投入實現(xiàn)規(guī)模效應最大化,制定切實可行的銷售策略意義重大。一、銷售渠道1、主要渠道1)以售樓人員的解說直接銷售,銷售人員能夠借施工現(xiàn)場、示范單位,給客戶以實體感受,激發(fā)引導客戶潛在的購買欲望,使客戶成為現(xiàn)實購買行為。結(jié)合瀟湘國際社區(qū)期房入市銷售的特點引導消費者,創(chuàng)新需求,制定銷售六部曲:u引導她——留住她——鼓勵她——打動她——促使她——恭喜她2)在老城區(qū)商業(yè)人流旺地布置現(xiàn)場展示廳地點:靠城區(qū)的商業(yè)中心因為本項目所處地區(qū)比較偏僻,與老城區(qū)商業(yè)中心相比,接待客戶有限,因此必須建立一個與客戶面對面的渠道,以達到走出去,請進來的聚集人氣的作用。3)客戶積累增值策略302020年5月29日

29文檔僅供參考操作方式:啟動購房俱樂部,開展推介會,經(jīng)過一系列的客戶積累活動,擴大銷售范圍。302020年5月29日

30文檔僅供參考第三章分階段營銷策略營銷策略的制定,應該依據(jù)不同的階段、不同的市場發(fā)展趨勢來有針對性的制定,以保持銷售的不斷升溫。本項目營銷推廣行成富有層次性的兩條主線推廣:第一、項目活動;第二、購房俱樂部。兩者交替進行,以項目活動為主攻,以購房俱樂部為輔助,前者樹立品牌,樹立形象,后者聚集人氣,吸引客戶,從而形成每月一活動的階段性推廣步驟。(待定)302020年5月29日

31文檔僅供參考302020年5月29日