成都商業(yè)市場分析報告

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1、成都商業(yè)市場分析報告一、成都市商業(yè)市場概述1、成都市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情況●2000開始，施工面積長期超出竣工面積，說明市場超前開發(fā)程度較高，未來供應(yīng)巨大，銷售壓力巨大；但04年以后商業(yè)新開工面積逐年下降，市場預(yù)期在降低?！裆虡I(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)保持了20％以上的高增長，自2003年起，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)加速，市場進(jìn)入供應(yīng)的高峰期，說明市場處于快速發(fā)展階段?！皲N售量增長很快，特別是04年-06年商業(yè)物業(yè)消化量猛增至每年80萬平米以上，成都商業(yè)市場空置率逐年增長，近兩年，成都商業(yè)市場施工面積、新開工面積、竣工面積呈現(xiàn)出逐年降低的態(tài)勢。但同時也應(yīng)看到，今年成都商業(yè)

2、物業(yè)的呈現(xiàn)出逐漸回暖的狀態(tài)，特別是作為商業(yè)市場晴雨表的商業(yè)租金，今年呈現(xiàn)出回暖狀態(tài)，今年商業(yè)租金較去年增長了約5-10%。另一方面，雖然商業(yè)的施工面積、竣工面積等有所減少，但從入市的商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)來看，入市項(xiàng)目品質(zhì)相較往年有很大的提高。今年的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目有：萬達(dá)廣場、SM廣場等，這些商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)了只租不售的經(jīng)營模式，充分說明大型商業(yè)開發(fā)商對成都商業(yè)市場前景看好。加之2007年“9.27”新政打擊了住宅投資客戶，使得部分住宅投資客戶轉(zhuǎn)向了商業(yè)市場，商業(yè)投資將逐漸被投資者所重。2、成都主要商圈分布2.1分布●三大核心商圈即春熙路、鹽市口和騾馬市三

3、大零售商圈●區(qū)域商圈雙楠、城南、會展、西大街、建設(shè)路、光華等商圈為目前比較成熟的區(qū)域商圈城市向東向南的發(fā)展，使城東副中心和城南副中心將產(chǎn)生未來的區(qū)域商圈2.2成都三大核心商圈2.3成都新商圈概況●金沙-光華商圈：該商圈位于青羊區(qū)，以三環(huán)為界分為東、西兩區(qū)，覆蓋了青羊區(qū)二環(huán)以外的整個地帶。東區(qū)東起二環(huán)路、西臨三環(huán)路、南接清水河、北至金牛界。商圈內(nèi)著力打造四大片區(qū)，即：光華村片區(qū)、貝森-新文化宮片區(qū)、金沙三角片區(qū)和金沙遺址-同盛路片區(qū)。這些商業(yè)區(qū)域沿街不會規(guī)劃商鋪，而是打造集商、住、餐飲于一體的大型商業(yè)中心群落。其中金沙遺址-同盛路片區(qū)重點(diǎn)將金

4、陽路打造成餐飲一條街，發(fā)展遠(yuǎn)古部落式、原始風(fēng)情式的餐飲娛樂等；在清溪東路及同盛路兩側(cè)小街，引導(dǎo)改造建設(shè)酒店、商務(wù)樓，拓展同盛路餐飲一條街的產(chǎn)業(yè)縱深?！窳硗猓€將沿光華大道、日月大道重點(diǎn)發(fā)展組團(tuán)式的大型商業(yè)賣場、購物中心；沿青羊大道重點(diǎn)引入品牌餐飲、娛樂連鎖店，提升檔次和規(guī)模；在光華村片區(qū)將大力發(fā)展大型賣場和商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)；貝森-新文化宮片區(qū)建立大型影院、書城；金沙三角片區(qū)重點(diǎn)建設(shè)以萬瑞微型CBD為核心的甲級寫字樓群；在金沙遺址-同盛路片區(qū)面向金沙旅游客源，突出發(fā)展旅游服務(wù)、餐飲住宿和娛樂休閑等行業(yè)?！窦t牌樓商圈：商圈位于武侯區(qū)“一帶六軸七片”

5、（“一帶”即川藏公路商貿(mào)帶；“六軸”為人民南路中心軸、一環(huán)路科技文化軸、二環(huán)路綜合發(fā)展軸、草金路綜合發(fā)展軸、武侯大道綜合發(fā)展軸、三環(huán)路綜合發(fā)展軸；“七片”指一個科技文化片區(qū)、三個居住片區(qū)、三個綜合片區(qū)的核心。隨著滕王閣地產(chǎn)、成都置信、藍(lán)光、武海等多家實(shí)力開發(fā)商相繼入駐該片區(qū)后,川威-勁力、富臨集團(tuán)、新希望實(shí)業(yè)、長城集團(tuán)、謝菲聯(lián)置業(yè)等知名開發(fā)商也紛紛搶駐該區(qū)域。紅牌樓區(qū)域在未來一段時間將增加15萬余人口，大量增加的人口必將拉動住宅以及消費(fèi)需求?！窦t牌樓商圈側(cè)重于將城市空間還給居住者，行人不會被車流干擾，享受戶外生活會成為城市生活的重要內(nèi)容，這

6、是國際上最為流行的“BLOCK街區(qū)”概念。商圈將發(fā)揮潛在優(yōu)勢，打造區(qū)級商業(yè)核心；結(jié)合武侯特有文化底蘊(yùn)，創(chuàng)造成都休閑中心；注重城市空間利用，打造城市開敞中心；借助武侯區(qū)城南社交的大舞臺，營造人氣聚集核心；利用舒適宜人的環(huán)境，打造獨(dú)具吸引力的磁心。BLOCK街區(qū)具備一站式消費(fèi)的便捷，將成為集時尚百貨賣場、大型連鎖超市、五星級電影院、時尚娛樂不夜城、商業(yè)步行一條街、甲級商業(yè)寫字樓和高檔公寓等綜合形態(tài)為一體的新城市中心?！窠ㄔO(shè)路商圈：商圈以建設(shè)路為軸線，延伸至二環(huán)路外周邊，橫向則擴(kuò)展至新鴻路、建設(shè)南路一帶，通過片區(qū)資源優(yōu)勢的整合，這里成為了成華區(qū)的

7、金融、商務(wù)、行政、信息咨詢、零售業(yè)和娛樂中心。建設(shè)路最大的商業(yè)賣場SM廣場首先發(fā)揮聚集人氣的作用。同時國美、五星電器等大型賣場，好又多超市等居家配套，第五大道等商業(yè)中心也正在崛起。商圈內(nèi)高校、醫(yī)院、公園等配套相當(dāng)完善，共同形成了高尚居住區(qū)的平臺和氛圍。隨著區(qū)域內(nèi)交通、消費(fèi)環(huán)境等逐漸成熟，這種集中式的大型商業(yè)中心成功后，將引導(dǎo)整個成都消費(fèi)中心東移。從大的規(guī)劃看，商圈周邊全部是純居住區(qū)，整體而言，商圈的居住配套將在未來一兩年時間內(nèi)完全呈現(xiàn)，其強(qiáng)大的聚合能力體現(xiàn)無余，成為城東真正的核心商圈之一。●成仁路商圈：商圈位于成仁路路口，周邊1公里范圍內(nèi)大

8、約有40萬的客戶，交通便利并擁有近2000個停車場。特別是商圈內(nèi)的東光街片區(qū)的常駐人口很多。而面向3環(huán)路，雖然現(xiàn)在人口比較少，但是有大量的新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2年后人口會增加。商圈內(nèi)規(guī)劃