房地產(chǎn)企業(yè)償債能力與盈利能力分析【精品論文】

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1、房地產(chǎn)企業(yè)償債能力與盈利能力分析房地產(chǎn)企業(yè)償債能力與盈利能力分析提綱：本文以現(xiàn)代財務(wù)分析理論為指導(dǎo)，運用系統(tǒng)論方法，在選擇企業(yè)個案財務(wù)信息基礎(chǔ)上，依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點，深入分析、綜合評價企業(yè)償債能力和盈利能力；結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)和管理工作實踐經(jīng)驗，以案例為起點探討房地產(chǎn)企業(yè)償債能力與盈利能力分析中存在的共性問題，并提出相應(yīng)解決方式；在財務(wù)分析和問題解決過程中，思考企業(yè)提高償債能力和盈利能力的途徑。一、房地產(chǎn)企業(yè)特點(一)資金密集。(二)管理密集。(三)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長。(四)生產(chǎn)環(huán)節(jié)多。(五)高負債

2、率。(六)高風(fēng)險。二、償債能力分析(一)償債能力表內(nèi)因素分析1、短期償債能力分析(1)營運資金(2)流動比率(3)速動比率2、長期償債能力分析(1)資產(chǎn)負債率(2)產(chǎn)權(quán)比率(3)已獲利息倍數(shù)(二)企業(yè)償債能力表外因素分析1、存貨變現(xiàn)能力。2、融資能力。(1)項目銷售前景及利潤大小的預(yù)測。(2)資信等級。(3)管理經(jīng)驗。3、或有事項。4、長期租賃。5、合資經(jīng)營。6、現(xiàn)金流量。三、盈利能力分析(一)盈利能力表內(nèi)因素分析1、營業(yè)利潤率2、總資產(chǎn)報酬率3、凈資產(chǎn)收益率(二)盈利能力表外因素分析1、收入政

3、策對盈利能力的影響。2、證實資產(chǎn)減值。3、提供貸款擔(dān)保。4、主營業(yè)務(wù)收入大幅增長。四、償債能力與盈利能力分析在實踐應(yīng)用中要注意的問題(一)要綜合運用各項財務(wù)指標對企業(yè)做出判斷。(二)重視橫向行業(yè)指標比較和縱向企業(yè)內(nèi)部不同年份數(shù)據(jù)比較。(三)重視存貨市場價值評價。(1)存貨構(gòu)成。(2)房地產(chǎn)企業(yè)品牌經(jīng)營策略與存貨價值。(四)結(jié)合項目運營周期來考察企業(yè)的盈利能力。(五)不同收入政策粉飾下的盈利能力判斷。(六)不同成本歸口核算粉飾下盈利能力判斷。(七)重視結(jié)合企業(yè)非財務(wù)資料分析。(八)通貨膨脹時期，應(yīng)

4、將物價變動對盈利能力和償債能力的影響剔除。五、提高企業(yè)償債能力和盈利能力的途徑(一)控制好負債規(guī)模。(二)加快項目開發(fā)進度，降低財務(wù)成本。(三)加強企業(yè)管理，控制企業(yè)生產(chǎn)成本和管理成本。(四)建立風(fēng)險管理體系。(五)加強企業(yè)資信建設(shè)，樹立良好信譽，提高企業(yè)融資能力。(六)加強企業(yè)現(xiàn)金流量分析。附表：資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表【摘要】：本文以現(xiàn)代財務(wù)分析理論為指導(dǎo)，運用系統(tǒng)論方法，在選擇企業(yè)個案財務(wù)信息基礎(chǔ)上，依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點，深入分析、綜合評價企業(yè)償債能力和盈利能力；結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)和管

5、理工作實踐經(jīng)驗，以案例為起點探討房地產(chǎn)企業(yè)償債能力與盈利能力分析中存在的共性問題，并提出相應(yīng)解決方式；在財務(wù)分析和問題解決過程中，思考企業(yè)提高償債能力和盈利能力的途徑?！娟P(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)企業(yè)、償債能力、盈利能力、財務(wù)分析、注意問題、提高途徑【正文】：房地產(chǎn)行業(yè)是我國最近十幾年發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)。自1998年中國的房地產(chǎn)業(yè)進入新一輪增長期以來，房地產(chǎn)市場日趨活躍，房地產(chǎn)業(yè)已成為新經(jīng)濟的增長點，它對GDP的貢獻日益突出。由此產(chǎn)生了越來越多的利益方對房地產(chǎn)企業(yè)的資信、實力等的評價，例如：股東及潛在投資

6、者需要評價企業(yè)經(jīng)營業(yè)績；企業(yè)管理者需要對企業(yè)進行財務(wù)分析，以期改善和提高經(jīng)營成果；金融機構(gòu)在發(fā)放貸款前要對其資信及償債能力進行考核；企業(yè)客戶也需要對企業(yè)履行質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)的能力進行分析；政府部門需要對企業(yè)進行財務(wù)分析，尤其側(cè)重于評價性分析和監(jiān)察性分析。而以上的各方評價的核心在于對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和盈利能力的評價。因此，我們選取了房地產(chǎn)企業(yè)個例，對其報表及其它相關(guān)資料，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點和財務(wù)管理實踐經(jīng)驗，對其償債能力和盈利能力進行分析和評價，總結(jié)出房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和盈利能力分析的特點和共性

7、問題，并提出解決方案（報表附后）。一、房地產(chǎn)企業(yè)特點(一)資金密集。從事房地產(chǎn)業(yè)對資金的要求很高，一個房地產(chǎn)項目，少則投資上千萬元，多則幾個億，它完全是一種投資行為。這也要求企業(yè)的資本金較高。(二)管理密集。隨著社會化分工的進一步明確，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)幾乎都可以利用社會資源，如項目評估公司、策劃代理公司、設(shè)計公司、建筑公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司等，但這些資源如何有機地結(jié)合起來，發(fā)揮最大的優(yōu)勢為我所用，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在管理上加以控制和協(xié)調(diào)，并能具備充分整合資源的能力。(三)產(chǎn)品生產(chǎn)

8、周期長。房地產(chǎn)項目從投資決策到項目全部交付，短則一、二年，長則六七年(主要指一個項目分期開發(fā))，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長。因此，其在生產(chǎn)過程中遇到的可變因素比較多，這要求企業(yè)對變化的情況反應(yīng)靈敏，反饋要迅速。因此，在進行財務(wù)分析時，要在不同的開發(fā)階段，分析指標的側(cè)重有所不同。例如，在生產(chǎn)階段，要加強企業(yè)成本分析；在銷售階段，要加強企業(yè)收入分析。(四)生產(chǎn)環(huán)節(jié)多。從投資評估，到拆遷、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、物業(yè)管理，房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程環(huán)節(jié)較多，而且每個環(huán)節(jié)互相制約，環(huán)環(huán)相扣。(五)高負債率。目