達(dá)川天洲商廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告

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1、天洲商廈項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司天洲商廈項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性………………………………………1第二章業(yè)主資信狀況…………………………………………………4第三章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)劃方案及建設(shè)條件………………………6第四章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)………………………………………………9第五章總投資估算及資金籌措……………………………………13第六章建設(shè)進(jìn)度和資金投入………………………………………15第七章財(cái)務(wù)效益評(píng)估………………………………………………16第八章銀行效益及風(fēng)險(xiǎn)防范評(píng)估…………………………………18第九章結(jié)論及建議………………………………………

2、…………20附表：1、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表……………………………………………附表2、項(xiàng)目總投資估算表……………………………………………附表13、投資計(jì)劃與資金籌措表………………………………………附表24、銷售收入、稅金及附加估算表………………………………附表35、天洲商廈主體工程招租出售概算表………………………附表3-16、原環(huán)衛(wèi)處新建后產(chǎn)權(quán)出售概算表…………………………附表3-27、借款還本付息計(jì)算表…………………………………………附表48、損益表…………………………………………………………附表59、資金來(lái)源與運(yùn)用表……………………………………………附表6

3、10、現(xiàn)金流量表（全部投資）…………………………………附表711、敏感性分析表………………………………………………附表8附件：1、達(dá)州市分行推薦報(bào)告，達(dá)市農(nóng)銀發(fā)（2002）62號(hào)2、達(dá)州市計(jì)委關(guān)于下達(dá)市天洲商廈項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司自籌投資計(jì)劃的通知3、達(dá)州市人民政府辦公室議事記要58期4、達(dá)州市人民政府辦公室議事記要74期5、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照6、組織機(jī)構(gòu)代碼證7、達(dá)州市建設(shè)局關(guān)于對(duì)成都天盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)的批復(fù)8、開(kāi)戶許可證9、貸款卡信息查詢單10、信用等級(jí)初評(píng)報(bào)告11、法定代表人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、副總經(jīng)理身份證及簡(jiǎn)歷12、股東會(huì)決議董事會(huì)名單13、董事會(huì)決

4、議變更董事長(zhǎng)14、企業(yè)章程15、驗(yàn)資報(bào)告川全成會(huì)所（2001）驗(yàn)字36號(hào)16、聯(lián)合開(kāi)發(fā)達(dá)州市天洲大廈合同（通州與天盛）17、關(guān)于聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的協(xié)議（天盛與三秦）18、通州集團(tuán)關(guān)于同意轉(zhuǎn)讓股權(quán)的函19、關(guān)于轉(zhuǎn)讓股權(quán)的協(xié)議（天盛與三秦）20、股東會(huì)決議（轉(zhuǎn)讓股權(quán)和一樓商鋪產(chǎn)權(quán)問(wèn)題）21、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書（通州與服裝廠）22、環(huán)衛(wèi)處房屋拆遷貨幣安置協(xié)議書23、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同24、達(dá)州市人民政府關(guān)于同意辦理天洲商廈建設(shè)用地的批復(fù)25、達(dá)州市人民政府對(duì)四川省通洲集團(tuán)有限公司建設(shè)達(dá)州市購(gòu)物中心涉及土地出讓金問(wèn)題的批復(fù)26、建設(shè)工程選址意見(jiàn)書27、建設(shè)用地批準(zhǔn)

5、書28、建設(shè)用地規(guī)劃許可證29、建設(shè)工程規(guī)劃許可證30、建筑工程施工許可證31、總平面審查批準(zhǔn)書32、建設(shè)工程項(xiàng)目方案審查批準(zhǔn)書33、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表34、施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本35、施工單位建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書36、建筑工程施工合同37、關(guān)于增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的協(xié)議38、項(xiàng)目前期投入資金說(shuō)明及大宗款項(xiàng)支付憑證39、天洲商廈相鄰商場(chǎng)招租、銷售調(diào)查表40、通洲商場(chǎng)與招租商戶《目標(biāo)經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》41、天洲大廈購(gòu)物中心客戶招商征詢卡42、天洲商廈招租客戶統(tǒng)計(jì)表43、董事會(huì)決議——關(guān)于向達(dá)縣農(nóng)行申請(qǐng)2500萬(wàn)元項(xiàng)目貸款的決議44、天洲商廈分層平面圖達(dá)州市天洲商廈項(xiàng)目

6、評(píng)估報(bào)告四川金通信息咨詢有限責(zé)任公司受中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行四川省分行信貸處和達(dá)州市天洲商廈項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司的委托，組織評(píng)估小組對(duì)該公司開(kāi)發(fā)的天洲商廈項(xiàng)目進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估小組于2002年3月13日進(jìn)行對(duì)該項(xiàng)目的建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，聽(tīng)取項(xiàng)目業(yè)主對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、策劃和前期工作的情況介紹，查閱有關(guān)報(bào)建批文，審閱工程設(shè)計(jì)資料和總平面圖，核實(shí)項(xiàng)目總投資估算和資金來(lái)源到位情況及工程實(shí)際進(jìn)度，調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，經(jīng)認(rèn)真研究討論和分析計(jì)算，提出本評(píng)估報(bào)告，供有關(guān)部門和銀行決策參考。第一章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目基本情況天洲商廈項(xiàng)目是集購(gòu)物

7、、休閑、娛樂(lè)于一體的大型購(gòu)物中心，是市上政府“五個(gè)一”重點(diǎn)工程之一，位于達(dá)州市通川區(qū)老城區(qū)中心——老車壩街心花園。項(xiàng)目總占地3161.58m2，總建筑面積27267m2，建筑層高13層，主體工程負(fù)1層至6層規(guī)劃為商業(yè)用房，7至12層規(guī)劃為住宅，與主體工程相連的原環(huán)衛(wèi)處新建工程1至3層規(guī)劃為商業(yè)用房，4至12層規(guī)劃為辦公用房，其中地上總建筑面積25236m2，地下總建筑面積（停車場(chǎng)、超市）2031m2。項(xiàng)目總投資6128萬(wàn)元，主要包括土地費(fèi)用1143萬(wàn)，建筑安裝工程費(fèi)4097萬(wàn)，預(yù)備費(fèi)171萬(wàn)元，建設(shè)期利息247萬(wàn)。二、項(xiàng)目背景達(dá)州市地處川東北大巴山南麓，屬

8、亞熱帶濕潤(rùn)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，是較理想的居住地。達(dá)州城歷史悠