房地產(chǎn)講解17頁基本概念市場投資土地投資管理體制

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1、2012年房地產(chǎn)講解第一講房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念1、房地產(chǎn)包括房屋土地財(cái)產(chǎn)的總稱；房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋；地產(chǎn)指土地及其上下的一定空間。2、房地產(chǎn)的特征：房產(chǎn)和地產(chǎn)是結(jié)合在一起的，房地產(chǎn)的價值形態(tài)、房價、地價往往隱藏在房價之中。特殊性有：A、空間的固定性B、生產(chǎn)和使用的長期性C、高額度的投資性D、保值與增值的穩(wěn)定性E、社會生活的影響性F、受政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策限制導(dǎo)向的從屬性二、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念它集中了投資開發(fā)、建設(shè)、營銷、物管等多種企業(yè)部門的綜合產(chǎn)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）。結(jié)構(gòu)包括：房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營——中介、評估——房地產(chǎn)市場——行政管理部門——物管——經(jīng)營

2、機(jī)構(gòu)——立法、執(zhí)法機(jī)構(gòu)——科研研所。房產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營活動：生產(chǎn)、流通、消費(fèi)1、生產(chǎn)包括土地生產(chǎn)七通一平——最后得到產(chǎn)品（房屋）2、流通包括買賣土地房屋、租賃、抵押——統(tǒng)稱房地產(chǎn)經(jīng)營3、消費(fèi)對產(chǎn)品進(jìn)行社會化管理和服務(wù)三、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用第二講我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況一、成就1、開發(fā)企業(yè)日益增多，外商投資踴躍；2、土地出讓成片開發(fā)步伐加快；3、住宅成為消費(fèi)的熱點(diǎn)；4、房地產(chǎn)市場價格迅速上揚(yáng)。二、展望1、經(jīng)營的利潤減少；2、房地產(chǎn)大量空置；3、耕地的保護(hù)制約；4、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的競爭加劇（資金競爭、市場營銷競爭、信息競爭）第三講房地產(chǎn)市場的體系一、土地投資市場：土地所有權(quán)——土地所有者土地租

3、用——第一承租人房產(chǎn)開發(fā)市場：房產(chǎn)開發(fā)管理——開發(fā)商建樓——建筑商二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成買方、賣方、發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)、交易機(jī)構(gòu)屬于一個土地出讓的市場和房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、典賣投資的市場。一級市場：國有土地使用權(quán)的出讓二級市場：對開發(fā)的房屋第一次出售或出租三級市場：各使用者之間的交易一級市場二級市場三級市場主體國家和地方政府各房產(chǎn)公司用戶特點(diǎn)壟斷性競爭性競爭性內(nèi)容整體規(guī)劃設(shè)計(jì)用途，征地、招投標(biāo)底價綜合開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式拍賣、招標(biāo)出賣、出租已開發(fā)土地或連同其建筑物轉(zhuǎn)讓或出租地皮或連同其建筑物價格壟斷價值價格剩余年限價格一、標(biāo)的物分類1、地產(chǎn)市場2、房屋商品3、資金4、勞務(wù)5、技術(shù)信

4、息二、房地產(chǎn)市場的特殊性1、產(chǎn)品的位置固定2、價格的特殊性3、供求的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)性4、市場價格的層次性5、雙重屬性：消費(fèi)資料（住宅）、生產(chǎn)資料（寫字樓）6、不充分的市場五、房地產(chǎn)供求市場的特點(diǎn)1、供應(yīng)（1）供給市場缺乏彈性（2）供給的異質(zhì)性（3）供給的地區(qū)性（4）調(diào)節(jié)的不完全性2、需求特點(diǎn)（1）需求的多樣性（2）需求的廣泛性（3）需求的融資性（4）需求的長期性3、供求動機(jī)的分析供應(yīng)：經(jīng)營、投機(jī)、資產(chǎn)流動、遷移需求：消費(fèi)需求（生產(chǎn)性消費(fèi)、生活性消費(fèi)）經(jīng)營需求、保值第四講深圳市的房地產(chǎn)管理體制一、深圳市房地產(chǎn)（國土）屬三級管理——市局、分局、國土所市局：宏觀的產(chǎn)權(quán)管理所：市政的監(jiān)督、收取

5、土地使用費(fèi)，以地為主，房隨地走，房地合一；二、土地使用權(quán)的出讓條例地價款包括：1、土地使用權(quán)出讓金2、土地開發(fā)金3、市政配套設(shè)施金出讓金：指國家收取的租用金。毛地：未經(jīng)開發(fā)的地，如未填海的地市政配套設(shè)施金：三通一平所需費(fèi)用三、土地使用權(quán)出讓合同1、建筑容積率：規(guī)定的地塊上，全部建筑總面積與土地面積之比（含附屬建筑物面積在內(nèi)，但注明不計(jì)算的附屬建筑物面積除外）《建筑用地規(guī)劃許可證》。2、樓面地價概念指可銷售面積。3、總建筑面積的概念是各層建筑面積的總和。4、退紅線的要求，主要針對道路、建筑層數(shù)也要受限制（日照問題的解決），地下室不計(jì)在容積率之中。四、微利商品房和福利商品房微利房：土地

6、開發(fā)費(fèi)和市政配套設(shè)施費(fèi)福利房：只收土地開發(fā)費(fèi)]五、以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下例條件。1、取得房地產(chǎn)證2、完成開發(fā)投資總額的25%一、深圳市土地使用權(quán)制度的演變1、1987年深圳市第一塊地拍賣，全國最早，1982年憲法規(guī)定土地是國有的，全民的。2、土地的使用權(quán)共五種（1）歷史用地：1980年6月以前取得的土地使用權(quán)。（2）行政劃拔：1980年6月至1988年1月2日土地還不是商品。（3）協(xié)議地：1988年1月3日后（減免地價、市場地價——土地已成商品）（4）招標(biāo)地：要求所有經(jīng)融性的地都可采取招標(biāo)、拍賣的方式。一、地價：1、用地的分類（1）各類商業(yè)、辦公、貿(mào)易、

7、服務(wù)、金融、保險、加油站、別墅、飲食和其它商業(yè)型用地。（2）除別墅以外各類居住用地。（3）各類工業(yè)、倉儲、交通、運(yùn)輸、港口、電訊、供水、供電等用地。（4）各類露天場地，建筑安裝的生產(chǎn)場地。（5）種植、養(yǎng)殖、蓄牧以及旅游用地。2、土地等級的劃分范圍3、深圳協(xié)議用地地價標(biāo)準(zhǔn)一類可有20%左右浮動，二類可有10%左右浮動。其中用地地價可調(diào)整與容積率有關(guān)。第五講房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例一、轉(zhuǎn)讓條件1、土地費(fèi)交完25%2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)人簽轉(zhuǎn)讓合同收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，給其它人、企業(yè)。