資源描述：
《房地產(chǎn)投資管理體制創(chuàng)新》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、內(nèi)容摘要：市場經(jīng)濟(jì)的投資主體多元化和投資去向流動化，增加了投資回報的風(fēng)險變數(shù),無論是哪類投資主體，或哪種投資方式，都迫切需要投資管理的到位，都要求投資管理體制的不斷改革創(chuàng)新，以適應(yīng)市場投資過程中出現(xiàn)的新情況。鑒于此，本文構(gòu)建房地產(chǎn)投資中利益分享機(jī)制，對投資管理體制的改革創(chuàng)新問題作出探討?！ ￡P(guān)鍵詞：房地產(chǎn)利益分享機(jī)制構(gòu)建投資管理體制創(chuàng)新 市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是將資源（包括投資）配置在能產(chǎn)生最大效益的地方，但市場經(jīng)濟(jì)的潛在規(guī)則和我國市場體系的不成熟、不完備，使得市場經(jīng)濟(jì)的非主流因素顯現(xiàn)，不確定因素增多，從而增加了投資回報的風(fēng)險變數(shù)?！ 》康禺a(chǎn)信貸風(fēng)險 （一）房地產(chǎn)信貸過程
2、 要了解房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險，首先從銀行對房地產(chǎn)的信貸過程來看。銀行對房地產(chǎn)信貸過程主要集中在三個階段： 地產(chǎn)開發(fā)階段。在這一階段，承擔(dān)土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入，他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓?！ 》康禺a(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后，將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商，這也使銀行將地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為“一期”、“二期”、“三期”等，啟動項目后著力開發(fā)“一期”，在取得銷售許可證等“五證”后預(yù)售商品房，獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)“二期”，實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。值得注意的是
3、其預(yù)售收入大部分來源于個人住房貸款?！ 》康禺a(chǎn)銷售階段。在這一階段，銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進(jìn)行還貸，銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”?！ 。ǘ┿y行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險類型 1.項目合法有效性風(fēng)險。房地產(chǎn)與其他行業(yè)有差異，它既有房地產(chǎn)企業(yè)（借款主體）的資質(zhì)管理，這是保留行政審批的項目，還有項目本身的合法有效性，大部分項目都是保留行政審批的，尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍，所以政策性風(fēng)險容易凸顯。這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段，園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目最易發(fā)生
4、這類風(fēng)險?！ ?.市場風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風(fēng)險的主要決定因素，其中價格和當(dāng)?shù)貙ν愴椖康墓┬枨闆r是衡量的主要指標(biāo)，這類風(fēng)險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段，易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響?！ ?.項目質(zhì)量風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長，容易滋生許多不確定性風(fēng)險因素。項目的工程建設(shè)質(zhì)量相對容易監(jiān)控，而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會長時間影響項目質(zhì)量，從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險?！ ?.技術(shù)性風(fēng)險。指房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中因缺乏必要的審貸、監(jiān)控、財務(wù)、專業(yè)技術(shù)及資訊和技能的支持而形成的風(fēng)險因素。例如，上海曾有購房者利用轉(zhuǎn)按揭設(shè)置的漏洞，
5、通過不斷自買自賣抬高房價，從中取得巨額價差后放棄房產(chǎn)，實現(xiàn)套利，給銀行帶來很大損失?！ ?.不確定性風(fēng)險。主要是房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險傳導(dǎo)，例如：原材料價格的上漲會增加房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本，甚至推動房價的上漲，給市場帶來許多不確定性?！ 》康禺a(chǎn)利益分享機(jī)制的構(gòu)建 ?。ㄒ唬├娣窒淼谋厝弧 ?998年以來，我國房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)需求的快速增長，基本上是建立在國內(nèi)銀行貸款基礎(chǔ)上的，以銀行信貸款為主的住房金融體越來越顯現(xiàn)出風(fēng)險增大的跡象?！ ≡诜康禺a(chǎn)市場因畸形發(fā)展而成為眾矢之的的情況下，如何建立透明、公開、暢通、持續(xù)的市場融資和約束制度，形成全民利益分享的房地產(chǎn)金融與證券市場產(chǎn)品
6、創(chuàng)新體制，這也是宏觀調(diào)控與市場發(fā)展的最終目標(biāo)。 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)利益共享的金融制度安排 近年來，國際發(fā)達(dá)市場已經(jīng)形成了一整套較為完整的房地產(chǎn)金融市場體系。可大致歸納為：公開的證券市場（可分為一級市場和二級市場）——上市融資、并購、房地產(chǎn)投資信托基金。銀行間市場—房地產(chǎn)債券融資、房地產(chǎn)信托融資、房地產(chǎn)證券化、短期融資券。銀行間接觸資市場——房地產(chǎn)抵押貸款、項目融資、融資租賃、開發(fā)商貼息委托貸款。場外交易市場——海外基金、聯(lián)合開發(fā)。 反觀我國的房地產(chǎn)市場和金融證券市場，在銀行信貸主導(dǎo)的狀況下，幾乎不存在健全而又暢通的全民參與、全民利益共享的其他房地產(chǎn)金融制度安排。目前房地產(chǎn)
7、資產(chǎn)證券化僅局限于解決商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款流動性不足的問題。而且，即便在銀行間市場上，上市的固定收益產(chǎn)品也存在交易量小、參與性不足、流動性不高的問題?！ 。ㄈ┩瞥龇康禺a(chǎn)投資基金的迫切性 房地產(chǎn)投資基金在成熟市場是一種體現(xiàn)全民共享機(jī)制的產(chǎn)品創(chuàng)新。它的運作方式一般是從上市或非上市公司收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包后，嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，而且，其較大部分收益必須來源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利益或出售房地產(chǎn)的收益?！ ≡诔墒焓袌?，房地產(chǎn)投資基金除了為投資者提供了廣泛參與房地產(chǎn)市場發(fā)展的投資渠道之外，還成為一種全民共享經(jīng)濟(jì)和市場繁榮、分享房地產(chǎn)
