土地使用權抵押貸款風險及其防范

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1、土地使用權抵押貸款風險及其防范（一）選擇貸款抵押類型風險　　普通抵押與最高額抵押的選擇風險。如果選擇普通抵押，風險比選擇最高額抵押風險要小。最高額抵押貸款是目前倒貸現(xiàn)象的主要形式。最高額抵押貸款由于貸款周期較長和本身固有的債權不確定性，決定了其風險比普通抵押貸款高?！　我坏盅号c重復抵押的選擇風險。隨著《物權法》的實施，土地使用權重復抵押現(xiàn)象普遍增多，其風險比單一抵押要高很多，由于先設定抵押權的債權優(yōu)先，后位抵押權的債權實現(xiàn)受到前位抵押權的影響?！　》康亟y(tǒng)一抵押與單一土地使用權或房產(chǎn)使用權抵押選擇風險。對于國有土地使用權而言，如果無地上定著物

2、，則國有土地使用權可以單獨設定抵押；如果存在地上定著物，則無論是以房產(chǎn)作抵押還是以房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權抵押，都必須堅持“房地一致”的原則，以土地使用權抵押的，房產(chǎn)同時抵押；以房產(chǎn)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押。具體表現(xiàn)為由于沒有房屋權屬證明或者單個抵押一方的價值已經(jīng)足夠等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用權抵押，不能或不愿同時提供二者合一的抵押，使該抵押擔保產(chǎn)生法律風險。但是對于以商品住宅或商鋪抵押貸款而言，登記部門僅憑房屋產(chǎn)權證明辦理抵押登記，實現(xiàn)抵押權時，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或

3、者抵債，經(jīng)登記的土地使用權抵押不受法律保護。　　反擔保抵押與普通抵押的選擇風險。為保證債權的實現(xiàn)，很多企業(yè)選擇反擔保的方式進行抵押貸款。在實踐過程中，反擔保抵押比普通抵押登記手續(xù)復雜，費用高、周期長，不利于運作，只是降低了抵押人的風險，但增加了銀行的金融風險。　　（二）選擇抵押期限的風險　　《物權法》第202條規(guī)定，“抵押權應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護”。依《民法通則》和《擔保法》，抵押權的訴訟時效為兩年。在抵押期限選擇風險方面，主要有下列兩種情況；一是沒有注意土地使用權的存續(xù)期間。很多抵押合同的條款是“自合

4、同簽訂之日起生效”，沒有注意土地使用權的期限，例如：合同一年到期，而土地使用權卻在兩個月后到期。二是抵押期限少于主債權存在期限。抵押權的設立是保證債權的實現(xiàn)，主債權沒有到期而擔保物權先到期，失去了抵押物權的設立意義?！　。ㄈ┑盅喝嘶虻盅簷嗳说闹黧w適格性風險　　企業(yè)名稱變更。在抵押登記實踐過程中，很多企業(yè)因為企業(yè)改制等原因，常常發(fā)生企業(yè)名稱或字號已經(jīng)變更，而土地使用證沒有及時變更直接辦理抵押登記的情況。這種風險稱為主體適格性風險。同時，這種主體適格性風險還包括因企業(yè)抵押登記后主體發(fā)生變更的情況。例如，A公司2008年1月2日辦理了以A公司為抵

5、押權人抵押登記，而在2008年7月A公司因企業(yè)改制發(fā)生了企業(yè)名稱變更，變更為B公司。這種企業(yè)名稱變更帶來的風險很大?！　谢蚣w企業(yè)土地使用權抵押登記時，沒有征得職工代表大會或上級主管部門同意；公司制企業(yè)土地使用權抵押登記時，沒有征得董事會同意。　　以企業(yè)分支機構的名義辦理抵押登記。企業(yè)分支機構必須獲得法人授權才能辦理抵押登記業(yè)務。沒有征得授權的分支機構，在發(fā)生賠償時，由分支機構承擔?！　〉盅簷嗳藶榉墙鹑跈C構的風險。抵押權為非金融機構的，其抵押借款行為依法應當辦理有關批準手續(xù)，提交批準文件。但實踐中，從事貸款的機構已經(jīng)突破了這一政策規(guī)定，很

6、多典當行、證券公司和其它拍賣行在未經(jīng)批準的情況下也從事該項業(yè)務，抵押登記機關由于政府壓力等各種原因，也進行了登記。　?。ㄋ模┩恋厥褂脵鄡r值變化風險　　土地評估報告有效期變化帶來的風險。土地評估的有效期一般為自評估基準日起6個月內(nèi)有效，而國有土地使用權抵押貸款的借款期限通常在一年以上；假如借款人到期不能還款，在拍賣被抵押的國有土地使用權時，存在土地評估結果已經(jīng)過期的情形?！　∈袌鐾恋貎r格變化帶來的風險。因土地價格隨市場供求而發(fā)生波動，土地價格在抵押登記后價格存在變化的空間，而且抵押時間越長，價格發(fā)生變化的空間越大。土地抵押的債務清償期限以土地抵

7、押融資變現(xiàn)的時間為依據(jù)，變現(xiàn)的過程難免有土地價格的波動。雖然土地是一種不能再生的資源，如果沒有較大的經(jīng)濟波動，其稀缺性決定長期增值的較大可能性，但并不表明短期價格沒有波動。土地價值和土地市場價格趨向和前景存在不確定性，給融資帶來一定的開發(fā)風險?！　　。ㄎ澹┑盅何镨Υ谩　?.權利性瑕疵。主要包括以下內(nèi)容：　　國有土地使用權取得或抵押權設定瑕疵。一是從不具備土地使用權出讓資格人手中取得的土地使用權抵押。如從開發(fā)區(qū)管委會受讓的國有土地使用權，因該管委會不屬于法定的土地管理部門，無權處分（轉讓）國有土地使用權。以該土地使用權抵押的，抵押無效。二是抵押

8、土地是儲備土地。儲備土地抵押只有在辦理土地使用證后方可抵押，用途界定存在難度，很多地方在土地用途欄填寫“儲備土地”，違背了《土地登記規(guī)則》等相關法律、法規(guī)的規(guī)定，而