土地抵押貸款風(fēng)險及其防范

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1、農(nóng)信社土地抵押貸款風(fēng)險及其防范土地抵押貸款，指借款人用土地使用權(quán)作抵押而向放款銀行所取得的貸款。近年來，農(nóng)村信用社緊扣縣域經(jīng)濟發(fā)展脈搏，發(fā)放了大量土地使用權(quán)抵押貸款（以下簡稱土地抵押貸款），在有效滿足齊類開發(fā)商、承建商對資金的需求，改善人居環(huán)境，助推縣域經(jīng)濟發(fā)展的同時，自身也獲得了較好的經(jīng)濟效益。目前，房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，其高額的投資冋報率仍吸引著包括農(nóng)村信用社在內(nèi)的眾多金融機構(gòu)投入資金參與其利潤分配。海量資金投入后，本身經(jīng)營規(guī)模小、抗風(fēng)險能力較弱的農(nóng)村信用社能否認識并有效控制其風(fēng)險，當引起高度重視。一、土地抵押貸款的主要風(fēng)險表現(xiàn)（-）土地地理位置風(fēng)險。相較而言，用于貸

2、款抵押的土地所處地理位置越優(yōu)越，其現(xiàn)實變現(xiàn)價值就越高，變現(xiàn)能力就越強，在貸款第-?還款能力出現(xiàn)問題時，通過處置抵押物還款就會變得容易可行。反之，用雖經(jīng)城市規(guī)劃但所處地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒溝、荒丘等土地使用權(quán)抵押，雖抵押物合規(guī)合法，但一旦發(fā)生風(fēng)險，則因抵押物難以處置變現(xiàn)，貸款回收難度就會增加。另外，將整塊土地劃分成若干小塊抵押，其風(fēng)險因土地地理位置在未來規(guī)劃設(shè)計中用途不一樣而不同，如果已抵押土地在開發(fā)后為綠地、道路等公用設(shè)施用地，則可能釀成土地開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計帶來的風(fēng)險。（-）土地評估風(fēng)險。土地評估風(fēng)險主要是對用于貸款抵押的土地在價值評估過程中由于大幅偏離市場

3、公允價格從而給貸款帶來的風(fēng)險?，F(xiàn)實中，土地抵押貸款的部分評估機構(gòu)評估目的是為了收費，受趨利性影響，不排除受利益驅(qū)動作不實估價報告，評估費用不僅較高，而且會出現(xiàn)高佔地價現(xiàn)象；只要評估人愿意付款，一般均能按評估人要求，設(shè)定評估價值，致使土地抵押貸款評估失真；有的屮介部門為了多收取評估費，故意高估地價，或冇的屮介部門為了獲得評估業(yè)務(wù)，按照借款人（評估委托人）請托以貸款金額倒估地價，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風(fēng)險。同時，評估人的專業(yè)知識也可能影響土地評估價值失真。（三）土地性質(zhì)風(fēng)險。土地性質(zhì)風(fēng)險主要是在未了解土地性質(zhì)的前提下而將其作為貸款抵押物而導(dǎo)致的風(fēng)險。目

4、前在實際工作屮，可能而臨的多為劃撥土地作抵押時因與出讓土地性質(zhì)不同而形成的風(fēng)險。2001年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條規(guī)定，“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應(yīng)當從處分所得的價款中繳納相當于應(yīng)當繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。不難看出，雖劃撥土地使用權(quán)可以抵押，但真要實現(xiàn)抵押權(quán)，必需承擔(dān)因先繳納巨額的土地出讓金及支付金額不菲的過戶費用而帶來的土地價值大幅縮水的風(fēng)險。另外，《擔(dān)保法》屮明確了可做貸款抵押的土地范圍和不能作為抵押的土地，且明確了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押，如果農(nóng)村信用社未能準確把

5、握界線，可能會導(dǎo)到抵押無效的風(fēng)險。（四）土地開發(fā)風(fēng)險。顧名思義，土地開發(fā)風(fēng)險是由于對己抵押土地進行開發(fā)而帶來的一系列風(fēng)險。土地要增值，必須經(jīng)過開發(fā)，按照建設(shè)部、國家計委、財政部等《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項口，不得發(fā)放任何形式的貸款”，不具備“四證”建筑起來的房產(chǎn)應(yīng)屬于違章建筑，如果已抵押的土地開發(fā)存在“四證”不齊，則抵押權(quán)方須承擔(dān)“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效”。同時，作為抵押物的國有土地使用權(quán)的價值隨著房屋的建成而轉(zhuǎn)移到房價Z

6、中，開發(fā)商通過取得商品房預(yù)售許口J證，出售房屋后，才能將獲得的收入償還貸款及支付其他欠款。在上述過程屮，如果抵押人未在獲取商品房預(yù)售許可證前償還該項目土地抵押的貸款，開發(fā)商為了取得預(yù)售房資格，需要抵押權(quán)人先解除土地抵押以獲得預(yù)售房許可證，然后再辦理在建工程抵押。此過程是解除土地抵押在前，重辦在建工程抵押在后，由此貸款方需承擔(dān)無擔(dān)保的“真空”風(fēng)險。一旦轉(zhuǎn)為在建工程抵押，則其相應(yīng)風(fēng)險也應(yīng)運而生，主要包括：1.建設(shè)工程價款、房屋預(yù)售和消費者購房優(yōu)先權(quán)的風(fēng)險。2002年6月，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋（2002）16號）屮明確，建筑工程的承包人的

7、優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)丁抵押權(quán)和英他債權(quán)，但英行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個月，□建設(shè)工程竣工Z口或者建設(shè)工程合同約定的竣工Z口起計算。同時，消費者交付購買商品房的全部或者人部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。如果借款人既欠貸款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規(guī)定建筑工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款受償。如果在建工程階段開發(fā)商對房屋進行了預(yù)售，則按照上述規(guī)定，消費者購房款及權(quán)屈的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于工程價款優(yōu)先權(quán)，更優(yōu)于抵押權(quán)人。因此，如杲開發(fā)商將抵押給銀行的預(yù)售房產(chǎn)賣給了消費者，而消費者又支付了全部或大部分購房款的，則銀行的在建工程抵押權(quán)