望城住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析

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1、望城住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析【摘要】住宅市場(chǎng)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)性物質(zhì)資料市場(chǎng)，科學(xué)合理地預(yù)測(cè)住宅市場(chǎng)的需求，對(duì)住宅市場(chǎng)的發(fā)展能起到一定的指導(dǎo)作用。文章通過(guò)定量分析與經(jīng)驗(yàn)估計(jì)相結(jié)合的方法，預(yù)測(cè)出湖南望城的住宅市場(chǎng)需求呈現(xiàn)總量需求不斷攀升，市場(chǎng)需求面更加廣闊，分區(qū)差異顯著以及中低檔次住宅增量潛力巨大的發(fā)展趨勢(shì)?！　　娟P(guān)鍵詞】望城　住宅市場(chǎng)　需求　預(yù)測(cè)　　　　一、望城概況　　　　望城地處湘中東北境，濱湘江下游兩岸，隸屬湖南省省會(huì)長(zhǎng)沙市?，F(xiàn)轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?2萬(wàn)人。地理位置上東與長(zhǎng)沙市區(qū)岳麓區(qū)、開福區(qū)、長(zhǎng)沙縣交界，南抵湘潭縣，西及西南接寧鄉(xiāng)縣，西北鄰資陽(yáng)區(qū)，北接湘陰縣，

2、東北一隅界汨羅市。望城縣位于京廣經(jīng)濟(jì)走廊和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的大十字交匯區(qū)域，地處長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)開發(fā)的腹地和湖南省“一點(diǎn)一線”的重要位置，是大長(zhǎng)沙快速北拓的前沿，是城市郊區(qū)化與郊區(qū)城市化相互交錯(cuò)的地帶。縣域內(nèi)有長(zhǎng)常高速、319國(guó)道和長(zhǎng)石鐵路橫跨東西，又有京廣鐵路南北向穿過(guò)境內(nèi)。湘江縱貫?zāi)媳?，北連洞庭湖入長(zhǎng)江。在全省社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，望城縣起著聯(lián)南接北，承東啟西的重要作用，地緣優(yōu)勢(shì)相當(dāng)突出。　　近年來(lái)，長(zhǎng)沙市綜合實(shí)力的不斷提升，使得望城經(jīng)濟(jì)也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。2005年全縣實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值100億元，工業(yè)總產(chǎn)值103億元，財(cái)政總收入7.7億元，GDP增長(zhǎng)率近4年來(lái)始終保持在10％以上

3、。隨著長(zhǎng)沙市擴(kuò)容強(qiáng)市戰(zhàn)略的實(shí)施和望城融城建設(shè)的進(jìn)行，望城將在長(zhǎng)沙市乃至整個(gè)“3+5”城市群中的戰(zhàn)略地位將得到進(jìn)一步提升，望城各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨著一個(gè)新的機(jī)遇?！　　　《⑼欠康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r　　　　望城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，存在著開發(fā)企業(yè)規(guī)模不大、實(shí)力不強(qiáng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠完善、住房保障尚不到位、物業(yè)管理市場(chǎng)有待健全等一系列問(wèn)題?！笆濉币詠?lái)這種狀況有了很大的改觀?！笆濉睍r(shí)期是望城縣房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展的五年，累計(jì)完成房地產(chǎn)投資15億元，已逐步發(fā)展成為望城縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。特別是在2004年后伴隨著突飛猛進(jìn)的縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境，憑借著得天獨(dú)厚的地理區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，房

4、地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例不斷加大，土地開發(fā)面積也不斷增長(zhǎng)，房屋的施工和竣工面積保持高位狀態(tài)，行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍和成熟。隨著城市化進(jìn)程的加速，居民購(gòu)買力的逐漸增強(qiáng)，居民住房消費(fèi)需求保持旺盛勢(shì)頭，住房條件不斷改善。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，商品房交易價(jià)格也不斷攀升，二手房市場(chǎng)日趨活躍，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)活躍繁榮的局面?！　〗刂?006年底，進(jìn)駐望城縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已有52家，其中已動(dòng)工的21家。這些企業(yè)中不乏“和記黃埔”、“廣東玫瑰園”、“武漢高科”、“深圳南山”等知名房地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)前，望城縣房地產(chǎn)占GDP的比重已

5、超過(guò)5%，帶動(dòng)了建筑、建材、裝飾及運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著長(zhǎng)沙“擴(kuò)容提質(zhì)”和望城縣“融城”步伐的加快，預(yù)計(jì)“十一五”期間，望城縣房地產(chǎn)業(yè)仍將保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?！　　　∪⑼亲≌袌?chǎng)需求預(yù)測(cè)　　　　國(guó)內(nèi)外城市建設(shè)實(shí)踐證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)具有巨大的乘數(shù)效應(yīng)，能帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)外也不乏房地產(chǎn)帶動(dòng)新城或開發(fā)區(qū)建設(shè)的成功案例。望城充分重視房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的作用，在“十一五”規(guī)劃中將房地產(chǎn)業(yè)定位在支柱產(chǎn)業(yè)和融城重點(diǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)性物質(zhì)資料市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)科學(xué)合理的宏觀需求預(yù)測(cè)，將對(duì)政府實(shí)行宏觀調(diào)控

6、，克服房地產(chǎn)市場(chǎng)固有的“盲目性”、“投機(jī)性”有重大意義。　　從2006年望城房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況看，住宅銷售量約占到商品房銷售量的97％左右，因此，通過(guò)對(duì)住宅市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)，可大致反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況。住宅市場(chǎng)總體需求受政策導(dǎo)向、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市人口數(shù)量等多種因素的影響，對(duì)于其預(yù)測(cè)須采用經(jīng)驗(yàn)估計(jì)與定量分析相結(jié)合的方法?！　　　∈街蠵為預(yù)測(cè)人口數(shù)，P0為預(yù)測(cè)基期人口數(shù)，K為人口自然增長(zhǎng)率，△P為人口機(jī)械增長(zhǎng)量，N為預(yù)測(cè)年限?！　「鶕?jù)望城十一五規(guī)劃要求，十一五期間望城人口自然增長(zhǎng)率要控制在5‰以內(nèi)，故本預(yù)測(cè)將K取值為5‰；同時(shí)，人口機(jī)械增長(zhǎng)按10％的速度遞增，以20

7、05年為基年預(yù)測(cè)，可得到望城2010年人口總數(shù)為75.007萬(wàn)人。該預(yù)測(cè)結(jié)果與其他單位預(yù)測(cè)值相比，差距不大，可用于住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)?！　　　?、城市化水平預(yù)測(cè)　　采用國(guó)際上通用的等差變動(dòng)預(yù)測(cè)方法，數(shù)學(xué)模型為：　　　　T為預(yù)測(cè)年距第二次人口資料年的年數(shù)?！　〈霐?shù)據(jù)可得到：2010年望城城市化水平將達(dá)到41.26％，即2010年望城城鎮(zhèn)人口將達(dá)到30.95萬(wàn)人?！　?、住宅需求預(yù)測(cè)　　以2005年望城人均居住面積29.65平米/人的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，2005年末住房存量為741.25萬(wàn)平米。按照十一五期末城鎮(zhèn)人均居住面積32平米/人的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)到2010年望城住宅面積總量