揚(yáng)州潤(rùn)和綠景城營(yíng)銷(xiāo)推廣提案

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1、目錄第一部分揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析…………………………………第2-8頁(yè)1．揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括2．揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況3．揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析4．揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售去化分析5．揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)客源分析6．重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究第二部分項(xiàng)目地塊價(jià)值及整體定位…………………………………第9-13頁(yè)1．項(xiàng)目地塊價(jià)值2．項(xiàng)目SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略3．項(xiàng)目整體定位4．項(xiàng)目形象定位5．項(xiàng)目客戶(hù)定位6．項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第三部分整合營(yíng)銷(xiāo)推廣策略…………………………………………第14-27頁(yè)1.項(xiàng)目推廣定位2.項(xiàng)目品牌策略3.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推

2、廣策略4.階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃第四部分銷(xiāo)售執(zhí)行方案………………………………………………第28-31頁(yè)1．小高層公寓操作方案2．商鋪操作方案3．首期多層操作方案4．銷(xiāo)售組織及人員構(gòu)想第五部分廣告VI設(shè)計(jì)效果…………………………………………第32-34頁(yè)第一部分揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析一、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括首先概括一下?lián)P州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和特征，使得我們能直觀的對(duì)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)初步的了解：1、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展健康揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)從2003年至今商品房供求比一直保持在1.1~1.2左右

3、（供應(yīng)中還包括了安置性住房），房?jī)r(jià)雖然在在06-07年間有了跳躍式的上漲，但供求關(guān)系能依然能保持在1：1，因此我們判斷短期市場(chǎng)依然會(huì)處于上升趨勢(shì)。2、揚(yáng)州房?jī)r(jià)處于穩(wěn)中有升，泡沫較小揚(yáng)州房?jī)r(jià)收入比大約在7.26上下，在江蘇省處于中游。同時(shí)由于揚(yáng)州三產(chǎn)比例較大，居民收入隱性較高，我們判斷實(shí)際的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該更低，市場(chǎng)泡沫程度較低。3、居民購(gòu)房偏好中等戶(hù)型（90-120），戶(hù)型功能實(shí)用性要求較高從我們走訪(fǎng)的樓盤(pán)情況看，揚(yáng)州目前比較好銷(xiāo)的是110-120平方米上下的戶(hù)型，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)戶(hù)型的使用功能非常看中，偏好舒適緊湊的戶(hù)型。4、居民

4、購(gòu)房熱情尚可，樓盤(pán)去化能力良好，總價(jià)購(gòu)買(mǎi)承受能力50萬(wàn)左右目前揚(yáng)州市區(qū)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的住宅均價(jià)達(dá)到4000-6000元/平方米左右，居民的總價(jià)承受能力基本在60萬(wàn)以下。5、居民購(gòu)房以自住為主，存在一定的投資性購(gòu)房，但規(guī)模不大通過(guò)走訪(fǎng)相關(guān)部門(mén)和一些樓盤(pán)，我們初步了解到揚(yáng)州市目前居民購(gòu)房自住比例較大。但因?yàn)樵趽P(yáng)州經(jīng)商的外地人有一定的比率，揚(yáng)州樓市中目前也存在著一定數(shù)量的投資性購(gòu)房群體。6、揚(yáng)州新建商品房市場(chǎng)受到宏觀調(diào)控的影響，呈價(jià)平量微縮狀態(tài)新一輪的宏觀調(diào)控中，揚(yáng)州一手房市場(chǎng)受到一定的影響，價(jià)格基本保持穩(wěn)定，去化量近期有波動(dòng)，但是我

5、們判斷揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體所受的政策影響較小。7、近兩年房?jī)r(jià)漲幅大，06年到07年已有600元/㎡漲幅06年以前，揚(yáng)州的房?jī)r(jià)僅3000左右元/㎡，這顯然與揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不對(duì)等。07年初，受到國(guó)家整體房地產(chǎn)的局勢(shì)影響，揚(yáng)州房?jī)r(jià)也開(kāi)始水漲船高，在自我調(diào)整中，迅速拉升，使得市民重新認(rèn)識(shí)并認(rèn)可揚(yáng)州市場(chǎng)。8、房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)在西區(qū)在揚(yáng)州市“西進(jìn)東連”的城市發(fā)展思想指導(dǎo)下，西區(qū)逐漸成為揚(yáng)州市房產(chǎn)發(fā)展的領(lǐng)軍區(qū)域，目前近60%以上的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均位于西區(qū)，產(chǎn)品也從單一的多層轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅、單體別墅、復(fù)式樓競(jìng)相存在的市場(chǎng)

6、環(huán)境。9、建筑風(fēng)格大部分是中式跟現(xiàn)代目前揚(yáng)州樓盤(pán)眾多，建筑風(fēng)格卻比較單一，主要集中在中式跟現(xiàn)代兩種，歐式建筑較少，這跟其他2、3級(jí)城市有所不同。這一點(diǎn)其實(shí)跟揚(yáng)州自身定位文化古城成不無(wú)關(guān)系，根據(jù)揚(yáng)州規(guī)劃局的走訪(fǎng)，也已經(jīng)證實(shí)對(duì)房地產(chǎn)建筑風(fēng)格的限制。10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資表：揚(yáng)州市房地產(chǎn)投資情況年份02年03年04年05年06年07年1-7月房地產(chǎn)投資(億元)26.243.816473.1483.454.16增長(zhǎng)率32.46%67.21%46.09%14.3%14.1%27.70%房地產(chǎn)投資所占比例14.56%17.74%19.3

7、9%17.84%15.64%13.15%數(shù)據(jù)來(lái)源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》從揚(yáng)州的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度和固定資產(chǎn)增幅以及房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例情況來(lái)看，我們認(rèn)為揚(yáng)州房地產(chǎn)投資沒(méi)有過(guò)熱，預(yù)計(jì)今后房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的空間仍然比較充裕。13、歷年揚(yáng)州市商品房供求情況表：揚(yáng)州市歷年商品房供求情況年份2003年2004年2005年2006年2007年1-6住宅新批準(zhǔn)銷(xiāo)售113117129.3185.5488住宅合同銷(xiāo)售總量899399.6147.0792資料來(lái)源——揚(yáng)州房管局資料其07年1-6月普通商品住宅合同成交41.88萬(wàn)㎡，同比增

8、長(zhǎng)26.68%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房合同成交3.42萬(wàn)㎡，同比下降1.68%；辦公用房合同成交1.68萬(wàn)㎡，同比下降46.84%；別墅合同成交8.12萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)21.19；其中住宅具體成交結(jié)構(gòu)如下：二、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況a、整體市場(chǎng)價(jià)格從揚(yáng)州市區(qū)不同商品住宅總體價(jià)格趨勢(shì)上我們可以發(fā)現(xiàn)，揚(yáng)州的房?jī)r(jià)在近3年