淺析小區(qū)車庫的物權歸屬(1)

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1、淺析小區(qū)車庫的物權歸屬(1)[摘要]《物權法》對小區(qū)車庫的歸屬做了相關規(guī)定,但是并未注意到我國小區(qū)車庫的權屬現(xiàn)狀，無法有效解決所有權爭端。本文首先對住宅小區(qū)內(nèi)車庫的類型進行區(qū)分,找到其歸屬的爭議所在;隨后著重分析了其中兩類車庫的爭議問題,論證合理的解決方式;最后結(jié)合我國立法現(xiàn)狀和各國立法例對車庫所有權的歸屬問題提出建議?！　關鍵詞]車庫類型車庫所有權《物權法》　　　　一直以來，許多百姓甚至學者存在一個誤解，認為一個小區(qū)從獲得土地、規(guī)劃設計、施工建造，到最后銷售給購房者，在整個過程中，開發(fā)商是惟一所有人，樓盤

2、開發(fā)完畢，開發(fā)商即原始取得其所有權。這是一個極其錯誤的觀點，一直以來卻被人們奉為理所當然，卻不知正中了開發(fā)商的圈套，使開發(fā)商想當然的享有小區(qū)內(nèi)綠地、道路及物業(yè)管理用房的處分權。實際上，絕大多數(shù)情況下，業(yè)主才是小區(qū)內(nèi)綠地、道路及物業(yè)管理用房的所有權人，而且業(yè)主的取得并不是基于開發(fā)商的意志，而是直接基于法律的規(guī)定，屬于物權法上的原始取得?！　⌒隆段餀喾ā凡⑽创蚱颇壳靶^(qū)內(nèi)車庫歸屬混亂的局面，目前形勢卻并不樂觀。這一限制僅僅是一種原則的宣誓還是具有某種法律效力的規(guī)則，法律并沒有明確。那么究竟該如何劃分車庫的歸屬呢，

3、我們從最具實踐性的類別著手，看看是否能行的通?！　∫?、車庫的類型　　1.占用小區(qū)道路或占其他場地的地上車位　　《物權法》第七十四條第三款明確規(guī)定其屬于業(yè)主共有，故在土地使用權轉(zhuǎn)移給業(yè)主時一起轉(zhuǎn)移。這其中應當包括架空層車庫。這類車庫是為了空氣流通和防止潮濕,在高層建筑物的地上一層建的開放式車庫。據(jù)《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》第三條第一款,房屋層高在2.2米以上才計算建筑面積的房屋。因這類車庫層高普遍在2.2米以下,且不需太多投資，所以開放式的架空層一般不計入建筑面積，其所占的空間權也已隨

4、土地使用權轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。在確定此類車庫應歸全體業(yè)主共有之后，需要通過小區(qū)公約或業(yè)主大會對每個車庫的歸屬做一規(guī)定。　　2.封閉的獨立車庫　　是開發(fā)商在非業(yè)主共有的土地上獨立興建的專用停車場所,具有構造和功能上的獨立性,可以作為獨立物出售或出租?！　?.屬于小區(qū)主建筑物的配套設施的地下車庫　　排除第一類和第二類的所有地下車庫均屬此類，且屬于小區(qū)主建筑物的配套設施?！段餀喾ā分唤o了模糊的界定:“應當首先滿足業(yè)主的需要。”　　二、封閉的獨立車庫　　如何判斷哪一部分屬于“非業(yè)主共有的土地”，就不得不考慮公攤面積的計算

5、。根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第九條，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進行公用建筑面積分攤。無論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒有強制性規(guī)定地下車庫應列為需分攤的公用建筑面積。　　如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分攤，則在業(yè)主購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積，該地下車庫的產(chǎn)權應當屬于全體業(yè)主共有?！　》粗绻噹斓慕ㄖ娣e未作為公攤面積，則該車庫的產(chǎn)權通常應歸屬于開發(fā)

6、商。從法律角度看，于交易中可以被認為具有特定和獨立性的物，都可以成為物權的客體。至于該物是否具有物理上的特性和獨立性則無關緊要。至于開發(fā)商是將其和住房一同出售給購房者，抑或贈送給購房者，還是作為經(jīng)營性車庫租賃給業(yè)主或小區(qū)外的其他人，都屬于開發(fā)商基于對車庫所有權的處分權。　　所以，無論從配套設施的角度還是從土地使用權轉(zhuǎn)移的角度出發(fā)，屬于小區(qū)主建筑物的配套設施的地下車庫都應當屬于業(yè)主所有?！　∪?、地下車庫所有權的性質(zhì)　　1.從配套設施的角度考慮　　從現(xiàn)有法律體系看來，我國已經(jīng)承認小區(qū)停車位、車庫作為小區(qū)主建筑物的

7、配套設施，從國務院到各地政府都規(guī)定了居民小區(qū)停車位、車庫的配建標準。而配套設施是作為從物出現(xiàn)在主建筑物中的。按照從物隨主物一并轉(zhuǎn)移的法則，在開發(fā)商與購房者簽訂購房合同時，如果買賣合同沒有特別約定，小區(qū)內(nèi)車庫就應當隨整棟建筑物一并出售、轉(zhuǎn)移給業(yè)主。此外，建設小區(qū)車庫的最初目的就是為了滿足業(yè)主的需求，是其居住權益的一個重要部分，從功能上它屬于輔助建筑物，與整體建筑物之間是主物與從物的關系。