城市房屋拆遷估價(jià)題目探討

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1、城市房屋拆遷估價(jià)題目探討補(bǔ)償安置是城市房屋拆遷中的核心，拆遷活動(dòng)所涉及的民事關(guān)系主要表現(xiàn)為補(bǔ)償安置，補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)和依據(jù)是被拆遷房屋價(jià)格的評(píng)估，評(píng)估價(jià)是貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，是作出裁決的依據(jù)。拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服可以依法提起行政訴訟，在訴訟中，有些法院將估價(jià)報(bào)告作為證據(jù)進(jìn)行司法審查；有些法院將估價(jià)報(bào)告作為裁判的依據(jù)，出現(xiàn)估價(jià)決定裁決、決定裁判的結(jié)果的現(xiàn)象，使被拆遷人感到茫然，使法官也感到不公。《城市房屋拆遷治理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！边@

2、一規(guī)定確定了等價(jià)有償?shù)牟疬w貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基本原則，估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。通過(guò)評(píng)估確定補(bǔ)償價(jià)格，既、公道，也便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，也有利于簡(jiǎn)化拆遷補(bǔ)償安置程序。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)過(guò)十年的，已經(jīng)形成比較科學(xué)、完善的體系，通過(guò)評(píng)估應(yīng)當(dāng)能夠正確地確定被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格?！稐l例》引進(jìn)通過(guò)評(píng)估確定被拆遷房屋價(jià)格，是利用市場(chǎng)手段確保被拆遷人實(shí)際損失能夠正確、公道補(bǔ)償?shù)淖詈棉k法。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能低于評(píng)估價(jià)格是保護(hù)被拆遷人利益的基本原則，廣州人大常委會(huì)制定的有關(guān)拆遷的地方性法規(guī)規(guī)定，對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照被拆遷

3、房屋價(jià)值的120%進(jìn)行，進(jìn)行等價(jià)補(bǔ)償是保護(hù)私權(quán)利的最低要求。充分保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)已經(jīng)寫進(jìn)憲法。世界很多國(guó)家非常注重對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，例如，日本成田空港有兩條飛機(jī)跑道，在這兩條跑道之間仍有一民宅，在拆遷協(xié)商時(shí)，這家主人拒盡搬遷，無(wú)奈，另一條跑道只能繞道，這是保護(hù)私權(quán)利極真?zhèn)€例子。在我國(guó)保護(hù)私權(quán)利的狀況遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這種要求，被拆遷人也沒(méi)有這種過(guò)高的奢看，只是?？唇o予等價(jià)值的補(bǔ)償。等價(jià)值如何判定？只能按照評(píng)估確定。所以，估價(jià)在拆遷補(bǔ)償中起到至關(guān)重要的作用，估價(jià)也是最輕易出的環(huán)節(jié)，因此，對(duì)估價(jià)不進(jìn)行科學(xué)規(guī)范，將直接被拆遷人的利益。本文從估價(jià)的四個(gè)方面進(jìn)行闡述。　　一、估價(jià)的定位——被拆遷房屋的屬

4、性　　補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從過(guò)往的“人頭”轉(zhuǎn)向“磚頭”，更能充分體現(xiàn)等價(jià)有償這一民事法律關(guān)系的一般原則。1991年《條例》過(guò)多地考慮了“人”的因素，造成拆除同一房屋，因居住人口不一，導(dǎo)致補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，實(shí)際上是要求拆遷人這一民事主體，承擔(dān)了本應(yīng)由和政府承擔(dān)的責(zé)任，是政府搭配給拆遷人的額外義務(wù)，違反了民事法律關(guān)系的基本原則。從上講，社會(huì)保障屬于政府的責(zé)任，社會(huì)保障資金的支付應(yīng)當(dāng)通過(guò)公共財(cái)政來(lái)解決。在公共財(cái)政解決有困難的地區(qū)，拆遷中考慮“人”的因素，作為暫時(shí)性的措施，應(yīng)當(dāng)是答應(yīng)的。此外，拆遷中考慮“人”的因素，導(dǎo)致被拆遷人在拆遷公告之前大量遷進(jìn)戶口，加重了拆遷人的負(fù)擔(dān)，也加重了投資本錢，增加了舊城改

5、造的難度，從一定意義上理解，它阻礙了城市建設(shè)的速度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《條例》考慮“人”的因素，致使拆遷本錢增加，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)南城的利潤(rùn)不高，所以，長(zhǎng)期以來(lái)就限制了南城的發(fā)展。而2001年《條例》把補(bǔ)償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價(jià)值作為補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，既有理論上的邏輯性，又有實(shí)際上的可操縱性。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，被拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是考慮被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。主要體現(xiàn)被拆遷房屋的自然屬性。　　新《條例》確定的對(duì)“物”的補(bǔ)償原則與原《條例》相比發(fā)生了很大變化，原《條例》對(duì)“物”的補(bǔ)償是以重置價(jià)結(jié)合成新

6、原則確定原房屋的價(jià)值量，這就導(dǎo)致房屋拆遷評(píng)估有別于一般的房屋市場(chǎng)交易評(píng)估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價(jià)值。因按重置價(jià)結(jié)合成新進(jìn)行補(bǔ)償未能真實(shí)地反映原房屋的價(jià)值量，導(dǎo)致被拆遷人與拆遷人經(jīng)常處于對(duì)立狀態(tài)。而新《條例》以原房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定其價(jià)值量，符合市場(chǎng)的客觀要求，從法律制度上體現(xiàn)了保護(hù)被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)?！皡^(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所（如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同業(yè)等）的間隔，四周環(huán)境、景觀等。由于房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)性，區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的決定作用是極其重要的。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)

7、，假如區(qū)位不同，其價(jià)值可能有很大的不同。對(duì)“用途”的理解有兩種觀點(diǎn)，一是被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)，這是典型的行政治理的思維；二是根據(jù)被拆遷房屋的自然屬性進(jìn)行判定，由于產(chǎn)權(quán)證只是對(duì)抗善意第三人的法定依據(jù)，產(chǎn)權(quán)證中標(biāo)明的用途不能對(duì)抗實(shí)際用途，房屋所有人對(duì)該房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對(duì)該房屋的占有、使用、收益和處分，所有人當(dāng)然可以改變對(duì)該房屋用途，這是一種尊重私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的思維，是尊重房屋自然屬性的思維，作者同意第二種觀點(diǎn)。