房屋登記官培訓考核大綱(第一部分

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1、第一部分房地產登記制度與政策一、民法、行政法知識（一）民法*了解：民法的概念與特征概念：民法是調整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產關系和人身關系的法律規(guī)范的總稱。特征：民法是市民社會的基本法、民法是私法的基本法、民法是權利法。**熟悉：民法的基本原則一、意思自治原則；（基本規(guī)則：一是行為自由，二是為自己行為負責。意思自治必須在法律規(guī)定的框架下。房產登記中體現在依申請登記、合同合意即生效、可撤回登記等）二、誠實信用原則；（1.任何當事人在從事民事活動時，都應當做到誠實守信、不欺不騙、恪守諾言、講究信用；

2、2.任何當事人都應善意地行使權利和履行義務；3.在法律和合同無規(guī)定或規(guī)定不明確時，也應以誠實信用的方式履行義務。）三、公序良俗原則。（公共秩序和善良風俗）**熟悉：代理制度代理的概念：代理是指代理人以被代理人的名義實施法律行為而使其法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度。身份行為如結婚、離婚、遺囑等決不能代理。代理的分類：委托代理、法定代理、指定代理無權代理：是指行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后所從事的代理行為。法律給予本人追認權。表見代理：是指行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人的名義訂立

3、合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。行紀行紀屬于間接代理，代理屬于直接代理居間居間人并沒有獲得代理權，居間人僅限于提供信息和媒介，委托人支付報酬的行為使者是傳達人，只是轉達本人的意思委托委托僅僅是發(fā)生在本人和代理人之間的內部關系***掌握：民事主體民事主體是指參加民事法律關系，享受民事權利并承擔民事義務的人。民事主體包括自然人、法人和其他組織。41自然人：公民不等于自然人（自然人包括本國國籍的自然人，也包括外國國籍的自然人和無國籍人，包括個人經營的個體工商戶，個人經營的農村承包經營戶、個人獨資企業(yè)）

4、。個體工商戶：申請注冊，核準范圍內經營，個人經營的屬于自然人、家庭經營的屬于合伙。農村承包經營戶：主體必須是農村集體經濟組的成員，范圍是耕地、林地、草地以及其他依法用于農業(yè)的土地，取得的是農村土地承包經營權，個人經營的屬于自然人、家庭經營的屬于合伙。個人獨資企業(yè)：注冊名稱中不能出現“公司”“有限責任”“股份有限”等字樣，個人獨資企業(yè)不屬于法人，其一切活動以出資人的個人人格或身份進行。民事權利能力：是指享受民事權利、承擔民事義務的能力?！肮駨某錾鷷r起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務?！保ㄆ降?/p>

5、性、普遍性、不可剝奪性、不可拋棄性）民事行為能力：是指自然人能夠通過自己的行為參與民事交往，從而享有民事權利和承擔民事義務的可能性（能力與心智、健康相關）。完全民事行為能力18周歲以上16~18周歲，以自己的勞動收入為主要生活來源的（特例）限制民事行為能力10~18周歲無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效。不能完全辨認自己行為的精神病人（包括癡呆癥人）無民事行為能力10周歲以下不能辨認自己行為的精神病人法人：法人是指具有民事權利

6、能力和民事行為能力，依法享有民事權利和民事義務的組織。（包括企業(yè)法人；非企業(yè)法人。非企業(yè)法人包括機關法人、事業(yè)單位法人以及社會團體法人）公司法人的區(qū)別（企業(yè)法人分為公司法人和非公司法人）有限責任公司以出資額承擔財產責任，以發(fā)起的方式成立。（普通有限責任公司：2~50人，3~10萬；一人有限責任公司：1人，10萬；國有獨資有限公司）股份有限公司以全部資產承擔債務責任41，以發(fā)起或募集的方式成立。2~200人，500萬。子公司具有法人資格，依法獨立承擔民事責任《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》分公司不具有法人資格，，民事責任由公司承擔《

7、營業(yè)執(zhí)照》外國公司的分支機構必須向中國主管機關提出申請，經批準后辦理登記領取營業(yè)執(zhí)照其他組織：是指依法成立、有一定組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。包括企業(yè)分支機構、公司的分公司、個人獨資企業(yè)、合伙組織。在不動產登記中，可以將房屋所有權、土地使用權等不動產物權登記在合伙企業(yè)名下。合伙企業(yè)將不動產轉讓給合伙人應當辦理轉移登記而非變更登記。***掌握：監(jiān)護制度監(jiān)護是指民法上規(guī)定的對無民事行為能力人、限制民事行為能力人的人身、財產以及其他合法權益進行監(jiān)督、保護的法律制度。分為未成年人的監(jiān)護和精神病人的監(jiān)護法定監(jiān)護人一

8、法定監(jiān)護人二法定監(jiān)護人三指定監(jiān)護人（爭議）未成年人父母①祖父母、祖父母；②兄姐；③關系親密的其他親屬朋友由其父母所在單位或住所地居委會、村委會同意由其父母所在單位或其住所地居委會、村委會或民政部門擔任有爭議時先由其父母所在單位或其住所地居委會、村委會在近親屬中指定，對指定不服的由法院裁決。精神病人①配偶；②父母；③成年子女；④其他