房屋登記官培訓(xùn)考核大綱(第一部分

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1、第一部分房地產(chǎn)登記制度與政策一、民法、行政法知識（一）民法*了解：民法的概念與特征概念：民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。特征：民法是市民社會的基本法、民法是私法的基本法、民法是權(quán)利法。**熟悉：民法的基本原則一、意思自治原則；（基本規(guī)則：一是行為自由，二是為自己行為負(fù)責(zé)。意思自治必須在法律規(guī)定的框架下。房產(chǎn)登記中體現(xiàn)在依申請登記、合同合意即生效、可撤回登記等）二、誠實(shí)信用原則；（1.任何當(dāng)事人在從事民事活動時(shí)，都應(yīng)當(dāng)做到誠實(shí)守信、不欺不騙、恪守諾言、講究信用；

2、2.任何當(dāng)事人都應(yīng)善意地行使權(quán)利和履行義務(wù)；3.在法律和合同無規(guī)定或規(guī)定不明確時(shí)，也應(yīng)以誠實(shí)信用的方式履行義務(wù)。）三、公序良俗原則。（公共秩序和善良風(fēng)俗）**熟悉：代理制度代理的概念：代理是指代理人以被代理人的名義實(shí)施法律行為而使其法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度。身份行為如結(jié)婚、離婚、遺囑等決不能代理。代理的分類：委托代理、法定代理、指定代理無權(quán)代理：是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后所從事的代理行為。法律給予本人追認(rèn)權(quán)。表見代理：是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人的名義訂立

3、合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。行紀(jì)行紀(jì)屬于間接代理，代理屬于直接代理居間居間人并沒有獲得代理權(quán)，居間人僅限于提供信息和媒介，委托人支付報(bào)酬的行為使者是傳達(dá)人，只是轉(zhuǎn)達(dá)本人的意思委托委托僅僅是發(fā)生在本人和代理人之間的內(nèi)部關(guān)系***掌握：民事主體民事主體是指參加民事法律關(guān)系，享受民事權(quán)利并承擔(dān)民事義務(wù)的人。民事主體包括自然人、法人和其他組織。41自然人：公民不等于自然人（自然人包括本國國籍的自然人，也包括外國國籍的自然人和無國籍人，包括個(gè)人經(jīng)營的個(gè)體工商戶，個(gè)人經(jīng)營的農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)）

4、。個(gè)體工商戶：申請注冊，核準(zhǔn)范圍內(nèi)經(jīng)營，個(gè)人經(jīng)營的屬于自然人、家庭經(jīng)營的屬于合伙。農(nóng)村承包經(jīng)營戶：主體必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組的成員，范圍是耕地、林地、草地以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，取得的是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，個(gè)人經(jīng)營的屬于自然人、家庭經(jīng)營的屬于合伙。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)：注冊名稱中不能出現(xiàn)“公司”“有限責(zé)任”“股份有限”等字樣，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)不屬于法人，其一切活動以出資人的個(gè)人人格或身份進(jìn)行。民事權(quán)利能力：是指享受民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的能力?！肮駨某錾鷷r(shí)起到死亡時(shí)止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)?！保ㄆ降?/p>

5、性、普遍性、不可剝奪性、不可拋棄性）民事行為能力：是指自然人能夠通過自己的行為參與民事交往，從而享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的可能性（能力與心智、健康相關(guān)）。完全民事行為能力18周歲以上16~18周歲，以自己的勞動收入為主要生活來源的（特例）限制民事行為能力10~18周歲無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵(lì)、贈與、報(bào)酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人（包括癡呆癥人）無民事行為能力10周歲以下不能辨認(rèn)自己行為的精神病人法人：法人是指具有民事權(quán)利

6、能力和民事行為能力，依法享有民事權(quán)利和民事義務(wù)的組織。（包括企業(yè)法人；非企業(yè)法人。非企業(yè)法人包括機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人以及社會團(tuán)體法人）公司法人的區(qū)別（企業(yè)法人分為公司法人和非公司法人）有限責(zé)任公司以出資額承擔(dān)財(cái)產(chǎn)責(zé)任，以發(fā)起的方式成立。（普通有限責(zé)任公司：2~50人，3~10萬；一人有限責(zé)任公司：1人，10萬；國有獨(dú)資有限公司）股份有限公司以全部資產(chǎn)承擔(dān)債務(wù)責(zé)任41，以發(fā)起或募集的方式成立。2~200人，500萬。子公司具有法人資格，依法獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》分公司不具有法人資格，，民事責(zé)任由公司承擔(dān)《

7、營業(yè)執(zhí)照》外國公司的分支機(jī)構(gòu)必須向中國主管機(jī)關(guān)提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照其他組織：是指依法成立、有一定組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。包括企業(yè)分支機(jī)構(gòu)、公司的分公司、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙組織。在不動產(chǎn)登記中，可以將房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等不動產(chǎn)物權(quán)登記在合伙企業(yè)名下。合伙企業(yè)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給合伙人應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記而非變更登記。***掌握：監(jiān)護(hù)制度監(jiān)護(hù)是指民法上規(guī)定的對無民事行為能力人、限制民事行為能力人的人身、財(cái)產(chǎn)以及其他合法權(quán)益進(jìn)行監(jiān)督、保護(hù)的法律制度。分為未成年人的監(jiān)護(hù)和精神病人的監(jiān)護(hù)法定監(jiān)護(hù)人一

8、法定監(jiān)護(hù)人二法定監(jiān)護(hù)人三指定監(jiān)護(hù)人（爭議）未成年人父母①祖父母、祖父母；②兄姐；③關(guān)系親密的其他親屬朋友由其父母所在單位或住所地居委會、村委會同意由其父母所在單位或其住所地居委會、村委會或民政部門擔(dān)任有爭議時(shí)先由其父母所在單位或其住所地居委會、村委會在近親屬中指定，對指定不服的由法院裁決。精神病人①配偶；②父母；③成年子女；④其他