論我國房價上漲原因及減緩房價上漲的措施

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1、內(nèi)容提要：在過去的幾年我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房價已超出了許多居民的購買能力，今年年初曾一度出現(xiàn)廣州、深圳、北京、上海等我國一線大城市房價大幅跳水，有人甚至提出了“拐點(diǎn)論”，人們期待房價由此開始下降，但今年國家公布的我國三月份70個大中城市的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，房價漲幅再次超過10.7%.，今年一季度房價上漲11%。本文針對目前我國房價上漲的趨勢，從幾個方面闡述其原因，并提出相應(yīng)對策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格　土地價格　供需結(jié)構(gòu)　心理預(yù)期　商品房一、目前我國房價的基本狀態(tài)2002年以來，我國房地產(chǎn)價格一直處于上升狀態(tài)。2004年國家出臺了相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)投資過快的情況得到了一定的控制，房

2、地產(chǎn)供求關(guān)系有了一定的改善，從而2005年房價漲幅有所下降，但是從2006年開始房價又開始以比較大的幅度上漲，政府雖然出臺了一系列的調(diào)控政策，但收效甚微，反而出現(xiàn)了逆政策的不降反升狀態(tài)，全國房價漲聲一片。同時由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，住房由基本的消費(fèi)品逐步成為人們提高生活質(zhì)量的要素，也成了居民個人投資的重要方式。研究我國房地產(chǎn)價格變動對宏觀經(jīng)濟(jì)管理和居民生活具有現(xiàn)實(shí)意義，對房價進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整已迫在眉睫。二、我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因分析總的來說，我國目前的房價同GDP和居民收入情況相比，明顯偏高，房價偏高主要還是由于市場上呈現(xiàn)的供需不平衡導(dǎo)致。同時一些非市

3、場的因素也起到了推波助瀾的作用，還有就是我國房地產(chǎn)業(yè)稅制的不完善等。（一）供需不平衡方面的研究1.供給方面。生產(chǎn)成本上漲導(dǎo)致房價不斷上升，按照價格形成理論，房地產(chǎn)價格包括土地價格、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本、房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)和開發(fā)利潤四部分。其中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本和開發(fā)利潤比較穩(wěn)定，不易受宏觀調(diào)控政策的影響，而土地價格和房地產(chǎn)開稅費(fèi)這兩項(xiàng)受宏觀調(diào)控政策的影響比較大，也是導(dǎo)致房價上升的主要因素。（1）首先，土地價格對房地產(chǎn)的影響，土地價格占房地產(chǎn)價格的40%左右，對房地產(chǎn)的總體價格上漲起著至關(guān)重要的作用。土地是稀缺的資源，是不可再生的，而房地產(chǎn)業(yè)對土地又有較強(qiáng)的依賴性，因此當(dāng)房地產(chǎn)需求增加時，就不能通過

4、增加供給來實(shí)現(xiàn)平衡，所以土地價格的上漲，會推動商品房價格上漲。國家發(fā)改委2008年4月19日發(fā)布房地產(chǎn)價格指數(shù)指出第一季度全國地價漲幅11%，地價的上漲在很大程度上帶動開發(fā)成本的增加，在可預(yù)見的一段時間內(nèi)房產(chǎn)價格必會隨地價的上漲而上升。[5]高地價，必然帶動房價的高漲，而地價與房價的相輔與反饋?zhàn)饔糜謳拥貎r的進(jìn)一步上升，從而反過來再次帶動房價上漲。二者之間的關(guān)系如圖1。??????????????????圖1、土地供應(yīng)、土地價格與住房價格之間的關(guān)系由圖1可用土地供應(yīng)與住房價格之間的Granger因果檢驗(yàn)?zāi)Ｐ廷僬f明土地供應(yīng)對房價影響，以HP代表住房價格，LS代表土地供應(yīng)，則二者之間Grange

5、r因果檢驗(yàn)方程為????????????(1)?????????????(2)式（1）中，系數(shù)顯著不為0，則說明土地供應(yīng)是住房價格的Granger原因，同樣如果式（2）中系數(shù)顯著不為0，則說明住房價格是土地供應(yīng)的Granger原因，如果，均顯著不為0，則說明土地供應(yīng)與住房價格之間存在相互影響的反饋效應(yīng)。另外，由于在土地拍賣的過程中經(jīng)常出現(xiàn)違法違規(guī)行為，使土地取得價格上升，同時，地方利益驅(qū)動，長期以來所形成的“土地財政”的運(yùn)行模式下，有著雙重職能和雙重身份的地方政府作為規(guī)則的制定者和游戲的參與者，早已把土地作為財政收入的重要來源。表1的一些“地王”數(shù)據(jù)可以說明一些問題。???????????表

6、1??2007年各房產(chǎn)公司高價拿地情況表②時間?房產(chǎn)公司??拿地價格??土地所處城市2007年8月2日?深圳振業(yè)集團(tuán)8800元每平方米????天津2007年8月24日??蘇寧環(huán)球6.69萬元每平米????上海2007年8月29日????萬科3278元每平方米????南京2007年9月4日??河南天地置業(yè)2132元每平方米????鄭州2007年9月8日??國貿(mào)地產(chǎn)1.75萬元每平米????廈門2007年9月11日????萬科7096元每平方米福州2007年9月11日???富力地產(chǎn)1.87萬元每平米????廣州2007年9月18日????金融街120329.9萬元（總）????北京2007年9月

7、20日????九龍倉1.65萬元每平米????成都由此可見，一些地方政府受利益的驅(qū)動對土地資源的過度開發(fā)，對土地漫天要價，借經(jīng)營城市之名行出賣土地之實(shí)，隨意征用土地，并將大量的土地投入到房地產(chǎn)市場，以獲取高額利潤，這種土地財政的模式雖然在一定程度上彌補(bǔ)了地方政府財政的不足，但卻是很大程度上增加了房地產(chǎn)的成本，成為高房價的直接誘因。（2）其次，建安成本的上漲。建安成本主要是指建筑過程中的房屋建設(shè)費(fèi)用，約占房屋總