關于房地產調控政策的思考.doc

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1、關于房地產調控政策的思考［摘要］近兩年，中國的樓市一直處在政府的宏觀調控中，房地產市場的活躍度雖有下降，但價格卻沒有明顯的回落，各大城市房價依然一路高走，宏觀調控要何時奏效？對宏觀調控的政策和措施本身進行反思尤為重要?！　。坳P鍵詞］宏觀調控；房地產調控政策；政策的可行性論證　　　　　一、問題的提出　　　　2006年初以來，中國的樓市再掀調控之風，但從全國來看，房地產市場的活躍度雖有下降，價格卻沒有明顯的回落趨勢。7月份，國家統(tǒng)計局公布了兩組數(shù)據(jù)：今年上半年，全國完成房地產開發(fā)投資7694.59億元，同比增長24.2%；70個大中城市房屋銷售價

2、格同比上漲5.6個百分點，漲幅回落3.3個百分點。雖然上半年的房地產開發(fā)投資增幅明顯低于31.1%的同期城鎮(zhèn)固定資產投資增幅，但房地產開發(fā)投資依然繼續(xù)保持著增長的態(tài)勢；雖然商品房價格的漲幅總體趨緩，但部分城市房價依然在漲，2006年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。部分城市房價上漲仍然較快，8個城市新建商品住房價格同比漲幅超過10%，19個城市月環(huán)比漲幅超過1%，廣州等城市被國家發(fā)改委列為房價漲幅較大的七個城市之一。從國務院九部委聯(lián)合發(fā)布“國十五條”至今，已經(jīng)有將近兩個月的時間

3、了，宏觀調控也進行了將近兩年，各地房地產市場的價格走勢已經(jīng)成為判斷這一輪宏觀調控成效的關鍵因素。但從目前地方和國家發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，各大城市新建商品房和二手房價格依然一路走高。在宏觀調控進行了兩年后，房價仍不斷上漲？我們不得不對調控的政策和措施本身進行反思，有一些問題值得我們深入思考。筆者主要針對房地產經(jīng)濟政策實施的可行性分析及評價問題，結合現(xiàn)行政策進行一些初步的探討?！　∪魏我粋€單位或個人，面對一個項目，無論大小，均離不開大量的市場調研和實證分析論證、實施中的實時監(jiān)控和事后的評價。如果將房地產經(jīng)濟政策作為一個項目來考慮，作為政策的制定者，

4、面對比單個項目更重要更宏觀更復雜的市場，則更需要進行系統(tǒng)和準確的實證性分析、可行性論證及政策效果的分析和評估。這中間需要精確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)的支撐，定量化的分析手段和測算工具，相關專家及智囊團的科學分析論證。只有這樣才可能使宏觀調控政策更為科學合理，以適時適度地發(fā)揮調控經(jīng)濟的作用?！　　　《?、房地產市場的調控目標與效應　　　　（一）供求均衡：房地產調控的目標　　政府調控的目標到底是什么？是降低房價還是控制房價的上漲速度；是抑制需求還是擴大供給、改善供給結構；還是在不均衡的市場均衡中發(fā)現(xiàn)深層次的問題，建立健全城市住房供給體制。6　　無論在發(fā)達國家或地

5、區(qū)還是發(fā)展中國家或地區(qū)，對住房市場進行調控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。而住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的晴雨表。在正常情況下，房地產價格取決于供求，如果供求不均衡，則市場價格機制會自行調節(jié)供求。由于一般商品有較強的流動性和較短的生產周期，能夠根據(jù)價格信號迅速做出反應，自動調節(jié)供需狀況。而住房市場由于承載其土地位置的固定性和住房生產周期較長等特質，對價格信號的反映相對比較遲緩，自我調節(jié)能力本身也就比較薄弱。房價的不斷上漲，應是市場供求不均衡的必然表現(xiàn)。從近幾年影響中國房地產市場價格的內部因素即供求方面進行分析，不難看出，房地產

6、商提供的產品結構趨于高檔化造成了近兩年房地產價格統(tǒng)計指數(shù)的不斷上漲，從地價、建材到各項開發(fā)成本的不斷走高也造成了房價的不斷提高；需求市場上的投機風氣盛行，外資的涌入，經(jīng)濟的迅速發(fā)展致使資金市場的流動性增強，投資渠道不暢均是導致供求失衡的直接內部因素。另外，一些外部因素也加劇了供求的失衡，比如城市建設用地供給的有限性是房價上漲的重要前提，政府對土地市場的壟斷和對土地收益的追逐及依賴，信息的不對稱，相關利益集團的博弈等等原因。市場機制并非萬能機制，市場機制在某些時候可能會失靈，這就給政府的宏觀調控提供了理論上的支持?！　‘斦畬ψ》渴袌鲞M行政策調

7、控時，如果調控目標不明確或不一致，則調控的效果將可能大打折扣。綜上分析，政府調控決定了現(xiàn)有房價變動的供求關系。宏觀調控是政府對經(jīng)濟總量即總供給與總需求的調整和控制，通過深入分析造成總供求失衡的原因，進而從深層次上通過總量控制穩(wěn)定整個社會經(jīng)濟周期中的房價上下波動?！　　　。ǘ┱{控目標：需求差異與調控政策　　這里筆者僅結合房地產市場的需求與宏觀調控政策間的關系進行有關分析。不同類型和層次的房地產需求，對調控政策的反應程度是不同的，調控效應及結果也因需求而異。所以應針對房地產市場的需求差異，制定相應的調控政策，把握好調控力度。　　如果按照需求動機

8、進行市場分割，則市場需求與調控政策的關系可進行如下分析?！　?.源于自身住房的消費需求。以廣州為例，從1997~2002年，居民私房擁有率平均每年大約以5%速度穩(wěn)步