關(guān)于鎮(zhèn)江房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的思考

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1、關(guān)于鎮(zhèn)江房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的思考中圖分類號：F127；F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1001-828X（2014）09-00-02受2008年國際金融危機(jī)的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場低迷，房價(jià)持續(xù)下跌。為了扭轉(zhuǎn)局而和刺激經(jīng)濟(jì)增長，國家在2009年出臺了刺激房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)政策，2009年開始房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了生機(jī)勃勃的最象，從2009年下半年開始，房價(jià)不斷攀升，增氏速度明顯加快。為了控制房價(jià)過快上漲，國家從2010年開始連續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策（表1）。根據(jù)國家宏觀調(diào)控的政策規(guī)定，鎮(zhèn)江市政府也岀臺了和應(yīng)的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策。首先，國家在2010年出

2、臺的限購政策殃及二、三線城市。國務(wù)院總理溫家寶主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出“己實(shí)施住房限購政策的城市要嚴(yán)格執(zhí)行其相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”。其次，鎮(zhèn)江在2011年7月提出鎮(zhèn)江市拔尖人才可享補(bǔ)充公積金。該政策可以直接降低了拔尖人才的公積金貸款述款壓力，將會直接提高這部分人的購房能力，這一政策的偏向和扶持也會和應(yīng)增加房地產(chǎn)的購房客八量。同時在2011年11月，鎮(zhèn)江市住房公積金貸款新政出臺，每人可貸30萬。公積金最高貸款額度的提高將對屮低收入職工購房極為有利。綜上所述，從2010年至2013年間，鎮(zhèn)江根據(jù)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策

3、的要求，制定了相應(yīng)的鎮(zhèn)江細(xì)則。通過細(xì)則發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控措施逐年升級。那么，不斷升級的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否有效？對鎮(zhèn)江地區(qū)的房價(jià)是否有影響？表1：2009-2013年政府出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策年份出臺政策2009國四條2010新國十條2011新國八條2012限購、限貸、限價(jià)、加大保障性住房建設(shè)2013新國五條一、房地產(chǎn)調(diào)控政策對鎮(zhèn)江房價(jià)彫響的三個階段國家在2009年出臺了刺激房地產(chǎn)的相關(guān)政策，2009年下半年開始鎮(zhèn)江地區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)了冋升，2010年的房價(jià)始終處于慣性上升狀。在2010年4月“新國十條"政策開始實(shí)施,拉開了房地產(chǎn)調(diào)控的序幕，從2010年開始至

4、今，每年都出臺新的調(diào)控政策。從政策調(diào)控對房價(jià)影響的數(shù)據(jù)來看，可以分為三個階段：笫一階段：調(diào)控政策使房價(jià)飆漲階段；第二階段:調(diào)控政策使房價(jià)平穩(wěn)階段；第三階段：房價(jià)出現(xiàn)小幅上漲階段。首先，調(diào)控政策使房價(jià)飆漲階段（2010年6刀-2011年1刀）。究其原因，是因?yàn)樽試鴦?wù)院連續(xù)出臺了“新國十條”、金融、首付比例等遏制房價(jià)快速上漲的調(diào)控抬丿施，房地產(chǎn)市場隨即發(fā)出了連鎖反應(yīng)，因?yàn)榇嬖谥吧嫌姓?、下有對策”的情況，房產(chǎn)交易中的促銷招數(shù)層出不窮，不斷擾亂政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。最主耍原因述是因?yàn)檎邏褐屏艘徊糠值男枨?，多?shù)以剛性需求為主，其在觀望了一段時間之

5、示，發(fā)現(xiàn)房價(jià)沒有像政策預(yù)計(jì)的那樣下降，在這種前提下，很多購房?者都等不及便陸續(xù)進(jìn)入了市場購買房產(chǎn)，因此房價(jià)飆漲是必然發(fā)生的。英次，調(diào)控政策使房價(jià)平穩(wěn)階段（2011年1月-2012年12月）。國務(wù)院1月26口出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控“新國八條”5天后，江蘇便下發(fā)了貫徹落實(shí)“新國八條”的江蘇細(xì)則一《貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控匸作有關(guān)問題的通知》。該細(xì)則提出繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)、認(rèn)真落實(shí)保障性住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造住房和小小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的耍求，2011年商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際

6、供應(yīng)量。繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策，冇效遏制投機(jī)投資性購房。江蘇細(xì)則同時抓住了供給和需求兩方面，這與過去偏重控制需求有所不同。主要體現(xiàn)在一是保障房供給，二是中小套型普通商品房的供給。這一政策的落實(shí)是房價(jià)在201101-201212年較為平穩(wěn)的主要原因。再次，房價(jià)小幅上升階段（2013年1月-2014年7月）。房地產(chǎn)調(diào)控政策“新國五條”出臺不到兩個刀，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示：3月份全國70個大中城市中68個城市房價(jià)壞比均出現(xiàn)上漲，尤其是北京、上海、廣州、深圳等一線城市房價(jià)漲幅再度居前。造成這一階段房價(jià)小幅上升的原因主要有以下兩個方而：一方

7、面，需求集小釋放是推動房價(jià)上漲的主要原因。潛在購房者對于房地產(chǎn)市場預(yù)期悲觀，擔(dān)心購房成本進(jìn)一步增加，因而急于入房市導(dǎo)致需求集中提前釋放，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：需求大于供給，從而助長了房價(jià)的小幅上漲。另一方面，新宏觀調(diào)控政策引起購房者的恐慌。13年3月，史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策得以實(shí)施,但史上最嚴(yán)政策屮關(guān)于二手房征收差價(jià)20%的個人所得稅的政策卻引發(fā)了市場的恐慌情緒。該政策意味著如果史上故嚴(yán)政策落地，購房者將面臨增加20%的購房成本，所冇的稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁給了買房。所以在該政策還未正式實(shí)施Z前，也使得市場上出現(xiàn)了集中買房的局面。以上情況表明2013年開始房地產(chǎn)調(diào)控

8、政策已經(jīng)無法遏制房價(jià)的上漲，反而成了房價(jià)上漲的助推器。綜上所述，雖然政府從2010年至2013年的房地產(chǎn)調(diào)控政策在不斷升級