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1、關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考
?。壅萁鼉赡辏袊?guó)的樓市一直處在政府的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，但價(jià)格卻沒有明顯的回落，各大城市房?jī)r(jià)依然一路高走，宏觀調(diào)控要何時(shí)奏效？對(duì)宏觀調(diào)控的政策和措施本身進(jìn)行反思尤為重要。
?。坳P(guān)鍵詞］宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)調(diào)控政策；政策的可行性論證
一、問題的提出
XX年初以來，中國(guó)的樓市再掀調(diào)控之風(fēng)，但從全國(guó)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，價(jià)格卻沒有明顯的回落趨勢(shì)。7月份，種國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了兩組縫數(shù)據(jù)：今年上半年，全磺國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資養(yǎng)7億元，同比增長(zhǎng)%；念7
2、0個(gè)大中城市房屋銷枯售價(jià)格同比上漲個(gè)百分傭點(diǎn)，漲幅回落個(gè)百分點(diǎn)瞬。雖然上半年的房地產(chǎn)襲開發(fā)投資增幅明顯低于議%的同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)亞投資增幅，但房地產(chǎn)開戒發(fā)投資依然繼續(xù)保持著廁增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；雖然商品兇房?jī)r(jià)格的漲幅總體趨緩吵，但部分城市房?jī)r(jià)依然梭在漲，XX年6月，全濘國(guó)70個(gè)大中城市房屋兄銷售價(jià)格同比上漲%，渡環(huán)比上漲%，同比和環(huán)瀉比漲幅均與上月持平。舊部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然浦較快，8個(gè)城市新建商預(yù)品住房?jī)r(jià)格同比漲幅超芝過10%，19個(gè)城市倉月環(huán)比漲幅超過1%，賀廣州等城市被國(guó)家發(fā)改笛委列為房?jī)r(jià)漲幅較大的榮七個(gè)城市
3、之一。從國(guó)務(wù)況院九部委聯(lián)合發(fā)布“國(guó)嚴(yán)十五條”至今，已經(jīng)有淵將近兩個(gè)月的時(shí)間了，歡宏觀調(diào)控也進(jìn)行了將近矚兩年，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)等的價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)成為判寄斷這一輪宏觀調(diào)控成效堤的關(guān)鍵因素。但從目前伸地方和國(guó)家發(fā)布的統(tǒng)計(jì)誡數(shù)據(jù)來看，各大城市新澄建商品房和二手房?jī)r(jià)格閻依然一路走高。在宏觀蟄調(diào)控進(jìn)行了兩年后，房囤價(jià)仍不斷上漲？我們不喊得不對(duì)調(diào)控的政策和措泰施本身進(jìn)行反思，有一早些問題值得我們深入思賤考。筆者主要針對(duì)房地佩產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施的可行騾性分析及評(píng)價(jià)問題，結(jié)鈾合現(xiàn)行政策進(jìn)行一些初裔步的探討。
任何一斯個(gè)單位或個(gè)人
4、，面對(duì)一適個(gè)項(xiàng)目，無論大小，均把離不開大量的市場(chǎng)調(diào)研磅和實(shí)證分析論證、實(shí)施月中的實(shí)時(shí)監(jiān)控和事后的劉評(píng)價(jià)。如果將房地產(chǎn)經(jīng)圭濟(jì)政策作為一個(gè)項(xiàng)目來熒考慮，作為政策的制定釜者，面對(duì)比單個(gè)項(xiàng)目更反重要更宏觀更復(fù)雜的市福場(chǎng)，則更需要進(jìn)行系統(tǒng)司和準(zhǔn)確的實(shí)證性分析、論可行性論證及政策效果皇的分析和評(píng)估。這中間遠(yuǎn)需要精確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的雪支撐，定量化的分析手陳段和測(cè)算工具，相關(guān)專儈家及智囊團(tuán)的科學(xué)分析鋤論證。只有這樣才可能執(zhí)使宏觀調(diào)控政策更為科潦學(xué)合理，以適時(shí)適度地微發(fā)揮調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用。熱
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控諷目標(biāo)與效應(yīng)
5、（一）供求嵌均衡：房地產(chǎn)調(diào)控的目翼標(biāo)
政府調(diào)控的目標(biāo)戌到底是什么？是降低房勸價(jià)還是控制房?jī)r(jià)的上漲備速度；是抑制需求還是瀑擴(kuò)大供給、改善供給結(jié)舟構(gòu)；還是在不均衡的市恒場(chǎng)均衡中發(fā)現(xiàn)深層次的院?jiǎn)栴}，建立健全城市住咕房供給體制。
無論九在發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)還是糕發(fā)展中國(guó)家或地區(qū)，對(duì)樟住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控是其吟解決居民住房問題不可癥缺少的措施。而住房?jī)r(jià)秒格是住房市場(chǎng)的核心，紙是住房市場(chǎng)健康的晴雨甸表。在正常情況下，房旭地產(chǎn)價(jià)格取決于供求，袋如果供求不均衡，則市攪場(chǎng)價(jià)格機(jī)制會(huì)自行調(diào)節(jié)熟供求。由于一般商品有宴較強(qiáng)的流動(dòng)性
6、和較短的恨生產(chǎn)周期，能夠根據(jù)價(jià)倚格信號(hào)迅速做出反應(yīng)，幟自動(dòng)調(diào)節(jié)供需狀況。而冪住房市場(chǎng)由于承載其土轟地位置的固定性和住房雍生產(chǎn)周期較長(zhǎng)等特質(zhì)，跪?qū)r(jià)格信號(hào)的反映相對(duì)延比較遲緩，自我調(diào)節(jié)能訓(xùn)力本身也就比較薄弱。初房?jī)r(jià)的不斷上漲，應(yīng)是寫市場(chǎng)供求不均衡的必然泳表現(xiàn)。從近幾年影響中吼國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的內(nèi)榆部因素即供求方面進(jìn)行恒分析，不難看出，房地越產(chǎn)商提供的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨詐于高檔化造成了近兩年掏房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)指數(shù)的屹不斷上漲，從地價(jià)、建述材到各項(xiàng)開發(fā)成本的不違斷走高也造成了房?jī)r(jià)的整不斷提高；需求市場(chǎng)上憾的投機(jī)風(fēng)氣盛行，外
7、資笛的涌入，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)憋展致使資金市場(chǎng)的流動(dòng)沂性增強(qiáng)，投資渠道不暢形均是導(dǎo)致供求失衡的直或接內(nèi)部因素。另外，一體些外部因素也加劇了供桃求的失衡，比如城市建巫設(shè)用地供給的有限性是依房?jī)r(jià)上漲的重要前提，懈政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷募和對(duì)土地收益的追逐及蹦依賴，信息的不對(duì)稱，迢相關(guān)利益集團(tuán)的博弈等釩等原因。市場(chǎng)機(jī)制并非些萬能機(jī)制，市場(chǎng)機(jī)制在挺某些時(shí)候可能會(huì)失靈，慢這就給政府的宏觀調(diào)控砸提供了理論上的支持。腫
當(dāng)政府對(duì)住房市場(chǎng)韻進(jìn)行政策調(diào)控時(shí)，如果收調(diào)控目標(biāo)不明確或不一弘致，則調(diào)控的效果將可民能大打折扣。綜上分析葛
8、，政府調(diào)控決定了現(xiàn)有尋房?jī)r(jià)變動(dòng)的供求關(guān)系。議宏觀調(diào)控是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)觸總量即總供給與總需求何的調(diào)整和控制，通過深攢入分析造成總供求失衡墾的原因，進(jìn)而從深層次憎上通過總量控制穩(wěn)定整坡個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期中的房蟹價(jià)上下波動(dòng)。
（二）調(diào)合控目標(biāo)：需求差異與調(diào)易控政策
這里筆者僅葉結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求份與宏觀調(diào)控政策間的關(guān)嚴(yán)系進(jìn)行有關(guān)分析。不同其類型和層次的房地產(chǎn)需各求，對(duì)調(diào)控政策的反應(yīng)棄程度是不同的，調(diào)控效反應(yīng)及結(jié)果也因需
