房地產(chǎn)投資論文房地產(chǎn)投資分析論文：房地產(chǎn)投資、投機(jī)與泡沫的關(guān)系研究

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1、房地產(chǎn)投資論文房地產(chǎn)投資分析論文：房地產(chǎn)投資、投機(jī)與泡沫的關(guān)系研究摘要:房地產(chǎn)投機(jī)是世界各國普遍的商業(yè)行為,但是只有當(dāng)市場上出現(xiàn)非常多的投機(jī)行為時,才會引起房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)價格上漲甚至形成泡沫,過度的房地產(chǎn)投機(jī)和泡沫經(jīng)濟(jì)間有必然的聯(lián)系。從研究房地產(chǎn)投資、投機(jī)與泡沫的內(nèi)涵為出發(fā)點(diǎn),揭示了經(jīng)濟(jì)學(xué)中的投資與投機(jī)、投機(jī)與泡沫的關(guān)系,旨在使決策者理性管理、消費(fèi)者理性消費(fèi)。關(guān)鍵詞:投資;投機(jī);泡沫　　房地產(chǎn)資源的高度稀缺性決定了房地產(chǎn)極易成為投機(jī)的對象,房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),是人

2、們生活必不可少的空間條件和活動基地。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間有著密切聯(lián)系,房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定直接關(guān)系到金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。有市場就有投機(jī),只要有投機(jī)行為存在,就可能存在泡沫。合法的、適度的投機(jī)行為能夠活躍市場、增加稅收,是市場正常運(yùn)行的滑潤劑。而過度投機(jī)會打破應(yīng)有的平衡,引發(fā)房價不合理的上漲,甚至引發(fā)泡沫。一、研究背景近年來我國房價持續(xù)上漲,房地產(chǎn)貸款被大多銀行視為優(yōu)質(zhì)項目,按揭貸款是各家銀行爭奪的“良性資產(chǎn)”。我國的金融機(jī)構(gòu)深度參與房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營,這種深度參與一方面體現(xiàn)在個人住房貸款余額上?！∥覈鴤€人住房貸款余額

3、自1999年以來逐年上升。一旦大量房屋的變現(xiàn)能力下降,購房者的收入水平下降,抵押風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)或損失,銀行將可能出現(xiàn)流動性風(fēng)險,進(jìn)而危害社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,美國的次級債危機(jī)很深刻地揭示了這一點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金半數(shù)以上來自銀行貸款,還有一部分由預(yù)售收入轉(zhuǎn)變而來,大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重,一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈條斷裂,銀行是最大的受害者。與此同時我國房地產(chǎn)價格增長過快,囤房、囤地、炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。房價持續(xù)上漲的結(jié)果是很多城市的房價已經(jīng)處于歷史最高位,不少城市的普通老百姓已經(jīng)

4、買不起住房。據(jù)統(tǒng)計,2007年5月,全國70個大中城市房屋售價同比、環(huán)比均繼續(xù)上漲,新建商品房、二手房及非住宅商品房上漲幅度均超5%,北京、深圳等5個城市比去年同期上漲10%以上[3]。據(jù)中國人民建設(shè)銀行最新發(fā)布的研究報告指出:2001年初至2007年5月份,房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億m2,但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億m2,不足購置面積的60%,相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣[4]。在國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中,房地產(chǎn)業(yè)是一個高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè),也是一個敏感性比較高的行業(yè),隨著房地產(chǎn)投機(jī)的加劇,大量

5、的資金流入房地產(chǎn)業(yè)。大量資金滯留在該行業(yè),既抑制了其他行業(yè)的發(fā)展,也使社會資源得不到合理的利用,而且金融風(fēng)險也隨之增加。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂,銀行投入房地產(chǎn)業(yè)的錢勢必會產(chǎn)生大量呆壞帳,這對國民經(jīng)濟(jì)的安全有很大的威脅。20世紀(jì)末,海南省曾是房地產(chǎn)“泡沫”的重災(zāi)區(qū)。海南房地產(chǎn)經(jīng)過1992年、1993年的泡沫后,狂熱而無序的房地產(chǎn)投資造成企業(yè)資金被“壓死”,民間資金被“套牢”,嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)時的房地產(chǎn)泡沫給海南留下了500多萬平方米的空置商品房,報建面積1600多萬m2的“半拉子”工程以及800多

6、億的積壓資金[5]。這一切阻礙了海南的經(jīng)濟(jì)增長。在1992年到1998年之間,全國GDP峰谷落差平均為4個百分點(diǎn),而海南省為35.9個百分點(diǎn),大起大落,位居全國之首[6]。如何鑒別、抑制過度投機(jī),讓房地產(chǎn)價格回歸到理性,尤其是讓住宅價格回歸到理性,避免出現(xiàn)住房信貸危機(jī)、社會危機(jī)已成為社會各界普遍關(guān)注的大問題。二、投資、投機(jī)、泡沫內(nèi)涵的界定1.投資與房地產(chǎn)投資《辭?！分型顿Y是指“企業(yè)或個人以獲得未來收益為目的,投放一定量的貨幣或?qū)嵨?以經(jīng)營某項事業(yè)的行為”[7]1914?！冬F(xiàn)代漢語詞典》中,投資是“為達(dá)到

7、一定目的而注入資金”[8]1375。從這兩個概念看投資的內(nèi)涵覆蓋生活的方方面面,如政治投資、感情投資、智力投資、股票投資等等?！逗喢魑鞣浇?jīng)濟(jì)學(xué)辭典》中投資是“以一定的資金或?qū)嵨锝?jīng)營某事業(yè)或轉(zhuǎn)移于他人作為生產(chǎn)的資本以謀取未來利益的經(jīng)濟(jì)行為。投資是社會的、實(shí)際的、資本的凈增長,不同于日常語言中的‘投資’概念。日常語言中的‘投資’指人們購買一塊土地、一張現(xiàn)有有價證券或任何其他財產(chǎn)所有權(quán),只是現(xiàn)有財富的轉(zhuǎn)移”[9]5?！吨袊康禺a(chǎn)投資全書》中“墊支貨幣或其他資源以獲得價值增值手段或非營利性固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動過程

8、,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為投資”[10]。經(jīng)濟(jì)學(xué)大師凱恩斯在《就業(yè)、利息和貨幣通論》寫道:“現(xiàn)行投資的意義必定是現(xiàn)行的生產(chǎn)活動對資本設(shè)備造成的遞增的價值”[11]。從以上定義可以看出在現(xiàn)實(shí)生活中投資的含義非常豐富,但經(jīng)濟(jì)學(xué)中的投資是指能夠直接帶來社會財富凈增長的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資是能夠直接帶來社會財富凈增長的經(jīng)濟(jì)行為,也就是說房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資指一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(即開發(fā)商),以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目,從立項、