北京尚東庭08年全年營銷策劃報告課件

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1、尚東庭中廣信地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)2008.2.272008年營銷解決方案第一章：2008，尚東庭身處何境？目標項目現(xiàn)狀區(qū)域競爭狀況北京房地產(chǎn)市場環(huán)境未來市場不明朗,或入冬天07年調(diào)控政策頻出提倡保障住房建設(shè)業(yè)內(nèi)拐點爭論激烈客戶觀望情緒強烈開發(fā)商打折促銷相互間競爭激烈08年1月銷售不樂觀幾乎進入冰點第一節(jié)：市場分析尚東庭珠江國際城北美佳苑第二節(jié)：競爭分析同類攔截北美佳苑項目基本情況——競爭對手占地面積：15.37公頃綠化率：31%使用率：96%容積率：0.778建設(shè)規(guī)劃：規(guī)劃總建面94620平米建設(shè)規(guī)模：總建面946

2、20平米住宅總建面67284平米公建總建面27336平米建筑形式：聯(lián)排、雙拼、疊拼珠江國際城項目基本情況——競爭對手占地面積：1334000平方米容積率：1.02建筑面積：1000000平方米綠化率：35%建筑形式：板樓，疊拼別墅裝修：精裝目前，在售樓盤北美佳苑的聯(lián)排13700元/平米、最小戶型260平米，疊拼10000元/平米、最小戶型戶型240平米，雙拼15000元/平米、主力戶型470平米，與項目價格接近，建筑類型方面，北美佳苑以聯(lián)排、疊拼為主，與本項目類別相同，競爭較為激烈；珠江國際城二期仍有部分大

3、戶型220平米左右，總價170萬，三期精裝公寓9000元/平米左右，08年將推出2000套，面積55-120平米，其推廣力度不可小覷；類型總房源所開房源現(xiàn)存大定已簽約簽約率去化率可售房源A區(qū)2307915323.04%68.35%16B區(qū)321273026983.80%98.53%1總計551352132258.44%0.00%17共551套房，現(xiàn)已開房源352套，截至2007年12月17日，馬總封房13套，已簽約322套，可售房源17套（含8號樓3套），退房1套;現(xiàn)可售房源17套，銷售額約4500萬;未開

4、房源共212（含馬總封13）套（估計總銷售額約6個億）.項目房源情況第三節(jié)：項目分析A區(qū)A-8102104106107108A-13101108A-15109A-16101A-11101102103104105106107108A-10101102103104105106107108109110A-9101102103104105106107108109110111A-4101102103104105106107B區(qū)B-18101103104111B-27103B-31106107108109110馬總封小

5、訂大定簽約可售房源地塊樓號套數(shù)A1#8A2#8A3#8A5#9A6#9A7#10A12#8A14#8A18#10A19#16A20#16A21#12A22#16A23#4B1#14B2#12B17#22B23#10未開房源A區(qū)B區(qū)142套57套共199套其中疊拼96套封房13套共212套注：疊拼A區(qū)11套B區(qū)2套A1A2B23A3A5A12A14A18B2B17A6A7A19A20A22A21B1A23A2A1拆遷樓座聯(lián)排：53套疊拼：0套未拆遷樓座聯(lián)排：50套疊拼：96套關(guān)鍵詞現(xiàn)代簡約風(fēng)格CBD庭院、中庭

6、、陽臺周邊環(huán)境未成熟稀缺關(guān)于尚東庭KEYWORDS價值點隨著項目開發(fā)銷售，尚東庭面臨新的挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)一：價格成長500052005300560059006400730083001000012000挑戰(zhàn)二：客群變化中產(chǎn)階級上層人士上層階級下層人士中產(chǎn)階級上層人士中產(chǎn)階級泛泛人士挑戰(zhàn)三：政策調(diào)控07年底政策調(diào)控導(dǎo)致樓市市場觀望，價格似乎要回歸理性。無法按時交房導(dǎo)致一期業(yè)主不滿業(yè)主情緒失控對項目進行負面評價一味追求開發(fā)速度導(dǎo)致前期拆遷工作的完善拆遷遺留問題導(dǎo)致工程進度受限工程進度緩慢導(dǎo)致交房延期推廣工作受限，實效

7、性不高；銷售周期被拉長。項目整體形象缺乏正面口碑性傳播。挑戰(zhàn)四：負向口碑傳播價格成長性價比降低客群變化客群縮小政策調(diào)控需要產(chǎn)品物有所值市場反饋口碑呈負象客觀存在的問題也漸漸帶來挑戰(zhàn)可售房源價格目標銷售業(yè)績2億14000元/平米第四節(jié)：營銷目標思考拆遷落實情況？拆遷工作進度安排？施工能否按計劃進行？是否會影響到推盤？第二章：尚東庭如何應(yīng)對？推廣組織策略戰(zhàn)略方案一：逆勢方案二：順勢逆市而為，堅挺價格，銷售沒保證，回款壓力大，開支大，收支不平衡，風(fēng)險較大；順市而為，適當(dāng)降低價格，保證銷售量，以實現(xiàn)回款，規(guī)避風(fēng)險第

8、一節(jié)：戰(zhàn)略思考推盤策略整體策略：先推疊拼后推聯(lián)排目前在售的17聯(lián)排對外宣稱已售罄，為下面推盤打下良好市場基礎(chǔ)；疊拼：1、疊拼起價低，易打開市場；2、疊拼總價較低，與北美佳苑競爭中處于有利地位；3、就項目自身而言，疊拼沒有參考價，定價較為靈活，不會產(chǎn)生降價等不利于項目銷售的聲音；聯(lián)排：1、目前的市場走向尚不明朗，到奧運后市場走勢將會逐漸明朗的；2、通過前面的分析逆勢而為不可行，若立即降價也會對銷售帶來一不利影響；第