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《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制策略探討》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制策略探討：成本控制一直是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)所在。當(dāng)前，受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為獲得持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不斷提升項(xiàng)目成本管理水平。本文探討了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的對(duì)策?！ ￡P(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本問(wèn)題策略 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制概述 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本包括土地出讓金、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等諸多方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制就是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種耗費(fèi)進(jìn)行
2、控制，它不是簡(jiǎn)單的某個(gè)階段的費(fèi)用節(jié)約，而應(yīng)從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程綜合的進(jìn)行考慮，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，最大限度的提高企業(yè)的價(jià)值?！ 《?、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制實(shí)際工作中由于種種因素的影響，仍存在不少問(wèn)題，從總體上來(lái)看，有以下幾個(gè)方面： （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制缺乏全過(guò)程的關(guān)注 房地產(chǎn)企業(yè)普遍對(duì)項(xiàng)目施工建設(shè)期間的成本控制非常重視，一般都設(shè)有專門(mén)的工程部門(mén)或聘請(qǐng)專業(yè)的工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行直接的監(jiān)控。決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等階段由于發(fā)生的成本費(fèi)用不多，房地產(chǎn)企業(yè)往往沒(méi)有給予重視，決策階段的可行性研
3、究及投資估算不精確，投資決策流程隨意性強(qiáng)，影響后期的成本控制；設(shè)計(jì)階段缺少造價(jià)約束，設(shè)計(jì)方案深度不夠，常有隨施工改動(dòng)的現(xiàn)象；招投標(biāo)工作實(shí)施不嚴(yán)謹(jǐn)，公開(kāi)招投標(biāo)沒(méi)能起到節(jié)約成本作用；忽略了經(jīng)營(yíng)使用期間的成本管理，造成不必要的不可預(yù)見(jiàn)成本的增加?！ 。ǘ┏杀究刂聘鱾€(gè)環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，尚未形成完善的體系 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理是一個(gè)價(jià)值鏈的管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制是全過(guò)程的成本控制。很多企業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目管理往往都是各部門(mén)各管一段，各自為政的現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)將成本的核算與分析工作集中于財(cái)務(wù)部門(mén)，沒(méi)有強(qiáng)調(diào)其他部門(mén)的成本管理職責(zé)，各個(gè)部門(mén)之間、各級(jí)別之間關(guān)于成本控制缺少有效的溝通，導(dǎo)致
4、成本控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，增加了項(xiàng)目的隱性成本。 ?。ㄈ┏杀竟芾淼慕M織和制度設(shè)置不夠科學(xué)，缺乏監(jiān)督和激勵(lì)機(jī)制 良好的組織保障和制度保障是實(shí)施成本控制管理的基礎(chǔ)和前提。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制過(guò)程中組織上沒(méi)有設(shè)置專門(mén)的部門(mén)，通常將成本控制職能嵌入到財(cái)務(wù)部門(mén)，導(dǎo)致其他部門(mén)認(rèn)為成本控制只是財(cái)務(wù)部門(mén)的職責(zé)，而且財(cái)務(wù)部門(mén)的決算報(bào)告一般是滯后的成本說(shuō)明，不能對(duì)成本發(fā)生進(jìn)行及時(shí)的反映；在制度上缺乏有效地成本監(jiān)督制度及必要的激勵(lì)制度，公司員工缺少主動(dòng)的參與和完善成本管理的動(dòng)力?！ 。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺乏持續(xù)改進(jìn)的成本控制機(jī)制 房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作集中于項(xiàng)目期間，輕視了事后的成本
5、考核和分析，缺少完善的成本控制指標(biāo)體系，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢不能及時(shí)的進(jìn)行成本管理工作的自我總結(jié)和反饋，從而導(dǎo)致成本管理無(wú)法實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)，本期成功的成本管理活動(dòng)不能在下期成功的進(jìn)行復(fù)制?！ ∪?、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制策略 ?。ㄒ唬└掠^念，重視成本控制的全過(guò)程管理 房地產(chǎn)企業(yè)要充分關(guān)注成本控制的全過(guò)程：決策期要進(jìn)行精確的項(xiàng)目可行性研究和投資估算，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位，設(shè)置嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y決策流程，充分考慮項(xiàng)目可能的風(fēng)險(xiǎn)因素，提高項(xiàng)目決策的前瞻性；設(shè)計(jì)階段重視方案的優(yōu)化，可以實(shí)行招標(biāo)和監(jiān)理制度，并且設(shè)置設(shè)計(jì)費(fèi)用限額，嚴(yán)格設(shè)計(jì)方案評(píng)審工作，避免工程變更成本；嚴(yán)格實(shí)施招投標(biāo)制度，加強(qiáng)合同
6、責(zé)任管理，真正實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約；建設(shè)期嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)及計(jì)劃進(jìn)行，優(yōu)化施工順序，并建立有效地市場(chǎng)信息機(jī)制，加強(qiáng)材料采購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)成本控制，同時(shí)保證工程質(zhì)量，并且強(qiáng)化合同管理，建立施工風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及補(bǔ)償機(jī)制；銷售階段要建立一支高效的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，使用靈活的營(yíng)銷手段，可以利用X絡(luò)開(kāi)展?fàn)I銷；經(jīng)營(yíng)管理階段要加強(qiáng)對(duì)空閑房產(chǎn)的管理，做好與消費(fèi)者的關(guān)系管理，控制售后維護(hù)成本?！ 。ǘ┘訌?qiáng)各部門(mén)的溝通與協(xié)調(diào)，形成成本管理體系 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要建立起互動(dòng)的成本管理組織體系，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間的溝通與協(xié)調(diào)。成本管理部門(mén)在保證工作質(zhì)量的基礎(chǔ)上要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)管理部門(mén)、營(yíng)銷策劃部門(mén)和采購(gòu)管理等部門(mén)的溝通交流，
7、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中進(jìn)行階段性的涉入，更好的實(shí)現(xiàn)成本信息的共享與回饋，以便消除各自為政的現(xiàn)象，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理中的問(wèn)題，提高成本控制的效率。此外，加強(qiáng)企業(yè)信息化建設(shè)，利用當(dāng)前信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)成本信息在企業(yè)內(nèi)的共享，實(shí)現(xiàn)管理者對(duì)成本的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的監(jiān)控?！ 。ㄈ┩晟平M織與制度建設(shè)，強(qiáng)化成本管理的監(jiān)督與激勵(lì)機(jī)制 企業(yè)首先完善企業(yè)的組織體系，明確成本控制的部門(mén)及其職責(zé)，不是簡(jiǎn)單的交由財(cái)務(wù)部門(mén)，從組織上保證職責(zé)的明確，防止重疊浪費(fèi)資源。其次，設(shè)置成本控制主管部門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，最好獨(dú)立設(shè)置專門(mén)的監(jiān)管部門(mén)，也可以嵌入公司監(jiān)管部門(mén)，更好的督促成本控制部門(mén)的工
