房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制策略探討

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1、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制策略探討：成本控制一直是房地產(chǎn)項目管理的重點和難點所在。當前，受到國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭不斷加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲得持久的競爭優(yōu)勢，不斷提升項目成本管理水平。本文探討了當前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的問題，并提出了相應(yīng)的對策?！　￡P(guān)鍵詞：開發(fā)項目成本問題策略　　　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制概述　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本包括土地出讓金、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用、管理費用、營銷費用、財務(wù)費用、稅費等諸多方面。房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制就是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費進行

2、控制，它不是簡單的某個階段的費用節(jié)約，而應(yīng)從項目開發(fā)的全過程綜合的進行考慮，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，降低項目的開發(fā)成本，最大限度的提高企業(yè)的價值?！　　　《⒎康禺a(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的問題　　我國房地產(chǎn)行業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制實際工作中由于種種因素的影響，仍存在不少問題，從總體上來看，有以下幾個方面：　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目的成本控制缺乏全過程的關(guān)注　　房地產(chǎn)企業(yè)普遍對項目施工建設(shè)期間的成本控制非常重視，一般都設(shè)有專門的工程部門或聘請專業(yè)的工程監(jiān)理對項目施工進行直接的監(jiān)控。決策、設(shè)計、招投標等階段由于發(fā)生的成本費用不多，房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有給予重視，決策階段的可行性研

3、究及投資估算不精確，投資決策流程隨意性強，影響后期的成本控制；設(shè)計階段缺少造價約束，設(shè)計方案深度不夠，常有隨施工改動的現(xiàn)象；招投標工作實施不嚴謹，公開招投標沒能起到節(jié)約成本作用；忽略了經(jīng)營使用期間的成本管理，造成不必要的不可預(yù)見成本的增加?！　。ǘ┏杀究刂聘鱾€環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，尚未形成完善的體系　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理是一個價值鏈的管理，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制是全過程的成本控制。很多企業(yè)開展項目管理往往都是各部門各管一段，各自為政的現(xiàn)象嚴重，企業(yè)將成本的核算與分析工作集中于財務(wù)部門，沒有強調(diào)其他部門的成本管理職責，各個部門之間、各級別之間關(guān)于成本控制缺少有效的溝通，導(dǎo)致

4、成本控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，增加了項目的隱性成本?！　。ㄈ┏杀竟芾淼慕M織和制度設(shè)置不夠科學，缺乏監(jiān)督和激勵機制　　良好的組織保障和制度保障是實施成本控制管理的基礎(chǔ)和前提。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中組織上沒有設(shè)置專門的部門，通常將成本控制職能嵌入到財務(wù)部門，導(dǎo)致其他部門認為成本控制只是財務(wù)部門的職責，而且財務(wù)部門的決算報告一般是滯后的成本說明，不能對成本發(fā)生進行及時的反映；在制度上缺乏有效地成本監(jiān)督制度及必要的激勵制度，公司員工缺少主動的參與和完善成本管理的動力。　?。ㄋ模╅_發(fā)項目缺乏持續(xù)改進的成本控制機制　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作集中于項目期間，輕視了事后的成本

5、考核和分析，缺少完善的成本控制指標體系，項目開發(fā)完畢不能及時的進行成本管理工作的自我總結(jié)和反饋，從而導(dǎo)致成本管理無法實現(xiàn)持續(xù)改進，本期成功的成本管理活動不能在下期成功的進行復(fù)制?！　　　∪?、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制策略　?。ㄒ唬└掠^念，重視成本控制的全過程管理　　房地產(chǎn)企業(yè)要充分關(guān)注成本控制的全過程：決策期要進行精確的項目可行性研究和投資估算，做好項目開發(fā)定位，設(shè)置嚴謹?shù)耐顿Y決策流程，充分考慮項目可能的風險因素，提高項目決策的前瞻性；設(shè)計階段重視方案的優(yōu)化，可以實行招標和監(jiān)理制度，并且設(shè)置設(shè)計費用限額，嚴格設(shè)計方案評審工作，避免工程變更成本；嚴格實施招投標制度，加強合同

6、責任管理，真正實現(xiàn)成本節(jié)約；建設(shè)期嚴格按照設(shè)計及計劃進行，優(yōu)化施工順序，并建立有效地市場信息機制，加強材料采購的標準成本控制，同時保證工程質(zhì)量，并且強化合同管理，建立施工風險規(guī)避及補償機制；銷售階段要建立一支高效的營銷團隊，使用靈活的營銷手段，可以利用X絡(luò)開展營銷；經(jīng)營管理階段要加強對空閑房產(chǎn)的管理，做好與消費者的關(guān)系管理，控制售后維護成本。　?。ǘ┘訌姼鞑块T的溝通與協(xié)調(diào)，形成成本管理體系　　房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要建立起互動的成本管理組織體系，加強企業(yè)內(nèi)部各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)。成本管理部門在保證工作質(zhì)量的基礎(chǔ)上要加強與設(shè)計管理部門、營銷策劃部門和采購管理等部門的溝通交流，

7、在項目開發(fā)的過程中進行階段性的涉入，更好的實現(xiàn)成本信息的共享與回饋，以便消除各自為政的現(xiàn)象，及時發(fā)現(xiàn)管理中的問題，提高成本控制的效率。此外，加強企業(yè)信息化建設(shè)，利用當前信息技術(shù)優(yōu)勢，實現(xiàn)成本信息在企業(yè)內(nèi)的共享，實現(xiàn)管理者對成本的實時動態(tài)的監(jiān)控?！　。ㄈ┩晟平M織與制度建設(shè)，強化成本管理的監(jiān)督與激勵機制　　企業(yè)首先完善企業(yè)的組織體系，明確成本控制的部門及其職責，不是簡單的交由財務(wù)部門，從組織上保證職責的明確，防止重疊浪費資源。其次，設(shè)置成本控制主管部門的監(jiān)管機構(gòu)，最好獨立設(shè)置專門的監(jiān)管部門，也可以嵌入公司監(jiān)管部門，更好的督促成本控制部門的工