房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理探討

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1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理探討對(duì)于開發(fā)商來說,項(xiàng)目的成本管理和控制意義重大,在房產(chǎn)市場中,哪個(gè)開發(fā)商能控制好成本就更具有競爭力,不容易被市場淘汰。前幾年房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境良好,銷售非?；鸨?筆者所在城市有的售樓處都出現(xiàn)一套房幾個(gè)人搶著買的現(xiàn)象,由于房地產(chǎn)開發(fā)的利潤太高,很少有人去關(guān)注開發(fā)成本的問題。隨著國家的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)銷售開始滑坡,房子不好賣了,房產(chǎn)開發(fā)商的利潤逐漸開始下降,業(yè)內(nèi)的競爭不斷加劇,房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種激烈的競爭的環(huán)境中謀求生存和發(fā)展,就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理。只有控制成本,提升管理水平,才能維系經(jīng)營。　　下面我簡單的探討目前房地產(chǎn)開發(fā)成本

2、管理控制存在的問題以及解決的辦法:　　　　一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容　　　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成因素非常復(fù)雜,包含了外部和內(nèi)部因素,涉及環(huán)境、經(jīng)營、技術(shù)、管理等各個(gè)方面。　　1、土地成本。包括土地征用及拆遷費(fèi),土地購置費(fèi)、出讓金、七通一平費(fèi)等。土地成本投入比重較大,是造成開發(fā)商的啟動(dòng)資金壓力的重要因素。　　2、前期費(fèi)用。各個(gè)城市有所不同,以南京為例,包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新墻體材料費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、施工圖審查費(fèi)等?！　?、建安工程費(fèi)。指新建全部建筑物、構(gòu)筑物的施工及設(shè)備購置費(fèi)用。此費(fèi)用根據(jù)市場競爭確認(rèn),在一定的建筑結(jié)

3、構(gòu)特征下,成本基本固定,浮動(dòng)不大?！　?、配套設(shè)施成本。主要是指建設(shè)公共配套設(shè)施的費(fèi)用,包括道路、供水、供電、排污管X、環(huán)保等。　　5、管理費(fèi)用。主要由人力資源成本、資金成本、稅務(wù)成本及銷售費(fèi)用構(gòu)成,對(duì)于開發(fā)商而言,資金鏈?zhǔn)怯绊懲顿Y成敗的關(guān)鍵,只要是融資成本低于銷售利潤,則就可適當(dāng)融資降低自有資金壓力,此因素為影響成本的敏感性因素?！　　　?二)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容　　房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面:　　1、項(xiàng)目策劃階段。項(xiàng)目策劃主要是指可行性研究,也就是尋找項(xiàng)目、市場調(diào)查和投資評(píng)估的成本核算與管理?！　?、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的關(guān)鍵,它對(duì)

4、工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。按國際上一些數(shù)據(jù),設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)目總投資的1%以下,但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上,由此可見設(shè)計(jì)在整個(gè)工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用。　　3、施工階段。施工階段是資金投入的最大階段,是招投標(biāo)工作的延伸,是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制,就是加強(qiáng)履約行為的管理。在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制,技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證?！　?、項(xiàng)目銷售階段。這一階段的成本控制主要是銷售費(fèi)用。一般情況下,房地產(chǎn)銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)銷售價(jià)格的2—4%,費(fèi)用數(shù)額大,對(duì)房地產(chǎn)開

5、發(fā)利潤的高低有直接影響?！　?、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段。在工程施工中,進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新,包括新材料、新技術(shù)、新工藝“三新”的運(yùn)用,對(duì)于企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)的競爭中取得有利地位非常重要?！　　　《⒛壳胺康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的問題　　　　(一)不重視成本控制　　由于近十年來房地產(chǎn)市場火爆,很多房地產(chǎn)公司都不重視決策成本的控制,一些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏成本管理意識(shí),比如有的公司沒有專門的部門控制成本,由其他部門兼顧。另外很多房產(chǎn)公司成本管理人員沒有法律意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和合同觀念,最終導(dǎo)致成本控制責(zé)任不落實(shí),工作不到位,無法實(shí)施切實(shí)有效的成本控制措施?！　　　?二)制度不健

6、全,分工不合理　　目前,我國的房地產(chǎn)施工企業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象,搞技術(shù)的只負(fù)責(zé)技術(shù)和質(zhì)量,搞工程的只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度,搞材料的只負(fù)責(zé)材料的采購及進(jìn)場點(diǎn)驗(yàn)工作。這樣表面上看來職責(zé)清晰,分工明確,但實(shí)際上經(jīng)常會(huì)造成一些不必要的浪費(fèi)?！　　　?三)合同過程管理不到位,變更難以控制　　主要是合同缺乏規(guī)范化管理,缺少合同分類授權(quán)與審批機(jī)制,變更難,付款效率低。變更控制難在兩個(gè)方面:一是,時(shí)效性強(qiáng);二是難以及時(shí)測算。付款管理效率底?！　　　?四)成本核算流于形式　　在工程施工過程中,許多企業(yè)沒有將成本預(yù)算和成本核算結(jié)合起來,沒有階段成本分析,沒有分部分項(xiàng)成本分析,沒有實(shí)際成本與預(yù)

7、算成本、計(jì)劃成本的比較,因此對(duì)工程項(xiàng)目成本控制指導(dǎo)意義不大,部分工程邊設(shè)計(jì),邊報(bào)批,邊施工,致使工程成本無法控制,導(dǎo)致工程成本嚴(yán)重超支?！∪?、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施　　　　(一)健全成本管理機(jī)制　　成本管理是一項(xiàng)科學(xué)化、系統(tǒng)化的管理科學(xué),健全的管理內(nèi)容、完善的管理程序,科學(xué)化的管理方法是提高企業(yè)整體管理水平的關(guān)鍵所在。首先,企業(yè)應(yīng)建立起責(zé)任成本體系的基本框架,把責(zé)任落實(shí)到崗位,落實(shí)到人,最大程度地減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn),真正做到“權(quán)責(zé)明晰,有據(jù)可依”。其次,要建立明確的獎(jiǎng)罰機(jī)制。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo),簽