商業(yè)街開發(fā)模式及經(jīng)典案例

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1、商業(yè)街開發(fā)模式探討目錄2第三部分：社區(qū)商業(yè)街開發(fā)模式第二部分：大型開放式商業(yè)街開發(fā)模式第一部分：前言前言第一部分商業(yè)街開發(fā)是商業(yè)地產開發(fā)獲取資金平衡最有效途徑之一4在國外，商業(yè)地產項目是由各類基金來支持和開發(fā)的，在這一背景下，其長期收益型物業(yè)占據(jù)了一定的份量，而我國商業(yè)地產融資壓力巨大，銷售商鋪往往成為重要的回款手段。在國內市場，對于更多的開發(fā)商來講，如果不賣商鋪是不切實際的，同時我國向來就有著“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪投資傳統(tǒng)，可以說，商鋪是最受歡迎的房地產投資種類，有著廣闊的投資市場。在商鋪受到投資市場如此追捧、可以回籠資金的情況下，讓中國的商業(yè)地產開發(fā)商走“收益型”、“完全持有型”之路，這

2、是不合乎當前的中國國情的。即使像萬達、寶龍這樣國內商業(yè)地產龍頭開發(fā)企業(yè)，也需要銷售商業(yè)街區(qū)來回收資金，獲得項目資金的平衡。街區(qū)開發(fā)是銷售型商業(yè)地產開發(fā)最佳選擇5“商業(yè)地產一賣就死”，這似乎是行業(yè)的一般定律。其實，商業(yè)地產不存在“一賣就死”的所謂定律，從深圳東門步行街，常州南大街到武漢的光谷步行街，長沙黃興路步行街以及江漢路萬達廣場，從中國義烏小商品城到中國虎門富民服裝市場、深圳華強電子市場，銷售火爆，經(jīng)營興旺的商業(yè)地產項目比比皆是，關鍵是要看什么商鋪可以賣，什么商鋪不可以賣。從目前看來，商業(yè)街區(qū)商鋪的銷售可行性，無論是開發(fā)商、投資者還是商家，大家都是比較認可的。一方面由于商業(yè)街屬于獨立收銀

3、獨立經(jīng)營，相互之間影響較小，符合常規(guī)街區(qū)式業(yè)態(tài)經(jīng)營需要，銷售后的經(jīng)營風險最?。涣硪环矫?，商業(yè)街的商鋪是最受投資追捧的投資產品。商業(yè)街開發(fā)，并非一“開”就“發(fā)”6商業(yè)街并非一開就發(fā)，國內前幾年開發(fā)的很多步行街成了“不行街”就是很好的佐證，因此商業(yè)街的開發(fā)也是必須充分重視項目的整體定位、業(yè)態(tài)組合、規(guī)劃設計，招商及后期運營，商業(yè)街的開發(fā)才能取得成功，否則銷售商鋪回籠的現(xiàn)金是會“咬”人的。因此商業(yè)街要開發(fā)成功，首先要選擇好開發(fā)模式，目前商業(yè)街開發(fā)有以下幾種模式可供選擇：社區(qū)商業(yè)街、省會城市區(qū)域商業(yè)中心街區(qū)、地級市商業(yè)中心街區(qū)以及地下商業(yè)街。第二部分大型商業(yè)街開發(fā)模式1、商業(yè)街開發(fā)定位避免盲目追求高

4、檔次，定位檔次力求大眾化商業(yè)街消費群體以年輕人群與城市普通大眾消費為主，消費能力相對較低，因此商業(yè)街定位商業(yè)街開發(fā)定位一定要避免盲目追求高檔次定位，定位檔次上力求做到大眾化。92、高樓層業(yè)態(tài)避免零售化，盡量餐飲休閑娛樂化與經(jīng)營主題開發(fā)商為了商業(yè)街二層沖高價，定位為零售，結果售價上來了，經(jīng)營下去了。其實商業(yè)街二層以上應該以餐飲休閑娛樂和主題商城式的業(yè)態(tài)為主，而應盡量避免零售化的業(yè)態(tài)在二層經(jīng)營，只有這樣，商業(yè)街二層商業(yè)以上才有生命力。前言3、業(yè)態(tài)組合復合化與品牌組合常規(guī)化隨著零售商業(yè)向體驗式經(jīng)濟邁進，消費者也越來越追求吃喝玩樂購一站式消費需求。因此，商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃和組合應走復合化路線。同時在

5、品牌組合和選擇上，應該以街區(qū)常規(guī)品牌為主，如休閑運動品牌、常見男女裝品牌等。前言規(guī)劃設計決定項目競爭力1、商業(yè)規(guī)劃優(yōu)先建筑規(guī)劃先定位后規(guī)劃。這是商業(yè)地產項目必須遵循的基本原則，如果一個項目定位都沒有確定，何談規(guī)劃設計？而且在項目規(guī)劃設計時，必須牢牢樹立這個理念，那就是建筑必須為商業(yè)服務，因此建筑規(guī)劃必須服務于商業(yè)，商業(yè)規(guī)劃應該優(yōu)先于建筑規(guī)劃，否則，建筑只是一堆廢棄的鋼筋混凝土而已。122、與商家深入互動的原則商業(yè)地產對規(guī)劃設計的要求非常專業(yè)，不同的定位、不同的業(yè)態(tài)、不同的商家，對商業(yè)的容量、鋪位的大小、專項配套的要求根本不一樣。因此在規(guī)劃設計前就必須與商家深入互動，了解他們的需求，盡可能的

6、為他們量身定做，尤其是百貨、超市、影院等主力店商家。規(guī)劃設計決定項目競爭力13目前，大型商業(yè)街區(qū)主要包括主力店+街區(qū)、購物中心+街區(qū)和街區(qū)式綜合體，在此我們就針對主力店+街區(qū)和街區(qū)式綜合體進行探討，其建筑布局模式主要以下有三種：板狀式布局獨棟式布局條狀式布局3、三種典型的街區(qū)規(guī)劃模式規(guī)劃設計決定項目競爭力14板狀式布局——光谷步行街世界城·光谷步行街位于湖北省武漢市武昌區(qū)魯巷廣場，總占地41.79萬平方米，是由一條1350米目前世界最長純步行商業(yè)街串起，集購物消費、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務辦公、酒店居住于一體的、多功能、全業(yè)態(tài)、復合型超級商業(yè)步行街區(qū)。15世界城·光谷步行街一期工

7、程為板式街區(qū)，其二、三、四層通過大平臺及連廊將各區(qū)連接，以主題化經(jīng)營，從而保證項目后續(xù)經(jīng)營。板狀式布局——光谷步行街16項目簡介：南大街商業(yè)步行街,一條“S”型人流主動線清晰明了。一、二層為精品店鋪，三層為風情美食街，集休閑、購物、餐飲、旅游、辦公、娛樂等多功能于一體。板狀式布局——南大街17南大街上是由一條“S”型步行街講三個地塊串聯(lián)起來，主動線非常清晰。二層通過大型平臺和連廊將各區(qū)建筑連為一體，從而使其二層以上定位為