土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析

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1、土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析　一、土地出讓金的實(shí)質(zhì)究竟是什么　　土地出讓金，顧名思義，它是一個(gè)與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系的新范疇，是一個(gè)土地財(cái)政。土地出讓金，在主義宏觀調(diào)控中具有雙重功能：一是調(diào)節(jié)土地的利用，改進(jìn)和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，包括一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、各業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，制約或促進(jìn)；二是土地出讓金

2、的分配，作為調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)控在國(guó)家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調(diào)節(jié)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系等?！　∥覈?guó)實(shí)行土地公有制，作為所有者，要收地租。土地出讓金，實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。地租，是土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，即土地的價(jià)格。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，這個(gè)價(jià)格可以資本化，從而使土地具有資本的形態(tài)。土地之所以有價(jià)格，是因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下誰(shuí)擁有土地所有權(quán)，誰(shuí)就可以定期獲得一筆固定收入——地租。這同有一筆資金存入銀行可以定期得利息是一樣的。所以，土地價(jià)格是資本化的地租。土地所有權(quán)，按照產(chǎn)

3、權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)可以分解為若干具體的權(quán)利：如土地的田底權(quán)、田面權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)等。這些權(quán)利的主體可以是合一的，也可以是相對(duì)分離的。在相對(duì)分離狀況下，每一項(xiàng)具體的權(quán)利都可能參與地租的分配。土地出讓金的功能，說(shuō)到底，就是保證平均利潤(rùn)率對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。但必須看到，這里最關(guān)鍵的是土地所有者與土地使用者之間地租的分配必須有一個(gè)“度”的問(wèn)題。土地所有者拿得多了，土地使用者得不到平均利潤(rùn)，就會(huì)他的競(jìng)爭(zhēng)力和積極性，反之，土地所有者拿少了，土地使用者有超額利潤(rùn)，就可能盲目投資，任意擴(kuò)張。兩種情況都不利于經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展?？梢?jiàn)，合理分配土地出讓

4、金收益，必須明確土地產(chǎn)權(quán)，建設(shè)土地市場(chǎng)，使地租、地價(jià)通過(guò)市場(chǎng)顯現(xiàn)。在我國(guó)土地公有制下，作為所有者，要收地租（出讓金、租賃費(fèi)），國(guó)家作為管理者，要收稅等等都表現(xiàn)為我國(guó)土地使用制度改革的選擇。　　簡(jiǎn)言之，現(xiàn)行的土地出讓金的實(shí)質(zhì)，可概括為它是一個(gè)既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體?！　∵@里所說(shuō)的累計(jì)若干年地租總和，本質(zhì)上是公有資產(chǎn)的所有者收入，是出讓土地資產(chǎn)使用權(quán)的收入。它是一種按市場(chǎng)等價(jià)交換原則的市場(chǎng)交易行為。因而，土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國(guó)家作為管理者對(duì)納稅人為國(guó)家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性

5、和固定性。土地出讓金，將累計(jì)若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個(gè)內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。也就是說(shuō)，土地出讓金，是租非稅，似稅非稅。　　　　二、土地出讓金成了“第四財(cái)政”　　土地出讓金的上述性質(zhì)，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：　?。?）土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限的地租總和是一次性收取的。按照現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的最高年限分別是：居住地70年；用地50年；、、文化、衛(wèi)生、用地50年；商業(yè)、、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年（注：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定。

6、）。我國(guó)規(guī)定城市土地是歸國(guó)家所有，國(guó)民對(duì)土地?fù)碛惺褂脵?quán)。由于我國(guó)土地不能買(mǎi)賣(mài)，我國(guó)實(shí)行土地批租制度并規(guī)定土地出讓的最低年限為40年和最高年限70年。土地批租的最高70年限究竟根據(jù)何在？有的學(xué)者稱，這在某種程度上借鑒了香港的土地批租制度。這主要是因?yàn)橄愀鄞蟛糠滞恋厥怯?guó)1898年《展拓香港界址專條》從清政府租讓新界得來(lái)。由于土地并非香港當(dāng)局所有，按法理在租借期滿之后必須歸還，所以在解決土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題時(shí)，香港實(shí)行了批租制度，即在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。由于租讓新界的期限是99年，所以香港的批租年限沒(méi)有超過(guò)99年的。后來(lái)中英關(guān)于香港問(wèn)題的談判又達(dá)

7、成協(xié)議，最長(zhǎng)的批租期限到期日不能超過(guò)香港回歸后50年左右。從國(guó)際上來(lái)講，土地批租90年和100年都有。我國(guó)的這個(gè)規(guī)定居住用地70年限，主要是考慮居住用地上的房屋建筑物，一般在70年之后基本上價(jià)值就會(huì)折舊到零。同時(shí)，這也與當(dāng)時(shí)對(duì)人預(yù)期壽命70歲左右等綜合因素有關(guān)?！　‖F(xiàn)在的問(wèn)題在于，土地出讓金是地方政府將40年或70年累計(jì)的地租采取了一次性收?。ㄕ骷{）。這樣，勢(shì)必造成地方政府希望土地能夠“賣(mài)出”較好的價(jià)錢(qián)，以利于改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施。土地批租收益紿各級(jí)地方政府的好處是顯而易見(jiàn)的。這種地方政府一次性收取累計(jì)了50～70年的地租之總和的土地

8、出讓金。說(shuō)它是地租，但地租一般是按年收取的；而將累計(jì)50～70年的地租一次性收取這又似稅。這樣。土地出讓金似稅，卻非稅，也就成了“第四財(cái)政”。　?。?）地方政府獲得的土地出讓金有