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《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的和技巧 》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的和技巧 在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境在不斷發(fā)生變化，這些變化既帶給企業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，也帶給企業(yè)巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型的行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作資金動(dòng)輒上億元，詳盡的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研為房地產(chǎn)企業(yè)決策層提供了各種資料、信息，使其充分了解市場(chǎng)情況，把握住機(jī)會(huì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，做出正確的決策?！ ∈袌?chǎng)調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地搜集、整理和分析與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，為企業(yè)營(yíng)銷決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作包含了諸多內(nèi)容，本文鑒于篇幅有限，不對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的具體內(nèi)容
2、、程序等進(jìn)行分析，擬探討如何做好這項(xiàng)工作，與同行們交流些市場(chǎng)調(diào)研中的技巧和經(jīng)驗(yàn)?！ ∫弧⒚鞔_調(diào)研目的，做好準(zhǔn)備工作 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有多樣性和復(fù)雜性，貫穿整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程，由于所處的階段不同，調(diào)研目的也不一樣，在市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中的側(cè)重點(diǎn)也不同，如果在調(diào)研過(guò)程中胡子眉毛一把抓，想要做到面面俱到的話，最后的結(jié)果往往不盡如人意。因此，在正式進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研前，明確調(diào)研目的，做好準(zhǔn)備工作是非常關(guān)鍵的一步?！ ≡鯓用鞔_調(diào)研目的呢？這需要安排工作的領(lǐng)導(dǎo)把自己的意圖明確的、簡(jiǎn)明的傳達(dá)給實(shí)際操作者，即決策層想要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研知道什么？要解決什
3、么問(wèn)題？比如說(shuō)，如果公司準(zhǔn)備拿地，但是不知道是否具有投資的價(jià)值，那么可以明確告訴操作者，需要為這個(gè)地塊做投資可行性研究，這樣市場(chǎng)調(diào)研的目的也就明確，具體工作內(nèi)容也就清晰了。在現(xiàn)實(shí)工作中，一般的領(lǐng)導(dǎo)往往喜歡說(shuō)，安排人去現(xiàn)場(chǎng)看一下，這種模糊的語(yǔ)言會(huì)讓操作者無(wú)所適從，可以看的東西有很多，而市場(chǎng)調(diào)研是針對(duì)性很強(qiáng)的工作，無(wú)的豈能放矢？ 在明確了調(diào)研目的后，充分的準(zhǔn)備工作也是必須的。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特殊性，往往需要去一個(gè)陌生的城市進(jìn)行調(diào)研，而且調(diào)研時(shí)間有限，這時(shí)候就需要前期的準(zhǔn)備工作來(lái)保障工作的質(zhì)量。在前期準(zhǔn)備工作中，需要擬定調(diào)研的
4、計(jì)劃，計(jì)劃一般包括了確定調(diào)研的目的、調(diào)研人員安排、調(diào)研的時(shí)間安排、調(diào)研方式的選擇、調(diào)研表格的設(shè)計(jì)、調(diào)研經(jīng)費(fèi)的預(yù)估、調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì)、收集目標(biāo)城市或區(qū)域的基本情況、收集項(xiàng)目周邊同類型或者競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的資料、調(diào)研進(jìn)度的安排等等。尤其對(duì)目標(biāo)城市或區(qū)域的基本情況和項(xiàng)目周邊同類型項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料的收集工作應(yīng)比較全面，做到出發(fā)前已經(jīng)心里有數(shù)，調(diào)研是去驗(yàn)證和查缺補(bǔ)漏，這樣在實(shí)際調(diào)研中比較能夠隨機(jī)應(yīng)變的采取不同的調(diào)研方式，針對(duì)性的得到需要的情報(bào)。如果對(duì)項(xiàng)目一無(wú)所知，盲目的進(jìn)入售樓處，問(wèn)銷售員的都是些如建筑面積、容積率、綠化率等等本來(lái)可以預(yù)先查到的資
5、料，既浪費(fèi)時(shí)間，也可能引起銷售員的反感或防備，后面要問(wèn)你關(guān)心的核心問(wèn)題時(shí)，就可能遭到拒絕或者得到虛假信息?！ ×己玫拈_(kāi)始就成功了一半，前期的準(zhǔn)備工作并不是浪費(fèi)時(shí)間。因此領(lǐng)導(dǎo)在安排工作的時(shí)候應(yīng)考慮到預(yù)留前期準(zhǔn)備工作的時(shí)間，盡量避免突發(fā)性工作的安排?！ 《⑸虡I(yè)市場(chǎng)調(diào)研需要把握的重點(diǎn)和技巧 商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研大致的程序跟住宅差不多，但是具體內(nèi)容有變化。一般在市場(chǎng)調(diào)研前也是應(yīng)該明確工作目的，組織工作團(tuán)隊(duì)的分工、收集資料、準(zhǔn)備考察路線、進(jìn)行時(shí)間安排等工作，由于近期公司接到的商業(yè)地產(chǎn)定位策劃的項(xiàng)目比較多，這里探討下商業(yè)項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的
6、重點(diǎn)和技巧?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)的定位策劃，最常見(jiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是基礎(chǔ)普查、全地段重點(diǎn)考察，其次是專項(xiàng)調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點(diǎn)考察（類似項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、新興與特色項(xiàng)目），前者一般會(huì)覆蓋后兩者，因此主要以前者為例?！ ∈袌?chǎng)調(diào)研有兩個(gè)前提，一是實(shí)地考察前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)地考察主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)
7、點(diǎn)。 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研要反映以下內(nèi)容： ?。?）商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成及大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營(yíng)概貌； ?。?）商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)（同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯(cuò)位、過(guò)量或缺少、主要競(jìng)爭(zhēng)手段）； （3）客流量、購(gòu)物消費(fèi)者特征（年齡、性別、職業(yè)、來(lái)源、目的）、消費(fèi)欲望與消費(fèi)水平（瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間）； ?。?）路街條數(shù)、長(zhǎng)度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，
8、主要節(jié)點(diǎn)的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購(gòu)物、休閑的舒適度、安全度、趣味性； （5）商圈內(nèi)寫字樓、酒店、娛樂(lè)、醫(yī)院、文教、公園、景點(diǎn)、政府機(jī)關(guān)、重點(diǎn)住宅樓群等相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)量、檔次、服務(wù)對(duì)象、經(jīng)營(yíng)狀況與購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)聯(lián)度； ?。?）商圈商用物業(yè)供求與租售概況（單價(jià)水平及走勢(shì)、
