房地產(chǎn)市場調(diào)研的目的和技巧

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1、房地產(chǎn)市場調(diào)研的目的和技巧　　在當前的市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)的運營環(huán)境在不斷發(fā)生變化，這些變化既帶給企業(yè)發(fā)展的機遇，也帶給企業(yè)巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型的行業(yè)，項目運作資金動輒上億元，詳盡的房地產(chǎn)市場調(diào)研為房地產(chǎn)企業(yè)決策層提供了各種資料、信息，使其充分了解市場情況，把握住機會，規(guī)避風(fēng)險，做出正確的決策?！　∈袌稣{(diào)研是運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。整個房地產(chǎn)市場調(diào)研工作包含了諸多內(nèi)容，本文鑒于篇幅有限，不對市場調(diào)研的具體內(nèi)容

2、、程序等進行分析，擬探討如何做好這項工作，與同行們交流些市場調(diào)研中的技巧和經(jīng)驗?！　∫?、明確調(diào)研目的，做好準備工作　　房地產(chǎn)市場調(diào)研具有多樣性和復(fù)雜性，貫穿整個房地產(chǎn)市場營銷過程，由于所處的階段不同，調(diào)研目的也不一樣，在市場調(diào)研過程中的側(cè)重點也不同，如果在調(diào)研過程中胡子眉毛一把抓，想要做到面面俱到的話，最后的結(jié)果往往不盡如人意。因此，在正式進行市場調(diào)研前，明確調(diào)研目的，做好準備工作是非常關(guān)鍵的一步。　　怎樣明確調(diào)研目的呢？這需要安排工作的領(lǐng)導(dǎo)把自己的意圖明確的、簡明的傳達給實際操作者，即決策層想要通過市場調(diào)研知道什么？要解決什

3、么問題？比如說，如果公司準備拿地，但是不知道是否具有投資的價值，那么可以明確告訴操作者，需要為這個地塊做投資可行性研究，這樣市場調(diào)研的目的也就明確，具體工作內(nèi)容也就清晰了。在現(xiàn)實工作中，一般的領(lǐng)導(dǎo)往往喜歡說，安排人去現(xiàn)場看一下，這種模糊的語言會讓操作者無所適從，可以看的東西有很多，而市場調(diào)研是針對性很強的工作，無的豈能放矢？　　在明確了調(diào)研目的后，充分的準備工作也是必須的。由于房地產(chǎn)市場調(diào)研的特殊性，往往需要去一個陌生的城市進行調(diào)研，而且調(diào)研時間有限，這時候就需要前期的準備工作來保障工作的質(zhì)量。在前期準備工作中，需要擬定調(diào)研的

4、計劃，計劃一般包括了確定調(diào)研的目的、調(diào)研人員安排、調(diào)研的時間安排、調(diào)研方式的選擇、調(diào)研表格的設(shè)計、調(diào)研經(jīng)費的預(yù)估、調(diào)研問卷設(shè)計、收集目標城市或區(qū)域的基本情況、收集項目周邊同類型或者競爭項目的資料、調(diào)研進度的安排等等。尤其對目標城市或區(qū)域的基本情況和項目周邊同類型項目和競爭項目資料的收集工作應(yīng)比較全面，做到出發(fā)前已經(jīng)心里有數(shù)，調(diào)研是去驗證和查缺補漏，這樣在實際調(diào)研中比較能夠隨機應(yīng)變的采取不同的調(diào)研方式，針對性的得到需要的情報。如果對項目一無所知，盲目的進入售樓處，問銷售員的都是些如建筑面積、容積率、綠化率等等本來可以預(yù)先查到的資

5、料，既浪費時間，也可能引起銷售員的反感或防備，后面要問你關(guān)心的核心問題時，就可能遭到拒絕或者得到虛假信息?！　×己玫拈_始就成功了一半，前期的準備工作并不是浪費時間。因此領(lǐng)導(dǎo)在安排工作的時候應(yīng)考慮到預(yù)留前期準備工作的時間，盡量避免突發(fā)性工作的安排?！　《⑸虡I(yè)市場調(diào)研需要把握的重點和技巧　　商業(yè)項目的調(diào)研大致的程序跟住宅差不多，但是具體內(nèi)容有變化。一般在市場調(diào)研前也是應(yīng)該明確工作目的，組織工作團隊的分工、收集資料、準備考察路線、進行時間安排等工作，由于近期公司接到的商業(yè)地產(chǎn)定位策劃的項目比較多，這里探討下商業(yè)項目房地產(chǎn)市場調(diào)研的

6、重點和技巧?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)的定位策劃，最常見的房地產(chǎn)市場調(diào)研是基礎(chǔ)普查、全地段重點考察，其次是專項調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例?！　∈袌稣{(diào)研有兩個前提，一是實地考察前應(yīng)對區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級商業(yè)區(qū)，實地考察主要是印證和具體細節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節(jié)

7、點?！　∩虡I(yè)市場調(diào)研要反映以下內(nèi)容：　　（1）商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成及大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、品牌，重點商戶經(jīng)營概貌；　?。?）商業(yè)競爭趨勢（同質(zhì)或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；　　（3）客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業(yè)、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結(jié)伙人數(shù)、客單價、提袋率、關(guān)聯(lián)消費寬度、可停留時間）；　?。?）路街條數(shù)、長度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，

8、主要節(jié)點的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；　?。?）商圈內(nèi)寫字樓、酒店、娛樂、醫(yī)院、文教、公園、景點、政府機關(guān)、重點住宅樓群等相關(guān)機構(gòu)數(shù)量、檔次、服務(wù)對象、經(jīng)營狀況與購物消費場所的關(guān)聯(lián)度；　?。?）商圈商用物業(yè)供求與租售概況（單價水平及走勢、