房地產(chǎn)公司成本控制

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1、第一項立項成本控制要點應(yīng)用指南立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān)。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)形式新征土地?征地費用?少交或晚交，力爭減免?項目部負責(zé)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。拆遷安置費用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用項目部負責(zé)?大市政費用?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理?工程部、設(shè)計部和審

2、算部負責(zé)自建部分；工程部負責(zé)交政府部分?！ヒ?guī)劃條件ˉ滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本ˉ項目部、設(shè)計部負責(zé)買斷項目?買斷內(nèi)容?明確買斷內(nèi)容明細?項目部負責(zé)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成付款總額為公司爭取最大利益項目部負責(zé)?付款時間?周期長、次數(shù)多?項目部負責(zé)ˉ三通或七通一平的標準ˉ明確驗收標準明細ˉ工程部、項目部負責(zé)°手續(xù)風(fēng)險°與項目付款時間直接掛鉤。°項目部負責(zé)合作開發(fā)?合作方式?符合集團要求，有利于北京公司；?項目部負責(zé)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開

3、發(fā)的成本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項目部負責(zé)?交房時間?盡可能地延后交房，?工程部負責(zé)ˉ交房標準?不低于合同中交房標準ˉ項目部負責(zé)°付款總額±付款時間°±選擇有利于公司利益的方式°項目部負責(zé)±項目部負責(zé)15第二項規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴格審批。設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、規(guī)劃方案（1）可行

4、性規(guī)劃設(shè)計?市場信息搜集和分析市政狀況信息分析?規(guī)劃要點確立ˉ可行性研究設(shè)計任務(wù)書°可行性設(shè)計變更設(shè)計部負責(zé)，項目、審算、銷售部配合暫缺相應(yīng)可操作參考文件，以下同（2）方案評審?組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。未通過的方案進入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項目、設(shè)計、工程、審算、財務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負責(zé)（3）設(shè)計成果?對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計部負責(zé)，工程部配合?根據(jù)提交的設(shè)計成果進行投資估算審算部負責(zé)，設(shè)計部配合2、報批設(shè)計（1）設(shè)計方案?根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)

5、書設(shè)計部負責(zé)，項目部、銷售部協(xié)作方案設(shè)計招投標設(shè)計部?方案設(shè)計評審招投標評審委員會（2）報批?注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整項目部負責(zé)，設(shè)計部配合3、擴初設(shè)計（1）擴初設(shè)計要求?對報批設(shè)計進一步調(diào)整設(shè)計要求?內(nèi)部審核設(shè)計部負責(zé)，知會各部門（2）成本概算?根據(jù)擴初設(shè)計招投標方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算設(shè)計部與工程部負責(zé)15制訂經(jīng)營指導(dǎo)書審算部負責(zé)（3）擴初設(shè)計圖?根據(jù)擴初設(shè)計要求招標專家評審?內(nèi)部評審招投標評審委員會ˉ設(shè)計調(diào)整設(shè)計部負責(zé)4、樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察?搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計部負責(zé)，工程部

6、協(xié)助（2）設(shè)計方案評審?樁基設(shè)計2種以上形式由專家進行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖?設(shè)計調(diào)整5、施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計要求?根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴格審核。設(shè)計部和工程部負責(zé)，其他部門協(xié)助報建政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。項目部報施圖審圖施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商設(shè)計部負責(zé)，工程協(xié)助，知會銷售部面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合設(shè)計部負責(zé)，工程部協(xié)助6、銷售包裝設(shè)計?結(jié)合營銷費

7、用控制施工招投標7、裝修方案設(shè)計方案設(shè)計要求根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求設(shè)計部負責(zé)，銷售部協(xié)助材料設(shè)備選型成本方案?市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計部負責(zé)?制訂裝修設(shè)計目標成本計劃明細表ˉ裝飾綜合價格拆分分析參見深圳公司文件招投標制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標評審委員會8、功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估?市場調(diào)研銷售部負責(zé)有針對性擴充建筑物功能設(shè)計部負責(zé)，銷售、工程部協(xié)助15（2）市政配套方案?市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件項目部負責(zé)（3）環(huán)境方案設(shè)計?根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設(shè)計方案目標成

8、本總額設(shè)計部負責(zé)，項目部