商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式及經(jīng)典案例

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1、商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式探討目錄2第三部分：社區(qū)商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式第二部分：大型開(kāi)放式商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式第一部分：前言前言第一部分商業(yè)街開(kāi)發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取資金平衡最有效途徑之一4在國(guó)外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是由各類基金來(lái)支持和開(kāi)發(fā)的，在這一背景下，其長(zhǎng)期收益型物業(yè)占據(jù)了一定的份量，而我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資壓力巨大，銷售商鋪往往成為重要的回款手段。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，對(duì)于更多的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，如果不賣商鋪是不切實(shí)際的，同時(shí)我國(guó)向來(lái)就有著“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪投資傳統(tǒng)，可以說(shuō)，商鋪是最受歡迎的房地產(chǎn)投資種類，有著廣闊的投資市場(chǎng)。在商鋪受到投資市場(chǎng)如此追捧、可以回籠資金的情況下，讓中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商走“收益型”、“完全持有型”之路，這是

2、不合乎當(dāng)前的中國(guó)國(guó)情的。即使像萬(wàn)達(dá)、寶龍這樣國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)，也需要銷售商業(yè)街區(qū)來(lái)回收資金，獲得項(xiàng)目資金的平衡。街區(qū)開(kāi)發(fā)是銷售型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最佳選擇5“商業(yè)地產(chǎn)一賣就死”，這似乎是行業(yè)的一般定律。其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)不存在“一賣就死”的所謂定律，從深圳東門(mén)步行街，常州南大街到武漢的光谷步行街，長(zhǎng)沙黃興路步行街以及江漢路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，從中國(guó)義烏小商品城到中國(guó)虎門(mén)富民服裝市場(chǎng)、深圳華強(qiáng)電子市場(chǎng)，銷售火爆，經(jīng)營(yíng)興旺的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目比比皆是，關(guān)鍵是要看什么商鋪可以賣，什么商鋪不可以賣。從目前看來(lái)，商業(yè)街區(qū)商鋪的銷售可行性，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、投資者還是商家，大家都是比較認(rèn)可的。一方面由于商業(yè)街屬于獨(dú)立收銀獨(dú)立

3、經(jīng)營(yíng)，相互之間影響較小，符合常規(guī)街區(qū)式業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)需要，銷售后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小；另一方面，商業(yè)街的商鋪是最受投資追捧的投資產(chǎn)品。商業(yè)街開(kāi)發(fā)，并非一“開(kāi)”就“發(fā)”6商業(yè)街并非一開(kāi)就發(fā)，國(guó)內(nèi)前幾年開(kāi)發(fā)的很多步行街成了“不行街”就是很好的佐證，因此商業(yè)街的開(kāi)發(fā)也是必須充分重視項(xiàng)目的整體定位、業(yè)態(tài)組合、規(guī)劃設(shè)計(jì)，招商及后期運(yùn)營(yíng)，商業(yè)街的開(kāi)發(fā)才能取得成功，否則銷售商鋪回籠的現(xiàn)金是會(huì)“咬”人的。因此商業(yè)街要開(kāi)發(fā)成功，首先要選擇好開(kāi)發(fā)模式，目前商業(yè)街開(kāi)發(fā)有以下幾種模式可供選擇：社區(qū)商業(yè)街、省會(huì)城市區(qū)域商業(yè)中心街區(qū)、地級(jí)市商業(yè)中心街區(qū)以及地下商業(yè)街。第二部分大型商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式1、商業(yè)街開(kāi)發(fā)定位避免盲目追求高檔次，

4、定位檔次力求大眾化商業(yè)街消費(fèi)群體以年輕人群與城市普通大眾消費(fèi)為主，消費(fèi)能力相對(duì)較低，因此商業(yè)街定位商業(yè)街開(kāi)發(fā)定位一定要避免盲目追求高檔次定位，定位檔次上力求做到大眾化。92、高樓層業(yè)態(tài)避免零售化，盡量餐飲休閑娛樂(lè)化與經(jīng)營(yíng)主題開(kāi)發(fā)商為了商業(yè)街二層沖高價(jià)，定位為零售，結(jié)果售價(jià)上來(lái)了，經(jīng)營(yíng)下去了。其實(shí)商業(yè)街二層以上應(yīng)該以餐飲休閑娛樂(lè)和主題商城式的業(yè)態(tài)為主，而應(yīng)盡量避免零售化的業(yè)態(tài)在二層經(jīng)營(yíng)，只有這樣，商業(yè)街二層商業(yè)以上才有生命力。前言3、業(yè)態(tài)組合復(fù)合化與品牌組合常規(guī)化隨著零售商業(yè)向體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，消費(fèi)者也越來(lái)越追求吃喝玩樂(lè)購(gòu)一站式消費(fèi)需求。因此，商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃和組合應(yīng)走復(fù)合化路線。同時(shí)在品牌組合

5、和選擇上，應(yīng)該以街區(qū)常規(guī)品牌為主，如休閑運(yùn)動(dòng)品牌、常見(jiàn)男女裝品牌等。前言規(guī)劃設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力1、商業(yè)規(guī)劃優(yōu)先建筑規(guī)劃先定位后規(guī)劃。這是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須遵循的基本原則，如果一個(gè)項(xiàng)目定位都沒(méi)有確定，何談規(guī)劃設(shè)計(jì)？而且在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，必須牢牢樹(shù)立這個(gè)理念，那就是建筑必須為商業(yè)服務(wù)，因此建筑規(guī)劃必須服務(wù)于商業(yè)，商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該優(yōu)先于建筑規(guī)劃，否則，建筑只是一堆廢棄的鋼筋混凝土而已。122、與商家深入互動(dòng)的原則商業(yè)地產(chǎn)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求非常專業(yè)，不同的定位、不同的業(yè)態(tài)、不同的商家，對(duì)商業(yè)的容量、鋪位的大小、專項(xiàng)配套的要求根本不一樣。因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)前就必須與商家深入互動(dòng)，了解他們的需求，盡可能的為他們量身

6、定做，尤其是百貨、超市、影院等主力店商家。規(guī)劃設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力13目前，大型商業(yè)街區(qū)主要包括主力店+街區(qū)、購(gòu)物中心+街區(qū)和街區(qū)式綜合體，在此我們就針對(duì)主力店+街區(qū)和街區(qū)式綜合體進(jìn)行探討，其建筑布局模式主要以下有三種：板狀式布局獨(dú)棟式布局條狀式布局3、三種典型的街區(qū)規(guī)劃模式規(guī)劃設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力14板狀式布局——光谷步行街世界城·光谷步行街位于湖北省武漢市武昌區(qū)魯巷廣場(chǎng)，總占地41.79萬(wàn)平方米，是由一條1350米目前世界最長(zhǎng)純步行商業(yè)街串起，集購(gòu)物消費(fèi)、餐飲娛樂(lè)、旅游觀光、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體的、多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型超級(jí)商業(yè)步行街區(qū)。15世界城·光谷步行街一期工程為板式街區(qū)

7、，其二、三、四層通過(guò)大平臺(tái)及連廊將各區(qū)連接，以主題化經(jīng)營(yíng)，從而保證項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)。板狀式布局——光谷步行街16項(xiàng)目簡(jiǎn)介：南大街商業(yè)步行街,一條“S”型人流主動(dòng)線清晰明了。一、二層為精品店鋪，三層為風(fēng)情美食街，集休閑、購(gòu)物、餐飲、旅游、辦公、娛樂(lè)等多功能于一體。板狀式布局——南大街17南大街上是由一條“S”型步行街講三個(gè)地塊串聯(lián)起來(lái)，主動(dòng)線非常清晰。二層通過(guò)大型平臺(tái)和連廊將各區(qū)建筑連為一體，從而使其二層以上定位為