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1、華融橫琴項目 前期定位應(yīng)標方案合富輝煌房地產(chǎn)（西部區(qū)域）2010/11/231PART1.珠海宏觀市場分析PART2.橫琴規(guī)劃發(fā)展研判PART3.項目發(fā)展思考PART4.珠海豪宅市場突破PART5.客戶分析PART6.產(chǎn)品規(guī)劃建議PART7.營銷策略目錄2PART1.珠海宏觀市場分析珠海整體規(guī)劃分析珠海經(jīng)濟發(fā)展分析珠海地產(chǎn)市場發(fā)析3珠海整體規(guī)劃分析4沿海拓展軸：圍繞“海港、空港、口岸”三大節(jié)點，串聯(lián)起沿海地區(qū)具有比較優(yōu)勢的戰(zhàn)略性城市資源，發(fā)展產(chǎn)業(yè)及建設(shè)城市組團。東部板塊：建成“一主一區(qū)二組團”城市格局，即香洲主城區(qū)、萬山海洋開發(fā)區(qū)、唐家
2、灣組團、橫琴組圖。為行政、文化和服務(wù)中心，著重發(fā)展港澳現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)，以珠港澳區(qū)域經(jīng)濟一體化為主要依托西部板塊：建成“一主一區(qū)四組團”城市格局，即西部主城區(qū)、蓮洲生態(tài)保育區(qū)、高欄桿組團、溫泉組團、富龍組團、三灶組團。為區(qū)域制造業(yè)中心和新的中心城區(qū)，建成為輻射珠中江以至粵西的現(xiàn)代化新城。1.珠海新城市空間格局概述5唐家灣新區(qū)橫琴新區(qū)斗門次中心城金灣次中心城三灶新城港區(qū)新城珠港新城中心城區(qū)南灣城區(qū)主城區(qū)珠海主城區(qū)由新舊香洲區(qū)、拱北、吉大、前山五大片區(qū)組成；并由于土地資源限制，主城市發(fā)展逐漸外拓；珠海最有利的發(fā)展方向是南北向，以唐家灣新區(qū)和橫琴
3、新區(qū)為城市的主要發(fā)展走向，而西區(qū)由于相隔較遠，并受工業(yè)區(qū)的分隔，向西發(fā)展凝聚力弱，所以目前珠海的主要發(fā)展格局為“北移南擴”。2.珠海城市發(fā)展格局珠海城市發(fā)展采取以主城區(qū)為主，向多組團發(fā)展布局，但由于主城區(qū)土地資源稀缺，主城區(qū)發(fā)展逐漸外拓6目前城市規(guī)劃格局——北移南擴的發(fā)展戰(zhàn)略，西向發(fā)展受交通和工業(yè)區(qū)的制約主城市發(fā)展外拓，將北移南擴，橫琴迎來發(fā)展機會北移南擴目前珠海主城市價格高漲，用地資源匱乏，必然導(dǎo)致城市發(fā)展郊區(qū)化，而珠海東部板塊實行的是“北移南擴”的發(fā)展戰(zhàn)略。南北發(fā)展受山體的分割，北向只能沿情侶路移至唐家灣組團發(fā)展，而南面橫琴新區(qū)則主
4、要由政府主導(dǎo)的城市擴張。城市新區(qū)北移唐家灣新城主要定位居住，南擴橫琴發(fā)展定位以商務(wù)投資區(qū)為主。3.主城區(qū)發(fā)展走勢74.港珠澳一體化加快2016年，城市空間將發(fā)生巨大變化，珠海迎來巨大升值機遇。港珠澳大橋開通，珠海馬上躍升成為澳門、香港來往內(nèi)地的樞紐。成功與國際接軌，城市價值迅速提升。而327億的巨額耗資，也將使港珠澳大橋成為珠海的城市名片，極大促進珠海的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)。也將刺激了港澳人到珠海置業(yè)的熱情，繼續(xù)推動房地產(chǎn)市場向前發(fā)展。5.珠澳同城化進程有新突破珠澳同城化勢在必行，拱北口岸一站式升級工程、橫琴新區(qū)推動同城化進程加快：珠海
5、將全面展開拱北口岸改擴建工程及客車通道“一站式”升級工程。查驗時間將由以前的3-4分鐘縮短至5-8秒通關(guān)能力將由以前的日均15萬人次提高到50萬人次。拱北口岸橫琴新區(qū)2009年8月14日，國務(wù)院正式批準實施《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》，將橫琴島納入珠海經(jīng)濟特區(qū)范圍，要逐步把橫琴建設(shè)成為“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)。2009年12月16日，橫琴新區(qū)在中國珠海市橫琴島正式掛牌成立。6.廣深珠積極聯(lián)姻廣珠城際軌道交通是珠三角軌道交通網(wǎng)的主軸線之一，于2005年12月18日正式動工，工程全線總長143公里，其中廣州至珠海主線長117公里深
6、中大橋是一座連接深圳市和中山市的公路鐵路兩用橋。深中大橋跨珠江，西連中山東接深圳，全長約12公里。預(yù)計3年內(nèi)通車廣珠西線高速公路是一條連接廣州市至珠海市的一條高速公路，全長120公里。從南海直達橫琴，2012年底通車。廣珠輕軌、深中大橋、廣珠西線高速三大工程，促使廣深珠三城經(jīng)貿(mào)關(guān)系更為密切，其中最受益的是珠海。珠三角一體化進程加快，珠海作為港澳發(fā)展的載體，將極大地刺激其經(jīng)濟的發(fā)展。珠海1小時生活圈11[小結(jié)
7、珠海未來發(fā)展]珠海城市發(fā)展外拓和國家重點工程的建設(shè)，必定帶動房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展和提升珠海在珠三角的城市地位。珠海經(jīng)濟發(fā)展分析20
8、10年前三季度GDP恢復(fù)增長迅速，助速地產(chǎn)高速發(fā)展。1.GDP總體運行情況珠海經(jīng)濟在2008-2009年增長速度放緩，2010年恢復(fù)性出現(xiàn)增長，1-9月份，全市實現(xiàn)GDP834.37億元，增長12.1%；珠海經(jīng)濟恢復(fù)性增長性質(zhì)明顯，從國際標準來看GDP將促進珠海地產(chǎn)高速發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的關(guān)系——庫茲涅茨小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展142.產(chǎn)業(yè)情況分析珠海目前三產(chǎn)比例為2.8：51.7:45.4第二產(chǎn)業(yè)的素質(zhì)實力與比重規(guī)模相對周邊城市略顯不足，但隨政府大力支持，工業(yè)發(fā)
9、展有望突圍而出第三產(chǎn)業(yè)主要以旅游業(yè)、房地產(chǎn)和零售業(yè)為主珠海工業(yè)發(fā)展弱勢制約了其經(jīng)濟的提速，但近年在政府的主導(dǎo)下第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展將突圍而出。152009年人均GDP達6.98萬元，僅低于廣州；2009年人均社會零
