《房地產(chǎn)全程策劃》word版

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1、精品資料．為你而備房地產(chǎn)全程策劃現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：???　　1、項目投資策劃營銷；???2、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；???3、項目質(zhì)量工期策劃營銷；???4、項目形象策劃營銷；???5、項目營銷推廣策劃；???6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；???7、項目服務(wù)策劃營銷；???8、項目二次策劃營銷；??精品資料．為你而備第一章項目投資策劃

2、營銷概念：項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。???項目投資策劃營銷的作用：（1）定價模擬；（2）投入產(chǎn)出分析；（3）規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進行策略提示；（4）項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見；???一、項目用地周邊環(huán)境分析???1、項目土地性質(zhì)調(diào)查???　地理位置、地質(zhì)地貌狀況、土地面積及紅線圖、土地規(guī)劃使用性質(zhì)、七通一平現(xiàn)狀???2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查???地塊周邊的建筑物

3、、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀、環(huán)境污染狀況???3、地塊交通條件調(diào)查???　地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃?????4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查???購物場所、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融服務(wù)、郵政服務(wù)、（娛樂、餐飲、運動）、生活服務(wù)、休息設(shè)施、周邊可能存在的對項目不利精品資料．為你而備的干擾因素、歷史人文區(qū)位影響???二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷???1、宏觀經(jīng)濟運行狀況???　　.國內(nèi)生產(chǎn)總值：???　　第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量、第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量、第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量、房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量???　　.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)???　　.國家宏觀金融政策：?

4、??　　貨幣政策、利率、房地產(chǎn)按揭政策???　　.固定資產(chǎn)投資總額：???　　全國及項目所在地、其中房地產(chǎn)開發(fā)比重???　　.社會消費品零售總額：???　　居民消費價格指數(shù)、商品住宅價格指數(shù)???　　.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用???2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)???　　.項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重???　　.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)???　　.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)???　　.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃???3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

5、???4、項目所在地商品住宅市場板塊的差異性???精品資料．為你而備5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值的發(fā)現(xiàn)???6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買因素分析.各種檔次商品住宅客戶分析???　　.商品住宅客戶購買行為分析???（通常以市場調(diào)研問卷的形式完成）?三、土地SWOT（深層次）分析???1、項目地塊的優(yōu)勢???2、項目地塊的劣勢???3、項目地塊的機會點???4、項目地塊的威脅及困難點???四、項目市場定位???1、類比競爭樓盤調(diào)研???　　.類比競爭樓盤基本資料???　　.項目戶型結(jié)構(gòu)詳析???　　.項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料???

6、　　.綜合評判???2、項目定位???　　.市場定位：???　　區(qū)域檔次定位???　　主力客戶群定位???精品資料．為你而備　　.功能定位???　　.建筑風(fēng)格定位???五、項目價值分析???1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念???　　.商品住宅價值分析法（可類比實現(xiàn)價值分析法）：???　　選擇可類比項目；???　　確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重；???　　分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征；???　　對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值???　　根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價???　　.可

7、類比實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值???　　A市政交通及直入交通的便利性的差異???　　B項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異???　　教育和人文景觀的差異???　　各種污染程度的差異???　　社區(qū)素質(zhì)的差異???　　C周邊市政配套便利性的差異???精品資料．為你而備　　項目可提升價值判斷???　　A建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)???　　B單體戶型設(shè)計???　　C建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計???　　D小區(qū)配套和物業(yè)管理???　　E形象包裝和營銷策劃???　　F發(fā)展商品牌和實力???　　價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素???　　A經(jīng)濟因素???　　B政策因

8、素???2、項目可實現(xiàn)價值分析???　　.類比樓盤分析與評價???　　.項目價值類比分析：???　　價值提升和實現(xiàn)要素對比分析???　　項目類比價值計算??六、項目定價模擬???均價的確定??