重慶鳳凰城營(yíng)銷推廣提案.doc

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1、重慶鳳凰城營(yíng)銷推廣提案重慶鳳凰城營(yíng)銷推廣提案作者：佚名時(shí)間：2008-6-4瀏覽量：　?。坌颍荨　≈貞c房市，經(jīng)歷了從消費(fèi)井噴到亂世拐點(diǎn)再到日漸復(fù)舒。消費(fèi)者清醒了、理智了；開發(fā)商也少了昔日的盲動(dòng)?！　▲P凰城，經(jīng)歷了從《決勝》到《完勝》再到《找圈子運(yùn)動(dòng)》。我們也清醒了、理智了——預(yù)速則不達(dá)！力不到，功不成！　　此番Ⅰ期解套，借勢(shì)實(shí)現(xiàn)鳳凰城全線售磬。在獲取合理利潤(rùn)份額的同時(shí)，盡快結(jié)束長(zhǎng)達(dá)近40個(gè)月拉鋸戰(zhàn)……　　關(guān)鍵詞：完銷、利潤(rùn)、借勢(shì)、盡快　?。弁赇N］——目標(biāo)篇　　將鳳凰城所有可售物業(yè)銷售完畢，這是我司對(duì)于該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的最終目標(biāo)。　　實(shí)物盤點(diǎn)　?、衿凇≌?750㎡，現(xiàn)價(jià)

2、價(jià)值2609萬元（按套內(nèi)單價(jià)3865元/㎡計(jì)）—商鋪3290㎡，現(xiàn)價(jià)價(jià)值1333萬元，其中：?臨街商鋪1248㎡，現(xiàn)價(jià)價(jià)值783萬元（按單價(jià)6500元/㎡計(jì)）?內(nèi)部商鋪892㎡，估價(jià)價(jià)值240萬元（按單價(jià)2700元/㎡計(jì)）?會(huì)所商業(yè)1150㎡，估價(jià)價(jià)值310萬元（按單價(jià)2700元/㎡計(jì)）—車位10個(gè)，估價(jià)價(jià)值73萬元（按單價(jià)萬元/個(gè)計(jì)）—小計(jì)：4015萬元　?、蚱凇≌?960㎡，現(xiàn)價(jià)價(jià)值2038萬元（按套內(nèi)單價(jià)4116元/㎡計(jì)）—商鋪697㎡，可望價(jià)值418萬元（按單價(jià)6500元/㎡計(jì)）—車位110個(gè)，可望價(jià)值770萬元（按單價(jià)7萬元/個(gè)計(jì)）—小計(jì)：3226萬元

3、?合計(jì)：7241萬元　　住宅明細(xì)　　表一、Ⅰ期剩余住宅產(chǎn)品明細(xì)戶型套數(shù)（套）總價(jià)（萬元）套內(nèi)單價(jià)（元／m2）建面單價(jià)（元／m2）A型560443143746c型214033852827D型322437223209E型11112538423467F型846637403387H型15031112717合計(jì)30260938653428由表可知：在Ⅰ期剩余住宅中，A型房?jī)r(jià)格最高（總價(jià)、單價(jià)）；E型、F型房存量最大。因此，促進(jìn)A型房、E型房、F型房的銷售，將是實(shí)現(xiàn)全面售磬的主要目標(biāo)?！　、蚱诒矶ⅱ蚱谑Ｓ嘧≌a(chǎn)品明細(xì)戶型套數(shù)（套）總價(jià)（萬元）套內(nèi)單價(jià)（元／m2）建面單價(jià)（元

4、／m2）c4-1639641273403c4-2426641503422c5-1533141403414c5-2958840863369c5-3745740773362合計(jì)31203841163394　　由上表可知：c4棟1號(hào)樓、c5棟2、3號(hào)樓銷售速度相對(duì)較慢，成為我們下階段推盤的主要產(chǎn)品?！　　瓌t篇　　保證項(xiàng)目最終獲取合理利潤(rùn)份額是進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分定制的原則。其中：　　合理——是指綜合項(xiàng)目開發(fā)成本及市場(chǎng)價(jià)值取向并結(jié)合細(xì)分產(chǎn)品的優(yōu)劣態(tài)勢(shì)而確定的價(jià)格體系。定價(jià)過低，開發(fā)利潤(rùn)受損；定價(jià)過高，銷售進(jìn)度難以保障?！　〖?xì)分——是指根據(jù)產(chǎn)品所針對(duì)的目標(biāo)受眾特性以及產(chǎn)品內(nèi)部的

5、差異化而確立各自的銷售價(jià)格。細(xì)分定制，有利于減少產(chǎn)品之間的內(nèi)耗，保證各自產(chǎn)品性價(jià)比的均衡性?！　∈袌?chǎng)價(jià)值取向　　周邊樓盤（見表三）表三、周邊樓盤情況統(tǒng)計(jì)表名稱建筑形態(tài)總建筑面積容積率主力戶型/面積均價(jià)備注重慶財(cái)富中心多層、小高層三房?jī)蓮d（118-127平米）3800規(guī)模優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)香山花園小高層二室兩廳（75平米）3000　　棕櫚泉國(guó)際花園花園洋房、別墅三房?jī)蓮d/四房?jī)蓮d（132-152平米）4300規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)　　天湖美鎮(zhèn)花園洋房四室兩廳/五室兩廳（145-157平米）4200品牌優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)金科?紫園花園洋房3500　　龍湖?南湖郡別墅5300品牌優(yōu)

6、勢(shì)、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)　　龍湖?水晶酈城低密度高層三房?jī)蓮d/四房?jī)蓮d（103-139平米）3880品牌優(yōu)勢(shì)　　重慶奧林匹克花園花園洋房、別墅三房?jī)蓮d/四房?jī)蓮d（108-125平米）3300規(guī)模優(yōu)勢(shì)　　楓林秀水多層、聯(lián)排別墅三房?jī)蓮d/四房?jī)蓮d（158-178平米）4800　　鳳凰城核心價(jià)值分析　　以前：　　品牌力：B-。相對(duì)于龍湖、金科、和黃、香江國(guó)際、棕櫚泉、華立等偏弱，與中渝物業(yè)各具特色，比其他小開發(fā)商強(qiáng)。產(chǎn)品力：A-。因?yàn)榈囟魏吞厣a(chǎn)品而強(qiáng)勢(shì)，因　　重慶鳳凰城營(yíng)銷推廣提案作者：佚名時(shí)間：2008-6-4瀏覽量：為規(guī)模而弱勢(shì)。價(jià)格力：B+。表面上高起，事實(shí)上的實(shí)惠。服務(wù)力

7、：A-。比龍湖、錦繡略遜，高于其他所有。綜合評(píng)定：B+——摘自《決勝2004之春》　　現(xiàn)在：　　服務(wù)力：通過強(qiáng)化銷售現(xiàn)場(chǎng)的接待服務(wù)工作，售前、售中服務(wù)力得到加強(qiáng)；通過組織系列社區(qū)文化活動(dòng)，售后服務(wù)（物業(yè)管理）得到進(jìn)一步深化。因此，項(xiàng)目服務(wù)力仍然具備比較優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品力：項(xiàng)目硬件配套日漸完善、精裝修樣板房完美呈現(xiàn)、現(xiàn)場(chǎng)包裝一步到位，加上獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)和成熟的社區(qū)環(huán)境而使其具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但因?yàn)橐?guī)模較小而成為產(chǎn)品硬傷。品牌力：隨著周邊大盤陸續(xù)放量，實(shí)力開發(fā)商逐步展現(xiàn)其獨(dú)特魅力而使我項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)消失待盡。價(jià)格力：因?yàn)榕c金科、龍湖、棕櫚泉的產(chǎn)品價(jià)格處于同一層面，加之有財(cái)富中心、

8、水木青華、