某某水城項目可行性分析報告

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1、某某水城項目可行性分析報告（此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯）XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司某某水城項目報告提要報告提要某某水城項目是指位于?？谑薪瓥|片區(qū)魯能皇冠假日以東約5248.55畝土地的一級開發(fā)項目。2009年11月，作為海南國際會展中心土地掛牌出讓的捆綁條件，項目開發(fā)資格基本確定為XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司。2010年1月14日，XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司與?？谑型恋貎渲行碾p方成立的談判小組進行了第一次對接。雙方達成共識，XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司首先針對項目的基本情況進行調(diào)查研究，并核算項目開發(fā)成本，為

2、雙方進入下一輪談判作好基礎(chǔ)性準備。根據(jù)雙方共識要求，XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司組織人員對項目區(qū)域的權(quán)屬情況、地類情況、居民人口情況進行了全方位調(diào)查，并結(jié)合?？谑鞋F(xiàn)行土地征收政策及一級開發(fā)工程一般成本情況，對項目土地征收及工程開發(fā)投資進行了初步核算，并結(jié)合當前土地市場情況，對項目操作的可行性進行了分析。分析顯示，該項目開發(fā)總投資約29億元，其中土地征收成本大約15.6億元，五通一平工程成本約13.4億元。如果按照現(xiàn)行控制性規(guī)劃，即可出讓面積為2118.83畝，平均容積率0.8的水平，結(jié)合目前土地市場的基本行情，項目收益為負值，即經(jīng)濟不可行。項目

3、開發(fā)經(jīng)濟可行的出路在于調(diào)整控規(guī)，項目可行的控規(guī)調(diào)整目標為：可出讓比例提高到65%，平均容積率提高到2.1到2.7。在上述分析的基礎(chǔ)上，本著確保企業(yè)實現(xiàn)預期回報的原則，本報告提出了以下四種操作建議，分別是：分別投入，價格保底，按投入分成；整體投入，價格保底，按比例分成；整體投入，價不保底，用土地分成；上繳10%，整體投入，保底分成。并對四種操作建議分別進行了評價并排列了談判爭取的優(yōu)先次序。鑒于海口市現(xiàn)成案例——北京YYYY西海岸新區(qū)的情況，本報告針對海口市土地儲備中心可能提出的保底封頂?shù)膭酉?，也做出了破解分析并提出了應對措施。XXXX（海南）海南旅游

4、開發(fā)有限公司某某水城項目目錄目錄報告提要ii1項目背景及范圍62項目區(qū)域基本情況調(diào)查72.1項目區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查72.1.1地塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計72.1.2主要統(tǒng)計結(jié)果82.2類似案例調(diào)研102.2.1案例基本情況102.2.2雙方分工及投入102.2.3土地價款之費用上繳102.2.4雙方收益分配102.2.5分配模型破解112.3項目區(qū)域土地情況調(diào)查122.3.1項目區(qū)域土地面積122.3.2土地權(quán)屬和村莊分布142.3.3村莊人口及戶數(shù)142.3.4項目區(qū)域地類情況153項目開發(fā)成本計算及資金安排163.1土地征收成本163.1.1新增建設用地有償使

5、用費163.1.2征地補償163.1.3青苗補償163.1.4林木補償163.1.5養(yǎng)殖水面補償173.1.6耕地占用稅173.1.7耕地占用復墾費173.1.8社會保障費173.1.9征地補償統(tǒng)計183.1.10居民安置非現(xiàn)金補償183.1.11居民安置土地成本193.1.12居民安置現(xiàn)金補償19XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司某某水城項目目錄3.1.13征地拆遷其他費用203.1.14土地征收總成本203.2工程建設成本203.2.1五通一平工程費用203.3項目前期后期費用213.4項目總投資213.5項目工期與資金安排214項目經(jīng)濟可行

6、性分析234.1土地成交收益上繳234.1.1上繳項目分項234.1.2上繳項目總和244.2靜態(tài)分析264.2.1當前市場情況264.2.2本項目規(guī)劃指標264.2.3本項目土地出讓凈收益264.2.4本項目可分配收益264.2.5靜態(tài)分析結(jié)論274.3動態(tài)分析274.3.1土地成交價款之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動274.3.2土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動294.3.3待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動314.3.4結(jié)合雙因素變動的待分配收益經(jīng)濟分析335合作模式選擇365.1控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況365.2控規(guī)

7、調(diào)整的動態(tài)情況365.2.1控規(guī)調(diào)整目標365.2.2土地出讓保底價格385.2.3合作模式一：分別投入，價格保底，按投入分成385.2.4合作模式二：整體投入，價格保底，按比例分成395.2.5合作模式三：整體投入，價不保底，土地分成395.2.6合作模式四：上繳10%，整體投入，保底分成406本項目合作對策與措施426.1堅持推進控規(guī)調(diào)整426.2推薦合作模型的選擇優(yōu)先次序42XXXX（海南）海南旅游開發(fā)有限公司某某水城項目目錄6.3準備應對對方提出收益封頂426.3.1作法一：分別投入，上繳10%436.3.2作法二：分別投入，上繳26%44

8、6.3.3作法三：整體投入，上繳10%466.3.4作法四：整體投入，上繳26%486.3.5保底封頂模式情況下的優(yōu)先次序