某某水城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

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1、某某水城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯）XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司某某水城項(xiàng)目報(bào)告提要報(bào)告提要某某水城項(xiàng)目是指位于?？谑薪瓥|片區(qū)魯能皇冠假日以東約5248.55畝土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2009年11月，作為海南國(guó)際會(huì)展中心土地掛牌出讓的捆綁條件，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資格基本確定為XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司。2010年1月14日，XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司與海口市土地儲(chǔ)備中心雙方成立的談判小組進(jìn)行了第一次對(duì)接。雙方達(dá)成共識(shí)，XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司首先針對(duì)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行調(diào)查研究，并核算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，為

2、雙方進(jìn)入下一輪談判作好基礎(chǔ)性準(zhǔn)備。根據(jù)雙方共識(shí)要求，XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司組織人員對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的權(quán)屬情況、地類(lèi)情況、居民人口情況進(jìn)行了全方位調(diào)查，并結(jié)合?？谑鞋F(xiàn)行土地征收政策及一級(jí)開(kāi)發(fā)工程一般成本情況，對(duì)項(xiàng)目土地征收及工程開(kāi)發(fā)投資進(jìn)行了初步核算，并結(jié)合當(dāng)前土地市場(chǎng)情況，對(duì)項(xiàng)目操作的可行性進(jìn)行了分析。分析顯示，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資約29億元，其中土地征收成本大約15.6億元，五通一平工程成本約13.4億元。如果按照現(xiàn)行控制性規(guī)劃，即可出讓面積為2118.83畝，平均容積率0.8的水平，結(jié)合目前土地市場(chǎng)的基本行情，項(xiàng)目收益為負(fù)值，即經(jīng)濟(jì)不可行。項(xiàng)目

3、開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)可行的出路在于調(diào)整控規(guī)，項(xiàng)目可行的控規(guī)調(diào)整目標(biāo)為：可出讓比例提高到65%，平均容積率提高到2.1到2.7。在上述分析的基礎(chǔ)上，本著確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期回報(bào)的原則，本報(bào)告提出了以下四種操作建議，分別是：分別投入，價(jià)格保底，按投入分成；整體投入，價(jià)格保底，按比例分成；整體投入，價(jià)不保底，用土地分成；上繳10%，整體投入，保底分成。并對(duì)四種操作建議分別進(jìn)行了評(píng)價(jià)并排列了談判爭(zhēng)取的優(yōu)先次序。鑒于?？谑鞋F(xiàn)成案例——北京YYYY西海岸新區(qū)的情況，本報(bào)告針對(duì)海口市土地儲(chǔ)備中心可能提出的保底封頂?shù)膭?dòng)向，也做出了破解分析并提出了應(yīng)對(duì)措施。XXXX（海南）海南旅游

4、開(kāi)發(fā)有限公司某某水城項(xiàng)目目錄目錄報(bào)告提要ii1項(xiàng)目背景及范圍62項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查72.1項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查72.1.1地塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)72.1.2主要統(tǒng)計(jì)結(jié)果82.2類(lèi)似案例調(diào)研102.2.1案例基本情況102.2.2雙方分工及投入102.2.3土地價(jià)款之費(fèi)用上繳102.2.4雙方收益分配102.2.5分配模型破解112.3項(xiàng)目區(qū)域土地情況調(diào)查122.3.1項(xiàng)目區(qū)域土地面積122.3.2土地權(quán)屬和村莊分布142.3.3村莊人口及戶數(shù)142.3.4項(xiàng)目區(qū)域地類(lèi)情況153項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算及資金安排163.1土地征收成本163.1.1新增建設(shè)用地有償使

5、用費(fèi)163.1.2征地補(bǔ)償163.1.3青苗補(bǔ)償163.1.4林木補(bǔ)償163.1.5養(yǎng)殖水面補(bǔ)償173.1.6耕地占用稅173.1.7耕地占用復(fù)墾費(fèi)173.1.8社會(huì)保障費(fèi)173.1.9征地補(bǔ)償統(tǒng)計(jì)183.1.10居民安置非現(xiàn)金補(bǔ)償183.1.11居民安置土地成本193.1.12居民安置現(xiàn)金補(bǔ)償19XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司某某水城項(xiàng)目目錄3.1.13征地拆遷其他費(fèi)用203.1.14土地征收總成本203.2工程建設(shè)成本203.2.1五通一平工程費(fèi)用203.3項(xiàng)目前期后期費(fèi)用213.4項(xiàng)目總投資213.5項(xiàng)目工期與資金安排214項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行

6、性分析234.1土地成交收益上繳234.1.1上繳項(xiàng)目分項(xiàng)234.1.2上繳項(xiàng)目總和244.2靜態(tài)分析264.2.1當(dāng)前市場(chǎng)情況264.2.2本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)264.2.3本項(xiàng)目土地出讓凈收益264.2.4本項(xiàng)目可分配收益264.2.5靜態(tài)分析結(jié)論274.3動(dòng)態(tài)分析274.3.1土地成交價(jià)款之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)274.3.2土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)294.3.3待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)314.3.4結(jié)合雙因素變動(dòng)的待分配收益經(jīng)濟(jì)分析335合作模式選擇365.1控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況365.2控規(guī)

7、調(diào)整的動(dòng)態(tài)情況365.2.1控規(guī)調(diào)整目標(biāo)365.2.2土地出讓保底價(jià)格385.2.3合作模式一：分別投入，價(jià)格保底，按投入分成385.2.4合作模式二：整體投入，價(jià)格保底，按比例分成395.2.5合作模式三：整體投入，價(jià)不保底，土地分成395.2.6合作模式四：上繳10%，整體投入，保底分成406本項(xiàng)目合作對(duì)策與措施426.1堅(jiān)持推進(jìn)控規(guī)調(diào)整426.2推薦合作模型的選擇優(yōu)先次序42XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司某某水城項(xiàng)目目錄6.3準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)對(duì)方提出收益封頂426.3.1作法一：分別投入，上繳10%436.3.2作法二：分別投入，上繳26%44

8、6.3.3作法三：整體投入，上繳10%466.3.4作法四：整體投入，上繳26%486.3.5保底封頂模式情況下的優(yōu)先次序