【5A文】房地產(chǎn)私募基金樣稿.ppt

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1、2021/7/19中國私募股權(quán)基金與房地產(chǎn)基金研究2011年3月20日川信資本張小浩2021/7/19目錄一、中國和國際PE基金發(fā)展動向二、中國房地產(chǎn)融資方式介紹三、中國房地產(chǎn)投資基金市場四、我國房地產(chǎn)基金組織和盈利模式分析五、我們的建議2021/7/19一、國內(nèi)外PE基金發(fā)展-國內(nèi)國內(nèi)PE基金開始于20世紀90年代中后期2006年后，PE基金才開始活躍；2007年，渤海產(chǎn)業(yè)投資基金和渤海產(chǎn)業(yè)投資基金公司正式成立；券商直接投資基金和民營企業(yè)組建基金，探索投資基金募集迅速擴展；（人民幣基金后來居上）8

2、000家基金投資進入調(diào)整期；（金融危機下，投資呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢）2021/7/19市場化募集基金不斷擴大1資金來源以海外為主的PE基金（1）國外設(shè)立，投資中國；黑石、KKR、凱雷（2）海外基金為主國內(nèi)背景：金沙江、弘毅、鼎輝2資金來源以國內(nèi)為主的PE基金（1）國有資金主導(dǎo)PE：渤海、深圳市創(chuàng)新投資（2）國有金融資本為主導(dǎo)的PE基金：商業(yè)銀行、保險公司、證券公司（3）民間資本為主的PE基金：九鼎、硅谷天堂、深圳南海成長創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）2021/7/19國際PE基金發(fā)展動向PE基金管理公司上

3、市（IPO）業(yè)務(wù)發(fā)展公司設(shè)立新金融工具運用2021/7/191、PE基金管理公司上市（IPO）PE上市兩種形式：PE基金管理公司所管理的一只基金上市或選擇基金管理公司上市PE基金管理公司所管理的基金上市好處：公司不必浪費時間和人力去籌集資金；上市籌集的資金可以讓PE基金任意追逐巨型目標，而無需與其他基金聯(lián)合，從而使的資金的基金更有競爭力；投資靈活性。劣勢：股權(quán)分散以及信息披露的要求會限制基金迅速決斷能力；基金上市可能嚴重影響PE基金改善被收購公司盈利和業(yè)績的基金心態(tài)。2006年5月，KKR旗下一只基

4、金KKR.AS(KKE)創(chuàng)造性在荷蘭阿姆斯特丹證券交易所成功融資50億，創(chuàng)PE基金上市的先河，一度震驚業(yè)界。（逃避美國信息披露和低稅收政策優(yōu)惠）2007年2月，堡壘投資集團FORTRESS在美國證券市場進行公開招股，募集6.433億美圓，成為美國受家公開上市的私募基金2004年，黑石集團希望想阿波羅管理公司，設(shè)立自己的業(yè)務(wù)發(fā)展公司（BDC）2006年，計劃將管理公司自身進行IPO，2007年6月，黑石集團在紐約證券交易所上市PE基金管理公司上市主要好處：在信貸環(huán)境緊張的形式下。通過上市獲得大量資金，

5、通過杠桿作用更多交易；給創(chuàng)始人和其他合伙人解決身價問題；對于提升公司品牌價值，延長企業(yè)生命；獲得永久資金投資已有業(yè)務(wù)，擴張新業(yè)務(wù)或建設(shè)永久基業(yè)；吸引公眾資本、擴大籌集資金渠道；透明化運作擺脫公眾和監(jiān)管層的質(zhì)疑2021/7/192、業(yè)務(wù)發(fā)展公司設(shè)立（BDC）近年來，一些PE公司一開始就通過設(shè)立公眾性質(zhì)的機構(gòu)來獲得流動性并保持私募性英國：3I旗下有市值96億美圓倫敦上市基金；美國：更多PE公司以設(shè)立公眾化的業(yè)務(wù)發(fā)展公司（BDC）來募集更多的公眾資本；受到特殊監(jiān)督，遵循PE基金的基本投資策略PE基金設(shè)立B

6、DC的好處。（1）永久資本：（2）新的投資者：不需要嚴格標準；金融機構(gòu)費用高（3）更高的費用（4）夾層融資機會；安全的投資2021/7/193、新金融工具運用擔(dān)保債務(wù)憑證（CDO）：CLO：擔(dān)保貸款憑證，基金資產(chǎn)是高收益貸款CBO：擔(dān)保債券憑證，基礎(chǔ)資產(chǎn)是企業(yè)債券CSO：擔(dān)保合成憑證CIO：擔(dān)保保險憑證SFCDO：結(jié)構(gòu)性金融擔(dān)保債務(wù)憑證2021/7/191、資金來源2、融資渠道2.1銀行貸款2.2委托貸款2.3信托融資2.4房地產(chǎn)基金2.5戰(zhàn)略私募2.6上市2.7資產(chǎn)證券化2.8債權(quán)融資2.9典當融

7、資二、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式2021/7/191、1997-2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源年份本年資金來源小計國家預(yù)算內(nèi)資金國內(nèi)貸款債券利用外資外商直接投資自籌資金其他資金來源19973817.112.5911.224.9460.9327.9972.91454.819984414.914.91053.26.2361.8258.91167.01811.919994795.910.01111.69.9256.6180.51344.62063.220005997.66.91385.13.5168.713

8、4.81614.22819.320017696.413.61692.20.34135.7106.12184.03670.620029750.011.82220.32.2157.2124.12738.44619.9200313196.911.43138.30.56170.0116.33770.76106.1200417168.811.83158.40.19228.2142.65207.678563.31997-2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源一覽2021/7/19199