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1、2021/7/19中國私募股權基金與房地產基金研究2011年3月20日川信資本張小浩2021/7/19目錄一、中國和國際PE基金發(fā)展動向二、中國房地產融資方式介紹三、中國房地產投資基金市場四、我國房地產基金組織和盈利模式分析五、我們的建議2021/7/19一、國內外PE基金發(fā)展-國內國內PE基金開始于20世紀90年代中后期2006年后，PE基金才開始活躍；2007年，渤海產業(yè)投資基金和渤海產業(yè)投資基金公司正式成立；券商直接投資基金和民營企業(yè)組建基金，探索投資基金募集迅速擴展；（人民幣基金后來居上）8
2、000家基金投資進入調整期；（金融危機下，投資呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢）2021/7/19市場化募集基金不斷擴大1資金來源以海外為主的PE基金（1）國外設立，投資中國；黑石、KKR、凱雷（2）海外基金為主國內背景：金沙江、弘毅、鼎輝2資金來源以國內為主的PE基金（1）國有資金主導PE：渤海、深圳市創(chuàng)新投資（2）國有金融資本為主導的PE基金：商業(yè)銀行、保險公司、證券公司（3）民間資本為主的PE基金：九鼎、硅谷天堂、深圳南海成長創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）2021/7/19國際PE基金發(fā)展動向PE基金管理公司上
3、市（IPO）業(yè)務發(fā)展公司設立新金融工具運用2021/7/191、PE基金管理公司上市（IPO）PE上市兩種形式：PE基金管理公司所管理的一只基金上市或選擇基金管理公司上市PE基金管理公司所管理的基金上市好處：公司不必浪費時間和人力去籌集資金；上市籌集的資金可以讓PE基金任意追逐巨型目標，而無需與其他基金聯(lián)合，從而使的資金的基金更有競爭力；投資靈活性。劣勢：股權分散以及信息披露的要求會限制基金迅速決斷能力；基金上市可能嚴重影響PE基金改善被收購公司盈利和業(yè)績的基金心態(tài)。2006年5月，KKR旗下一只基
4、金KKR.AS(KKE)創(chuàng)造性在荷蘭阿姆斯特丹證券交易所成功融資50億，創(chuàng)PE基金上市的先河，一度震驚業(yè)界。（逃避美國信息披露和低稅收政策優(yōu)惠）2007年2月，堡壘投資集團FORTRESS在美國證券市場進行公開招股，募集6.433億美圓，成為美國受家公開上市的私募基金2004年，黑石集團希望想阿波羅管理公司，設立自己的業(yè)務發(fā)展公司（BDC）2006年，計劃將管理公司自身進行IPO，2007年6月，黑石集團在紐約證券交易所上市PE基金管理公司上市主要好處：在信貸環(huán)境緊張的形式下。通過上市獲得大量資金，
5、通過杠桿作用更多交易；給創(chuàng)始人和其他合伙人解決身價問題；對于提升公司品牌價值，延長企業(yè)生命；獲得永久資金投資已有業(yè)務，擴張新業(yè)務或建設永久基業(yè)；吸引公眾資本、擴大籌集資金渠道；透明化運作擺脫公眾和監(jiān)管層的質疑2021/7/192、業(yè)務發(fā)展公司設立（BDC）近年來，一些PE公司一開始就通過設立公眾性質的機構來獲得流動性并保持私募性英國：3I旗下有市值96億美圓倫敦上市基金；美國：更多PE公司以設立公眾化的業(yè)務發(fā)展公司（BDC）來募集更多的公眾資本；受到特殊監(jiān)督，遵循PE基金的基本投資策略PE基金設立B
6、DC的好處。（1）永久資本：（2）新的投資者：不需要嚴格標準；金融機構費用高（3）更高的費用（4）夾層融資機會；安全的投資2021/7/193、新金融工具運用擔保債務憑證（CDO）：CLO：擔保貸款憑證，基金資產是高收益貸款CBO：擔保債券憑證，基礎資產是企業(yè)債券CSO：擔保合成憑證CIO：擔保保險憑證SFCDO：結構性金融擔保債務憑證2021/7/191、資金來源2、融資渠道2.1銀行貸款2.2委托貸款2.3信托融資2.4房地產基金2.5戰(zhàn)略私募2.6上市2.7資產證券化2.8債權融資2.9典當融
7、資二、中國房地產企業(yè)融資方式2021/7/191、1997-2005年我國房地產企業(yè)資金來源年份本年資金來源小計國家預算內資金國內貸款債券利用外資外商直接投資自籌資金其他資金來源19973817.112.5911.224.9460.9327.9972.91454.819984414.914.91053.26.2361.8258.91167.01811.919994795.910.01111.69.9256.6180.51344.62063.220005997.66.91385.13.5168.713
8、4.81614.22819.320017696.413.61692.20.34135.7106.12184.03670.620029750.011.82220.32.2157.2124.12738.44619.9200313196.911.43138.30.56170.0116.33770.76106.1200417168.811.83158.40.19228.2142.65207.678563.31997-2005年我國房地產企業(yè)資金來源一覽2021/7/19199
