土地增值稅清算

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1、《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干問(wèn)題的通知》(津地稅地[2011]24號(hào))發(fā)文日期:2011-09-24地稅系統(tǒng)各單位:為了進(jìn)一步規(guī)范我市土地增值稅的征收管理工作,針對(duì)目前土地增值稅清算和征收工作中反映出的一些問(wèn)題,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]第6號(hào))和《關(guān)于印發(fā)<天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(津地稅地[2010]49號(hào))的相關(guān)規(guī)定,經(jīng)研究,現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題明確如下:一、關(guān)于已通過(guò)竣工驗(yàn)收的時(shí)點(diǎn)認(rèn)定問(wèn)題國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)

2、問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第二條中所指“竣工驗(yàn)收”時(shí)點(diǎn)的認(rèn)定、以政府建設(shè)部門(mén)核發(fā)的《天津市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案書(shū)》的日期為準(zhǔn)?!緡?guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)二、土地增值稅的清算條件 ?。ㄒ唬┓舷铝星樾沃坏模{稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:  1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;  2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;  3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ?。ǘ┓舷铝星樾沃坏?,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:  1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建

3、筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;  2.取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的;  3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。】二、關(guān)于普通住宅與非普通住宅確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的認(rèn)定,以政府建設(shè)部門(mén)核發(fā)的《天津市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案書(shū)》記載的時(shí)間所確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。(主要是銷(xiāo)售價(jià)格的高低)【津地稅流[2005]8號(hào)一、凡同時(shí)符合以下3項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的住房為普通商品住房  1、住宅小區(qū)建筑容積率在1

4、.0以上(含1.0)。  2、單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)?! ?、銷(xiāo)售成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍以下,普通住房平均價(jià)格由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同有關(guān)部門(mén)測(cè)算,報(bào)市政府確定,定期公布?!咳㈥P(guān)于同一項(xiàng)目或同一期中既有普通住宅又有非普通住宅計(jì)算增值稅問(wèn)題在土地增值稅計(jì)算時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在同一項(xiàng)目或同一期中,普通住宅和非普通住宅,可以合并計(jì)算增值稅?!尽秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))一、土地增值稅的清算單位  土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部

5、門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。】四、關(guān)于地下車(chē)庫(kù)收入與成本歸集的問(wèn)題實(shí)際操作中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的地下車(chē)庫(kù),可視其具體情況按以下方法確定:(一)有產(chǎn)權(quán)且對(duì)外銷(xiāo)售的車(chē)庫(kù),其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入,相應(yīng)的車(chē)庫(kù)開(kāi)發(fā)成本準(zhǔn)予扣除。(二)轉(zhuǎn)讓車(chē)庫(kù)使用權(quán)年限與所購(gòu)房屋一致的,或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的,可視同銷(xiāo)售,應(yīng)歸集相應(yīng)的收入和成本。以上情況之外的其它形式,產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。五、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分

6、批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用均分?jǐn)倖?wèn)題根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則和清算工作有關(guān)規(guī)定,取得土地使用權(quán)所支付的金額按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地面積占可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例分?jǐn)?;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用金額按可售建筑面積占項(xiàng)目可售總建筑面積的比例分?jǐn)?。六、關(guān)于維修基金問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的“住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金”可以作為“其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”據(jù)實(shí)扣除。七、關(guān)于補(bǔ)償款問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于自身原因造成并直接支付的補(bǔ)償款項(xiàng),可以作為“其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”據(jù)實(shí)扣除?!緩垈ィ禾旖蚴幸?guī)定(津地稅地[2011]24號(hào)文件第7條

7、)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于自身原因造成并直接支付的補(bǔ)償款項(xiàng),可以作為“其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”據(jù)實(shí)扣除。這是一個(gè)相當(dāng)另類(lèi)的規(guī)定,例如:企業(yè)延遲交房支付的補(bǔ)償款項(xiàng),是否可以扣除呢?按道理講,其屬于營(yíng)業(yè)外支出的概念,不應(yīng)算作土地增值稅的費(fèi)用,更不能據(jù)實(shí)扣除,但天津市明確規(guī)定可以扣除。不過(guò)基本上是“獨(dú)此一家,別無(wú)分號(hào)”,別的地方很難去比照此條款?!俊荆ㄈ╅_(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用?! ∝?cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

8、的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按本條(一)(取得土地使用權(quán)所支付的金額)、(二)項(xiàng)(開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以?xún)?nèi)計(jì)算扣除?! 》膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?/p>

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