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1、1第二章資產(chǎn)評(píng)估基本方法2本章基本要求掌握資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法的原理，熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評(píng)估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)用三種基本方法對(duì)常見(jiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。3本章重點(diǎn)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評(píng)估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)鍵。4本章難點(diǎn)對(duì)收益法評(píng)估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個(gè)基本指標(biāo)在實(shí)踐中的取得方法和途徑。5資產(chǎn)評(píng)估方法如何做資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一
2、整套方法體系。6資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程結(jié)構(gòu)圖評(píng)估環(huán)境—社會(huì)—經(jīng)濟(jì)—技術(shù)—法律形成問(wèn)題評(píng)價(jià)指標(biāo)綜合分析選擇實(shí)施意見(jiàn)1234567目的與動(dòng)機(jī)1資料收集2鑒定與評(píng)價(jià)3假設(shè)前提4定量估算5結(jié)果分析6提出結(jié)論7活動(dòng)過(guò)程思維過(guò)程7資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過(guò)去未來(lái)成本法市場(chǎng)法收益法8市場(chǎng)法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能重置成本法統(tǒng)計(jì)分析法觀察法使用年限法直接價(jià)值法收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評(píng)估方法體系9第一節(jié)市場(chǎng)法（p70）一、基本思路市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的
3、市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估思路。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估途徑之一10二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理三、基本前提：1、需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)2、參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的。11四、操作程序確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將
4、各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。12五、常見(jiàn)的評(píng)估方法直接法是指能夠在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，或被評(píng)估資產(chǎn)的取得時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日非常接近且市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格或購(gòu)置價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的評(píng)估方法。1、直接法131、如果與被評(píng)估資產(chǎn)相同的參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種。2、如果參照物價(jià)格變動(dòng)幅度過(guò)大，可在分析參照物價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。直接法應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：14類比法，又叫市場(chǎng)成
5、交價(jià)格比較法，是在公開市場(chǎng)上無(wú)法找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇若干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過(guò)分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。2、類比法15類比法的基本計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×調(diào)整系數(shù)被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×（1＋調(diào)整率）161.時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間差
6、異修正系數(shù)參照物的主要差異因素有：172.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：評(píng)估值＝參照物價(jià)格×區(qū)域因素修正系數(shù)參照物的主要差異因素有：183.功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：評(píng)估值＝參照物價(jià)格×功能差異修正系數(shù)參照物的主要差異因素有：194．交易情況。交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市
7、場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開市場(chǎng)或非公開市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間等。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易情況修正系數(shù)參照物的主要差異因素有：205．個(gè)別因素。個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：評(píng)估值＝參照物價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)
8、參照物的主要差異因素有：21如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間存在上述各種差異時(shí)，評(píng)估值計(jì)算公式可用下式表示為：評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間差異修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正
