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《【7A文】資產評估課件-資產評估基本方法.ppt》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在工程資料-天天文庫。
1、1第二章資產評估基本方法2本章基本要求掌握資產評估三種基本方法的原理，熟悉資產評估方法選擇的基本依據，了解各種評估方法間的關系。能夠運用三種基本方法對常見的資產進行評估。3本章重點對資產評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數指標的基本含義和取得方法是掌握資產評估方法的關鍵。4本章難點對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現率和收益期三個基本指標在實踐中的取得方法和途徑。5資產評估方法如何做資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段。是在工程技術、統(tǒng)計、會計等學科中的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一
2、整套方法體系。6資產評估過程結構圖評估環(huán)境—社會—經濟—技術—法律形成問題評價指標綜合分析選擇實施意見1234567目的與動機1資料收集2鑒定與評價3假設前提4定量估算5結果分析6提出結論7活動過程思維過程7資產評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準日過去未來成本法市場法收益法8市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價指數法功能重置成本法統(tǒng)計分析法觀察法使用年限法直接價值法收益額折現率收益期資產評估方法體系9第一節(jié)市場法（p70）一、基本思路市場法是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的
3、市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估思路。市場法是資產評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一10二、基本原理：資產的替代原理三、基本前提：1、需要有充分發(fā)育活躍的資產市場2、參照物及其與被評估資產可比較的技術參數指標等資料是可以收集到的。11四、操作程序確定被評估資產選擇參照物比較差異因素調整差異指標綜合分析得出結果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產實體特征和質量、成交時間等。2.參照物數量：三個以上。1.選擇差異因素：根據資產種類，選擇對資產價值影響較大的因素。2.指標對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎，將
4、各項差異指標進行調整，得出初評結果。對初評結果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結果的合理性。12五、常見的評估方法直接法是指能夠在市場上找到與被評估資產完全相同的參照物，或被評估資產的取得時間與評估基準日非常接近且市場價格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產的評估值的評估方法。1、直接法131、如果與被評估資產相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易價格時，應當選用價格最低的一種。2、如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎上，加以適當調整。直接法應當注意以下問題：14類比法，又叫市場成
5、交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調整，來確定被評估資產價值的方法。2、類比法15類比法的基本計算公式為：被評估資產評估值＝參照物價格×調整系數被評估資產評估值＝參照物價格×（1＋調整率）161.時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產評估基準日時間上的不一致所導致的差異。如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易時間差
6、異修正系數參照物的主要差異因素有：172.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產所在地區(qū)或地段條件對資產價格的影響差異。地域因素對房地產價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數參照物的主要差異因素有：183.功能因素。功能因素是指資產實體功能過剩和不足對價格的影響。當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×功能差異修正系數參照物的主要差異因素有：194．交易情況。交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市
7、場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易情況修正系數參照物的主要差異因素有：205．個別因素。個別因素主要包括資產的實體特征和質量。資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、規(guī)格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或制造的工藝水平。當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×個別因素修正系數
8、參照物的主要差異因素有：21如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數×區(qū)域因素修正系數×功能差異修正系數×交易情況修正
