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《房地產(chǎn)市場調(diào)查方法簡析》由會員上傳分享,免費在線閱讀,更多相關內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、萬方數(shù)據(jù)58統(tǒng)計研究是在二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對好的地方,人情關系成為少征稅、財政少收入的主要原因。此外,征管人員責任心不強、素質不高對稅源也會產(chǎn)生流失。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法簡析北京航空航天大學謝靚在當今信息社會,面臨瞬息萬變的市場,對于每一個企業(yè)來講隨時地掌握市場動向,是生存的必要前提。對于房地產(chǎn)業(yè)而言,因具有建設周期長、資金占壓量大且周轉時間長等特點,因此如何正確地把握市場,更具重要意義。一、適合房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法由于房地產(chǎn)市場自身的特點,決定其在調(diào)查方法上會區(qū)別于一般市場調(diào)查,筆者認為以下幾種調(diào)查方法是比較適合房地產(chǎn)市場的。(
2、一)比較調(diào)查法同一地區(qū)不同類型房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀供給量分析:商業(yè)(商場)類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀供給量分析;辦公樓類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀供給量分析;住宅類(高層、多層、別墅)需求量與現(xiàn)狀供給量分析;酒店類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀供給量分析。(二)電話調(diào)查法電話調(diào)查在時間上最為經(jīng)濟,但大都只能作為調(diào)查人員訪問調(diào)查后的輔助辦法。一通電話,特別是工地現(xiàn)場有熟人且有空閑時間時,則。天南地北”一番閑聊,有時收獲也是很可觀的。電話調(diào)查又??捎脕泶烫杰娗椤N售率的虛實。假借客戶購屋的名義詢問,通常也能得到不少有價值的資料。(--)環(huán)境調(diào)查法生活方便狀況:
3、商務頻繁狀況;交通便利狀況;居住文化狀況;未來發(fā)展狀況;與項目有關的項目市場交易價格狀況;居住圈層狀況;可利用自然景觀狀況;旅游景點狀況;開發(fā)地塊自身的開發(fā)時間狀況。(四)周邊調(diào)查法周圍500米便利店數(shù)量、大小、遠近;周圍500米酒樓數(shù)量、大小、遠近;周圍500米菜市場數(shù)量、大小、遠近;周圍500米百貨商場或超市數(shù)量、大小、遠近。(五)小區(qū)調(diào)查法該區(qū)域住宅開發(fā)總量分析:各住宅分區(qū)開發(fā)量現(xiàn)狀;各住宅分區(qū)開發(fā)量走勢;各住宅分區(qū)開發(fā)量前景分析。(六)人員調(diào)查法此方法是目前房地產(chǎn)業(yè)用得最多而且被認為最必要與最有成效的調(diào)查方法。不過訪
4、問的對象主要是工地現(xiàn)場的房屋銷售小姐或先生,因為他們在銷售房屋的過程中扮演了最直接而重要的角色。因此也最能了解購屋者的需要和反映,同時也清楚地了鰓銷售率變動的過程。二、房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的調(diào)查重點在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,市場調(diào)查的重點也不盡相同。(一)購地前的宏觀調(diào)查因為房地產(chǎn)作為一種特殊的商品具有不可移動性這一特點,所以房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地之前,要對該地區(qū)房地產(chǎn)的整體市場供給、需求狀況進行宏觀的調(diào)查。尤其是對該地塊周邊的市場供需情況要進行詳細的調(diào)查研究:這一區(qū)域各類房地產(chǎn)項目的開發(fā)量是多少,消化量是多少,現(xiàn)在存量是多少,空
5、置率及租金水平如何,結合該地區(qū)近兩年各類房地產(chǎn)項目的銷售情況,對各類房地產(chǎn)項目的租售價格走勢如何進行預測。同時進行需求方面的調(diào)查。了解該地區(qū)對各類房地產(chǎn)項目的需求情況。根據(jù)以上供需的宏觀調(diào)查結果,確定該地塊大致的產(chǎn)品定位——是做哪一類房地產(chǎn)項目,即:住宅、寫字樓、商場或其它類型建筑;之后,對所確定的類型項目進行更為細致的調(diào)查,以確定是做哪一檔次的項目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內(nèi)銷,以及主要客戶層的范圍,之后進行相應的經(jīng)濟測算,即:進行征地、拆遷、設計、市政、建安、銷售、財務等費用的估算與預計的收入間的綜合盈虧分析。在合
6、理成本利潤率條件下,才能做出是否購買的決策。所以說這一階段的市場調(diào)查結果往往是最為關鍵的,因為據(jù)此做出的決策將直接關系到項目經(jīng)營的成敗。(--)購地后項目產(chǎn)品定位分析在購地后,就要進行更為詳細而有重點的市場調(diào)查分析,依據(jù)所確定的產(chǎn)品宏觀定位,對同一檔次的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進行調(diào)查,以給要開發(fā)的產(chǎn)品提供更為細致的定位指導。以居住性項目為例,要根據(jù)主要客戶群體的消費水平、職業(yè)特征、購買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設比例,是采用什么樣的裝修標準,定價應在哪一個檔次等。對于主要消費群體的調(diào)查,可
7、以通過直接向可能的潛在客戶調(diào)查,也可以向租賃者了解客戶心態(tài),因為租房與買房的人對于房屋的渴望心理是相同的,他們對于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者。所以,通過對租賃者的調(diào)查去了解客戶的心態(tài)是最巧妙的捷徑。(三)配合產(chǎn)品設計進行的調(diào)查進入設計階段,市場調(diào)查工作也應不斷地深化。應該選擇該地區(qū)同檔次的明星樓盤進行重點調(diào)查,分析其在設計上的優(yōu)劣勢,以便在設計時有所依據(jù),因為房地產(chǎn)萬方數(shù)據(jù)統(tǒng)計研究59建設周期長,所以在設計中必須具有超前意識。(四)配合市場營銷進行的調(diào)查為配合房地產(chǎn)項目的市場營銷,要對周邊同檔次項目
8、進行長期的跟蹤調(diào)查。因為房地產(chǎn)項目的特點之一是地域性,周邊同檔次的項目,必將是強有力的競爭對手,因此要對其進行長期的跟蹤調(diào)查,尤其是對其銷售策略更要給予密切關注,以便公司隨時采取相應對策,在競爭中處于不敗之地。(五)其他方面的調(diào)查工作在項目開發(fā)過程中,還應根據(jù)公司對某些具體方面的特殊要求,