IFC向最高成就致敬策略推廣

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1、IFC向最高成就致敬深圳百威2011-11-22IFC安徽國(guó)際金融中心推廣策略——目錄——市場(chǎng)背景問題策略1、市場(chǎng)合肥新上市寫字樓集中分布在市中心和城市南部，商務(wù)區(qū)整體趨勢(shì)呈南向發(fā)展濱湖區(qū)供應(yīng)體量建行安徽總行濱湖世紀(jì)城浦發(fā)銀行光明大廈日角大廈摩恩大廈湖南大廈人民銀行安徽分行藍(lán)鼎國(guó)際商務(wù)中心濱湖時(shí)代廣場(chǎng)政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)市中心信地城市廣場(chǎng)恒盛壩上街東方廣場(chǎng)之心城安糧東怡金融廣場(chǎng)新地中心置地廣場(chǎng)華邦世貿(mào)城天徽商業(yè)廣場(chǎng)信政白天鵝國(guó)際商務(wù)中心環(huán)球金融廣場(chǎng)祥源廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)新華國(guó)際廣場(chǎng)澳中財(cái)富中心IFC安徽國(guó)際金融中心發(fā)展趨勢(shì)/發(fā)展方向發(fā)展趨勢(shì)/建筑形態(tài)項(xiàng)目名稱

2、建筑高度安徽國(guó)際金融中心57層，239米安糧東怡金融廣場(chǎng)B座48層，198米之心城38層，180米左右祥源廣場(chǎng)超高層寫字樓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2棟33層，各150米恒盛壩上街68層雙塔寫字樓新地中心1棟121米，1棟211米華邦世貿(mào)城40層，209米置地廣場(chǎng)66層，265米新城國(guó)際C座30層，140米左右財(cái)智中心29層，139米安糧城市廣場(chǎng)規(guī)劃超高層濱湖時(shí)代廣場(chǎng)28層，130米左右濱湖世紀(jì)城33層，150米合肥辦公物業(yè)建筑形態(tài)向超高層方向發(fā)展，建筑高度不斷被刷新，合肥超高層辦公時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨中心商務(wù)區(qū)恒盛壩上街之心城安糧東怡金融廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)祥源廣場(chǎng)安徽國(guó)際金

3、融中心濱湖區(qū)政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)新地中心置地廣場(chǎng)華邦世貿(mào)城新城國(guó)際C座財(cái)智中心澳中財(cái)富中心安糧城市廣場(chǎng)濱湖時(shí)代廣場(chǎng)濱湖世紀(jì)城從2010年9月至2011年9月的12個(gè)月中，全市新增商業(yè)供應(yīng)111.54萬(wàn)平米，去化掉117.14萬(wàn)平米，即這12個(gè)月新增存量5.6萬(wàn)平米。本月供應(yīng)量出現(xiàn)大幅下降，但是近期市場(chǎng)成交量較大，目前市場(chǎng)存量不足。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，市場(chǎng)呈現(xiàn)供小于求！發(fā)展空間/供求關(guān)系2011年9月月供應(yīng)量1.94萬(wàn)平米，環(huán)比下降81%，同比下降77%。本月的辦公供應(yīng)以純辦公為主，紫金山莊、前城大廈位居本月供應(yīng)前兩名。預(yù)計(jì)未來(lái)辦公供

4、應(yīng)會(huì)保持一定的上升趨勢(shì)，逐步增加。發(fā)展空間/供應(yīng)分析2011年9月合肥辦公市場(chǎng)成交量為5.70萬(wàn)平米，環(huán)比下降35%，同比下降38%。在本月的成交量中，純辦公成交占據(jù)主要地位。其中，合肥天鵝湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)占據(jù)辦公成交金額排行榜首、濱湖時(shí)代廣場(chǎng)名列第二、合肥百樂門名品廣場(chǎng)位居第三。目前辦公市場(chǎng)已無(wú)存量房，近幾個(gè)月來(lái)辦公成交量基本上大于供應(yīng)量，短缺嚴(yán)重！發(fā)展空間/成交分析整體寫字樓市場(chǎng)銷售周期較長(zhǎng)，去化速度慢；整層銷售或部分整層銷售打造企業(yè)總部基地項(xiàng)目目前在市場(chǎng)中占有一定比例，尤其政務(wù)區(qū)比較集中，如新城國(guó)際、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，并逐步成為一種趨勢(shì)。寫字樓普遍銷

5、售周期較長(zhǎng)，去化趨于疲軟發(fā)展空間/價(jià)量分析寫字樓市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)發(fā)展：整體寫字樓市場(chǎng)處于快速發(fā)展期，未來(lái)幾年將是合肥寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展黃金階段；市場(chǎng)空間：未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大價(jià)格將有所攀升，整體市場(chǎng)贏利空間較大；板塊競(jìng)爭(zhēng)：各區(qū)域板塊間產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)較大；當(dāng)前熱點(diǎn)：城市東部新城的主發(fā)展方向，花沖板塊在未來(lái)將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域；產(chǎn)品特點(diǎn)：以高層、超高層為主，配套完善出現(xiàn)高端寫字樓產(chǎn)品。整體寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入成熟期，超高層及高端物業(yè)形態(tài)的辦公寫字樓產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)起步較晚但發(fā)展迅速，價(jià)格上漲迅速，政府導(dǎo)向?qū)⒂欣谠搮^(qū)成為次密集商務(wù)辦公區(qū);市中心寫

6、字樓可供應(yīng)量，非常有限，以前主要以中小型辦公為主，大面積辦公相對(duì)稀缺；高新區(qū)多為產(chǎn)業(yè)孵化器性質(zhì)的辦公物業(yè)，使用率低，整體辦公環(huán)境欠缺;經(jīng)開區(qū)在售寫字樓項(xiàng)目較少，價(jià)格與區(qū)域內(nèi)公寓價(jià)格基本保持一直。后續(xù)仍存在一定貨量，但整體開發(fā)速度緩慢，商務(wù)氛圍尚未形成，區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)市場(chǎng)認(rèn)知度較低。整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之安糧?東怡金融廣場(chǎng)融匯資本貫通世界國(guó)際甲級(jí)寫字樓世界金融+踞中央閱世界環(huán)城內(nèi)·雙公園·20萬(wàn)平米國(guó)際甲級(jí)寫字樓開盤前系列報(bào)廣形象寫字樓推廣之戶外寫字樓推廣之報(bào)紙效果圖第一；物理屬性賣點(diǎn)優(yōu)先；投資市場(chǎng)拉動(dòng)為主；高大空叫囂式口號(hào)；品牌形象飄忽不定

7、……投資＞自用寫字樓推廣小結(jié)2、背景項(xiàng)目回顧寫字樓：IFC國(guó)際金融中心形象定位：融通世界·基業(yè)百年階段主題：全球?qū)ふ襂FC最后19位CEO商業(yè)：IFC商業(yè)廣場(chǎng)定位：城市地標(biāo)里的頂級(jí)商業(yè)形象銜接時(shí)不我待1、時(shí)機(jī)2、稀缺產(chǎn)品分析產(chǎn)品形態(tài)：商務(wù)+商業(yè)+酒店價(jià)值解構(gòu)：最高的物業(yè)形態(tài)——239米標(biāo)高，合肥之最；最好的地段——一環(huán)商圈，稀缺地段無(wú)法復(fù)制；最頂級(jí)的品牌——投資商、開發(fā)商、物業(yè)管理最具價(jià)值的投資空間——頂級(jí)寫字樓400-2000㎡；頂級(jí)商業(yè)4萬(wàn)㎡整體，2000-6000㎡每層。——匹配最高端人群？孰輕孰重，明晰主次3、問題營(yíng)銷任務(wù)1、400平米

8、——2000平米大戶高區(qū)寫字樓去化2、400000平米商業(yè)整體銷售問題：高單價(jià)/高總價(jià)如何樹立市場(chǎng)第一的品牌形象占位？4、策略三大關(guān)系商務(wù)&商業(yè)主題&