長沙永新商城項目策劃提案報告

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1、長沙永新商城項目策劃提案報告　　　　　　　　　　　　　　地記營銷策劃上海有限公司2007年11月10日　目錄第一部分：項目市場調(diào)查分析第二部分：項目主題定位第三部分：項目銷售策略與操作第四部分：項目招商策略第五部分：項目營銷推廣思路第六部分：項目風險分析及價值評估第一部分、項目市場調(diào)查分析一、城市區(qū)位及地位分析1、長沙市作為湖南省的政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區(qū)和長沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1。18萬平方公里，人口613萬，其中城區(qū)面積556平方公里

2、，人口199萬。2、享受著“9＋2泛珠三角”的區(qū)域聯(lián)動發(fā)展：長沙是“泛珠三角”的一分子，屬中西部地區(qū)發(fā)展較快的地區(qū)之一，2002年在全國265個地級以上城市中，綜合實力由1998年的19位躍居12位。3、核心交通與輻射功能。長沙是湘鄂贛三省和東南沿海、長江沿岸、大西南出海通道三個經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合部，從長沙至廣州走京珠高速公路只要6.5小時，鐵路僅8小時，乘飛機不用1小時，擁有良好的水陸空的交通優(yōu)勢，具有極強的周邊輻射能力和帶動功能。4、在“長、株、潭”一體化發(fā)展空間體系中，形成了以長沙為中軸的發(fā)展格局，隨著經(jīng)濟的一體化與城市版圖的倍性擴大，長沙的城市

3、競爭力和區(qū)域競爭力將將進一步提升，而城市一體化的規(guī)劃將吸引周邊城市使長沙成為中部區(qū)域的“消費磁場”。5、消費能力空前高漲。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市居民的消費指數(shù)全面提升，2006年，長沙GDP總量已突破1000億元大關(guān)、全部工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元大關(guān)、社會消費品零售總額突破500億元大關(guān)、城市居民人均可支配收入突破10000元大關(guān)、眾多具有標志性意義的“關(guān)口”在2006年得以跨越。從人均數(shù)來看，全年城市居民人均可支配收入11021元，同比增長11.0%，，城市居民人均消費性支出9032元，同比增長8.4%。城市居民恩格爾系數(shù)為33

4、.4，同比上升1.8個百分點。小結(jié)：長沙具有區(qū)位優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、成本優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢。經(jīng)過三次發(fā)展機遇，長沙已步入工業(yè)化的擴張期。在這一發(fā)展態(tài)勢下，城市化明顯加快，外源型經(jīng)濟水平繼續(xù)提升，內(nèi)源型經(jīng)濟加速發(fā)展，這使得城市人口、消費能力、品牌意識都將得到全面的提升。同時，作為中部中心城市和旅游大省，長沙吸引外來投資與旅游的機率很大，成為高消費的重要組成部分。二、項目商業(yè)市場分析社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展，必然導致城市的擴張、舊城的改造，令整個商業(yè)市場面臨重新洗牌的格局。在這一輪洗牌中，長沙的商業(yè)市場格局獲得了新的調(diào)整，并促使其進入了新一輪的競爭格局，規(guī)?；?、規(guī)范

5、化、專業(yè)化成為新一輪競爭的主題。2．1城市大型商業(yè)市場分析2.1.1“超大經(jīng)濟圈”助力商業(yè)地產(chǎn)近幾年，長沙經(jīng)濟發(fā)展迅速，人均收入的持續(xù)增加和人均消費的同比增長，推動了一些成熟商圈的形成?！堕L沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃》以長沙市為中心，立足1小時商務圈，輻射株洲、湘潭等周邊城市，重點發(fā)展電子商務、物流配送、連鎖經(jīng)營、國際合作等業(yè)態(tài)，同時注重文化特色。由此，長沙商業(yè)的消費者已不僅僅是本市的200萬人口，而是長株潭一小時經(jīng)濟圈內(nèi)。在這個龐大的經(jīng)濟圈內(nèi)，2.1.2宏觀調(diào)控完成優(yōu)勝劣汰2006年開始，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在大力調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)、并對小型商業(yè)

6、項目大浪淘沙的同時，卻賦予高品質(zhì)、高規(guī)格的商業(yè)地產(chǎn)以強勁的動力。隨著長沙城區(qū)擴張，人流、物流逐漸往城市次中心遷移，高規(guī)劃、高起點的商業(yè)配套與商業(yè)地產(chǎn)更是風生水起。而一些商業(yè)布局不合理，甚至連停車場規(guī)劃都沒有做好的商業(yè)項目，將逐漸被淘汰，而那些定位和設計都經(jīng)過專業(yè)分析的項目，其價值更容易受到投資者的認可。2.1.3國際資本注入，商業(yè)地產(chǎn)活力再現(xiàn)長沙商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了良好的基礎，而隨著眾多的國際商家在沿海大型城市布局告一段落，長沙吸引了更多國際商家的眼球。麥德龍、沃爾瑪、家樂福等國際商家已經(jīng)在長沙扎下了根基，而其他的國內(nèi)、國際商家也將投資目光描準了消費活躍

7、的中部重要城市――長沙。2.1.4市場步入了互贏的“商圈競爭”模式經(jīng)過街鋪－大廈裙樓－百貨商城－購物中心的發(fā)展模式，長沙開始全面步入商業(yè)物業(yè)的升級階段。城市的發(fā)展催生三大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成長沙市的三大商圈即泛永新商城商圈、東塘商圈、火車站商圈。每個商圈都有大型商業(yè)項目，竟爭激烈程度雖然空前激烈，但各大發(fā)展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補充，在竟爭中謀求發(fā)展，形成了“梯度商圈”。其中，五一廣場.黃興路商圈由王府井、平和堂等構(gòu)成了長沙市的高檔商圈；以超市、百貨、專業(yè)市場等為主的東塘商圈為長沙的綜合商圈；而火車站商圈以低檔次混雜型商業(yè)構(gòu)成了長沙

8、的“平民商圈”。這樣的梯度分布不僅沒有造成“三敗俱傷”，反而形成了市場的共贏局面。小結(jié)：從某種程度上說，宏觀