長(zhǎng)沙永新商城項(xiàng)目策劃提案報(bào)告

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1、長(zhǎng)沙永新商城項(xiàng)目策劃提案報(bào)告　　　　　　　　　　　　　　地記營(yíng)銷(xiāo)策劃上海有限公司2007年11月10日　目錄第一部分：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析第二部分：項(xiàng)目主題定位第三部分：項(xiàng)目銷(xiāo)售策略與操作第四部分：項(xiàng)目招商策略第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路第六部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及價(jià)值評(píng)估第一部分、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析一、城市區(qū)位及地位分析1、長(zhǎng)沙市作為湖南省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開(kāi)福，雨花五區(qū)和長(zhǎng)沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽(yáng)市總面積1。18萬(wàn)平方公里，人口613萬(wàn)，其中城區(qū)面積556平方公里

2、，人口199萬(wàn)。2、享受著“9＋2泛珠三角”的區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展：長(zhǎng)沙是“泛珠三角”的一分子，屬中西部地區(qū)發(fā)展較快的地區(qū)之一，2002年在全國(guó)265個(gè)地級(jí)以上城市中，綜合實(shí)力由1998年的19位躍居12位。3、核心交通與輻射功能。長(zhǎng)沙是湘鄂贛三省和東南沿海、長(zhǎng)江沿岸、大西南出海通道三個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合部，從長(zhǎng)沙至廣州走京珠高速公路只要6.5小時(shí)，鐵路僅8小時(shí)，乘飛機(jī)不用1小時(shí)，擁有良好的水陸空的交通優(yōu)勢(shì)，具有極強(qiáng)的周邊輻射能力和帶動(dòng)功能。4、在“長(zhǎng)、株、潭”一體化發(fā)展空間體系中，形成了以長(zhǎng)沙為中軸的發(fā)展格局，隨著經(jīng)濟(jì)的一體化與城市版圖的倍性擴(kuò)大，長(zhǎng)沙的城市

3、競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力將將進(jìn)一步提升，而城市一體化的規(guī)劃將吸引周邊城市使長(zhǎng)沙成為中部區(qū)域的“消費(fèi)磁場(chǎng)”。5、消費(fèi)能力空前高漲。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市居民的消費(fèi)指數(shù)全面提升，2006年，長(zhǎng)沙GDP總量已突破1000億元大關(guān)、全部工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元大關(guān)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破500億元大關(guān)、城市居民人均可支配收入突破10000元大關(guān)、眾多具有標(biāo)志性意義的“關(guān)口”在2006年得以跨越。從人均數(shù)來(lái)看，全年城市居民人均可支配收入11021元，同比增長(zhǎng)11.0%，，城市居民人均消費(fèi)性支出9032元，同比增長(zhǎng)8.4%。城市居民恩格爾系數(shù)為33

4、.4，同比上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。小結(jié)：長(zhǎng)沙具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過(guò)三次發(fā)展機(jī)遇，長(zhǎng)沙已步入工業(yè)化的擴(kuò)張期。在這一發(fā)展態(tài)勢(shì)下，城市化明顯加快，外源型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提升，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，這使得城市人口、消費(fèi)能力、品牌意識(shí)都將得到全面的提升。同時(shí)，作為中部中心城市和旅游大省，長(zhǎng)沙吸引外來(lái)投資與旅游的機(jī)率很大，成為高消費(fèi)的重要組成部分。二、項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展，必然導(dǎo)致城市的擴(kuò)張、舊城的改造，令整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)面臨重新洗牌的格局。在這一輪洗牌中，長(zhǎng)沙的商業(yè)市場(chǎng)格局獲得了新的調(diào)整，并促使其進(jìn)入了新一輪的競(jìng)爭(zhēng)格局，規(guī)?；⒁?guī)范

5、化、專(zhuān)業(yè)化成為新一輪競(jìng)爭(zhēng)的主題。2．1城市大型商業(yè)市場(chǎng)分析2.1.1“超大經(jīng)濟(jì)圈”助力商業(yè)地產(chǎn)近幾年，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入的持續(xù)增加和人均消費(fèi)的同比增長(zhǎng)，推動(dòng)了一些成熟商圈的形成?！堕L(zhǎng)沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》以長(zhǎng)沙市為中心，立足1小時(shí)商務(wù)圈，輻射株洲、湘潭等周邊城市，重點(diǎn)發(fā)展電子商務(wù)、物流配送、連鎖經(jīng)營(yíng)、國(guó)際合作等業(yè)態(tài)，同時(shí)注重文化特色。由此，長(zhǎng)沙商業(yè)的消費(fèi)者已不僅僅是本市的200萬(wàn)人口，而是長(zhǎng)株潭一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。在這個(gè)龐大的經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，2.1.2宏觀調(diào)控完成優(yōu)勝劣汰2006年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在大力調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)、并對(duì)小型商業(yè)

6、項(xiàng)目大浪淘沙的同時(shí)，卻賦予高品質(zhì)、高規(guī)格的商業(yè)地產(chǎn)以強(qiáng)勁的動(dòng)力。隨著長(zhǎng)沙城區(qū)擴(kuò)張，人流、物流逐漸往城市次中心遷移，高規(guī)劃、高起點(diǎn)的商業(yè)配套與商業(yè)地產(chǎn)更是風(fēng)生水起。而一些商業(yè)布局不合理，甚至連停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃都沒(méi)有做好的商業(yè)項(xiàng)目，將逐漸被淘汰，而那些定位和設(shè)計(jì)都經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)分析的項(xiàng)目，其價(jià)值更容易受到投資者的認(rèn)可。2.1.3國(guó)際資本注入，商業(yè)地產(chǎn)活力再現(xiàn)長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了良好的基礎(chǔ)，而隨著眾多的國(guó)際商家在沿海大型城市布局告一段落，長(zhǎng)沙吸引了更多國(guó)際商家的眼球。麥德龍、沃爾瑪、家樂(lè)福等國(guó)際商家已經(jīng)在長(zhǎng)沙扎下了根基，而其他的國(guó)內(nèi)、國(guó)際商家也將投資目光描準(zhǔn)了消費(fèi)活躍

7、的中部重要城市――長(zhǎng)沙。2.1.4市場(chǎng)步入了互贏的“商圈競(jìng)爭(zhēng)”模式經(jīng)過(guò)街鋪－大廈裙樓－百貨商城－購(gòu)物中心的發(fā)展模式，長(zhǎng)沙開(kāi)始全面步入商業(yè)物業(yè)的升級(jí)階段。城市的發(fā)展催生三大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成長(zhǎng)沙市的三大商圈即泛永新商城商圈、東塘商圈、火車(chē)站商圈。每個(gè)商圈都有大型商業(yè)項(xiàng)目，竟?fàn)幖ち页潭入m然空前激烈，但各大發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，互為補(bǔ)充，在竟?fàn)幹兄\求發(fā)展，形成了“梯度商圈”。其中，五一廣場(chǎng).黃興路商圈由王府井、平和堂等構(gòu)成了長(zhǎng)沙市的高檔商圈；以超市、百貨、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等為主的東塘商圈為長(zhǎng)沙的綜合商圈；而火車(chē)站商圈以低檔次混雜型商業(yè)構(gòu)成了長(zhǎng)沙

8、的“平民商圈”。這樣的梯度分布不僅沒(méi)有造成“三敗俱傷”，反而形成了市場(chǎng)的共贏局面。小結(jié)：從某種程度上說(shuō)，宏觀