世紀商城項目營銷提案

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1、世紀商城項目營銷策劃提案目錄第一部分項目分析第二部分項目定位第三部分推廣思路第四部分視覺形象第一部分：項目分析市場環(huán)境分析整體環(huán)境★城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展速度快南潯鎮(zhèn)是全國文明鎮(zhèn)，浙江省百強鎮(zhèn)，全國工業(yè)千強鎮(zhèn)之一，浙江省首批體育強鎮(zhèn)，科普示范鎮(zhèn)基層黨校示范點。南潯是首批開放的城鎮(zhèn)之一,1993年成立的”浙江南潯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”,使南潯經(jīng)濟迅速發(fā)展,開發(fā)區(qū)從93年到95年連續(xù)三年被浙江省政府評為利用外資先進單位和省級十強開發(fā)區(qū)之一。目前發(fā)展勢頭良好?！锸芎暧^調(diào)控影響，投資、投機目的購房需求短期減緩！2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通

2、知》，此項通知通過提高房貸利率以及首付比例對貸款購買第二套及以上投資、投機購房需求進行抑制。受其影響，投資型消費者購房心理將受到較嚴重動搖，從而選擇資金轉(zhuǎn)向股票、基金市場。但就長遠來看，目前政策效果不明朗。★消費者剛性需求增長強勁。南潯經(jīng)濟發(fā)達，旅游人口不斷增長帶來的強勁需求等因素，造就消費者剛性需求持續(xù)強勁，為房地產(chǎn)市場的興旺發(fā)展鋪墊堅實的基礎(chǔ)！市場環(huán)境分析商業(yè)住宅酒店式公寓商業(yè)篇南潯以工業(yè)紡織服裝,機電制造,建材木業(yè),生物醫(yī)藥為主.是全國最大的木地板制造基地和銷售基地,目前已經(jīng)形成具有全國影響力的六大知名木地板企業(yè)。品牌服飾店、餐飲店等云集泰安路兩側(cè)。本

3、地塊服飾、雜貨、百貨、皮鞋城等鋪面密布四周。人氣頗旺。南潯雖然是一個小鎮(zhèn)，但非常富裕。鑒于投資渠道較狹窄，商鋪投資成為大眾接受程度較高的一種投資方式，商鋪產(chǎn)品普遍銷售良好?！锱硎吓私謽I(yè)態(tài):女性服飾、化裝品、鞋子等(一、二層)；健身、美容,浴場(三樓)浴場休息大廳(四樓)；賓館(五樓)。面積:12-50平(一、二樓)租金:108元/平/月(一樓)；70元/平/月(二樓)售價:2萬/平左右挑高與否:非挑高投資回報率:7%左右分析:該商業(yè)街在同心路上,與本案較近.女人街的業(yè)態(tài)設(shè)置在該鎮(zhèn)是首家,因此經(jīng)營狀況良好,租金收益較高,鋪面很搶手.業(yè)主的回報也較可觀的.個案

4、分析★之江花園分析:該盤與本案毗鄰,其商鋪位置明顯要劣于本案,但仍然銷售一空,可見本案的商鋪將會有更好的銷售業(yè)績.總建:1.7萬方左右建筑形態(tài):小高層(11層)多層,商鋪面積:108-146㎡價格:3500左右/平(住宅)；11000平/左右(商鋪)商鋪樓層:一、二層(挑高4.5左右)開盤時間:一年左右銷售情況:尾盤(住宅)；售空(商鋪)住宅篇樓盤體量都不大,但容積率卻不低.小高層接受度非常高,且價格與別墅不相上下。三房是最受歡迎的房型,銷售情況大都良好。居民購房能力還是較強的.個案分析★經(jīng)典世家分析:該盤主要以住宅為主，建筑形態(tài)為小高層和多層。物業(yè)地址:大

5、中路南道同心路西開發(fā)商:東遷富通總建:19137㎡建筑形態(tài):小高層(9層)、多層綠化:30.3%一期推案量:100套左右均價:待定開盤時間:待定★巨贏花園去化情況:該案位置相對較偏,價格與其他樓盤相比處于較低的一個水平.本案認可度不高,去化速度較慢.既有地理位置方面的因素,營銷方面也存在問題,沒有充分利用其價格的優(yōu)勢.占地:2.1萬方總建:4.5萬㎡建筑形態(tài):多層、小高層產(chǎn)品類型:住宅一期推案量:200套左右均價:2600元/平左右面積:95-145平銷售情況:三房去化95%以上,95平的兩房去化65%左右.酒店式公寓篇這一產(chǎn)品形態(tài)在南潯還是較少見，南潯購房

6、者是以自住為主。而酒店式公寓是投資型產(chǎn)品。市場效果要靠市場去驗證，目前也很難判斷其是否可以打動投資者。排除招商問題，產(chǎn)權(quán)式酒店效果可能會更好。★南方時代廣場去化情況:2007年初推出后，產(chǎn)權(quán)式酒店還剩5套.整體銷售情況良好.總建:4萬㎡左右建筑形態(tài):高層(最高21層)、小高、商業(yè)裙房商業(yè)部分:4500平左右容積率:1.9；綠化:30.3%推盤時間:2006.11(住宅)；2007.3.(商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店)產(chǎn)品類型:商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅商鋪所處樓層:一、二層(一層層高4.8,二層層高4.2)戶型:三房(100套)；兩房(56套)均價:3500元/平(住宅)；

7、10000元/平(商鋪)個案分析通過對南潯現(xiàn)有樓盤的調(diào)查情況來看,該地塊處在一個繁華區(qū)域,人氣鼎盛.周邊雖然業(yè)態(tài)檔次較低,但租金普遍較高,說明這里“錢景”較好。因此處在這樣一個黃金地段未開先熱已是必然，綜合各方面因素分析考量,這是一塊優(yōu)質(zhì)地塊,開發(fā)價值較大.這一地塊的重新規(guī)劃開發(fā)將提升這一商業(yè)區(qū)的整體檔次和品質(zhì)?？偨Y(jié)對于一個發(fā)展迅猛、消費能力較高的市場來講，過多零散的低端商鋪以及形式單一的住宅、公寓項目已不能滿足人們的消費需求，嚴重阻礙了市場的良性發(fā)展。南潯亟需一個集商業(yè)、住宅、休閑、娛樂為一體的復(fù)合型地產(chǎn)項目。第二部分項目定位一：地位★南潯中心城區(qū)居住、旅

8、游、教育以及行政中心核心地帶，人流量巨大，需求旺盛。